合景泰富長租公寓總經理關亮
編者按
長租房具有顯著的民生特點。今年政府工作報告明確提出：探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場。
租賃企業所做出的努力和探索，尤為珍貴。為此，和訊房產將推出《長租·探索者》專題策劃，系列報道那些為長租這項民生事業做出貢獻的企業，傳遞正能量。
2018年，合景泰富開啟了長租公寓板塊的元年，以輕重結合的方式，聚焦一線以及個別強二線城市開展長租業務試點，并逐步進行規模擴張。
承接合景泰富在高端物業以及產品打磨方面經驗，合景在長租公寓產品線亦推出了服務高端商務人士的“譽舍”產品線，同時有覆蓋白領階層的“昕舍”以及針對企業客群的“陸舍”。三大產品線涵蓋了不同階層的客戶需求，隨著市場需求變化，合景泰富的“昕舍”產品線進行了迭代，運營體量和維度實現升級，已落地多個長租社區產品。
經歷4年實踐和探索，合景泰富不僅在產品方面做了迭代升級，同時兼顧了規模擴張的目標。本期和訊房產本期《長租·探索者》邀約到合景泰富長租公寓總經理關亮，講述合景泰富長租公寓的發展故事。
規模化發展
供給端和需求端的要求
提問：政府工作報告連續兩年提及房屋租賃，近期建設銀行(601939)行長亦公開表示，租賃時代很快就會到來。結合目前政策端以及行業發展現狀，您如何看待租賃市場的前景？
關亮：在房住不炒的總基調下，政府在持續支持整個租賃市場的發展。一線城市以及部分二線城市，均有出臺鼓勵保障性租賃住房的政策，未來長租市場有望得到政府在土地規劃等方面的支持。
目前新市民和畢業生兩大群體帶來巨大的租賃市場需求，數據顯示，2021年的畢業生大概有900萬人，每年有數百萬的人群涌入這個市場，所以規模化發展不管從供給側還是需求端都是健康的發展趨勢。
提問：據您預估，長租市場的規模體量能達到多少？
關亮：早前有數據顯示，長租市場的在近兩年可以達到萬億級的水平，我覺得萬億級別未定，但千億級的租金水平在中國的一線和二線城市是可以達到的。
提問：長租業務在合景泰富中是一個怎樣的定位？您認為規模化發展存在現實需求和必要，合景泰富長租業務的增長目標是如何的？
關亮：對于合景泰富而言，長租業務是支持房住不炒政策的一個支撐點。具體到業務層面，公司會加快布局的步伐，目前已布局8個城市。未來的規模擴張也會聚焦這8個城市。另外公司在支持保障性租賃住房方面與各城市區政府、房管局合作非常緊密，盡可能的讓公司管理的公寓納入保障性租賃用房里面。
規模化是公司一個很明確的目標，有了規模發展，利潤才會有一個保障，這是一個健康的發展路徑。有了國家政策的支持，公司會朝著這個方面前行。
三大產品線迭代
從居住空間做到“租售同權”
提問：合景泰富一直非常注重產品打造，在長租公寓方面，服務和產品做了哪些升級和迭代呢?
關亮：合景泰富集團有27年住宅開發的經驗，對居住設計有深厚的沉淀，開發像譽峰、天鑾、瑧林、臻溋名鑄等高端住宅，從室內居住場景、用戶體驗和實用角度出發，發揮以人為本的產品優勢。
總的來說，合景公寓在長租市場最大的特點是，希望讓住客即使是租房，也能感受到與買房同樣的居住環境、安全感、歸屬感，真正地在居住空間實現“租售同權”，而且還根據不同群體租戶的需求，做出差異化定位，打造了“譽舍”、“昕舍”、“陸舍”三個產品系。其中定位為都市年輕客群的“昕舍”產品線方面將在2022年推出2-3個大型租賃社區，該模式能夠更有效的解決租賃市場的需求。
在即將面世的租賃社區，全面發揮了集團環境空間及設計美學的優勢，打造的是低密度，開放式的戶外運動休閑空間及園林配套的全新公寓社區產品，戶型從過去的單間擴張到1-3房。既可以滿足單身青年的城市居住需求，也可以滿足一些新家庭以及情侶的租賃需求。
合景在租賃社區還設計了大面積園林，精致的私家園林及河畔綠道均由知名的園林設計大師打造，這些配套在目前市場上的公寓產品里是極少有的。另外，公司將融入更多的圈層文化，目前新青年租賃需求不僅是一個房子，更是要搭建一個娛樂和社交平臺，倡導健康生態、平衡的生活方式。
提問：租賃社區的業務拓展對標的有哪些要求方面的升級？運營和體驗感有何不同？
關亮：租賃社區是一個封閉或者半封閉的社區，進入社區會有回家的感覺，對于城市人而言，更有歸屬感的。同時我們的租賃社區是約400間以上的體量，公司可以去搭建更豐富的社交平臺，策劃更多的活動。
在租賃社區，各種智慧產品一應俱全，大大地提升生活的便利性，由合景悠活進行物業管理，更融合了中高端酒店豐富的服務及管理經驗。
提問：譽舍和陸舍呢？是什么樣的產品，針對什么樣的客群？
關亮：譽舍是高端服務式公寓，針對講究生活品質的商務精英人群，科研專家、企業高管，海歸、領事館工作人員等。目前政府大力支持高端人才引進，更多高科技人才和管理人才以及金融類人才回到國內發展，對于高端租賃市場的需求是很急切的。
譽舍產品主要在成都和上海，北京項目于上周剛開業，而廣州也會陸續去投放市場，但主要還是集中在一線城市，以及重點發展的二線城市。譽舍產品主打的是國際化輕奢風格，提供專業的管家式服務，對標國際化的酒店配套，讓這些商務精英在城市中過得更加愜意與舒適。
陸舍目前則在做新的產品研發，針對企業集中式的居住需求，為覺得企業的后勤服務的。有些制造業或者高精尖企業需要統一解決員工的住宿問題，合景泰富將為這些企業量身定制服務。
聚焦8個城市
靈活調整發展節奏
提問：在進軍長租業務初期，合景泰富對規模提出了具體的指標，目前公司體量多大？
關亮：在管面積和簽約面積加起來約2.4萬間。2020年上半年，租賃行業出現一些新情況，全行業都調整了發展的步伐。合景泰富根據市場變化放緩了擴張的速度。國家也制定了響應的措施，以利于行業更健康的發展，公司也同步隨著國家政策及需求的發展，制定下一步的方向。
在那時行業也經歷了洗牌，之后公司重拾發展節奏，加快了擴張步伐，這個節奏延續到了2022年，目前是穩定并快速爬坡的階段。
提問：您提到的聚焦的8個城市，是哪8個城市？項目拓展有什么標準？
關亮：一線城市的需求是最旺盛的，在布局四個一線城市的同時，合景泰富選擇了成都、南京、蘇州和天津這四個二線城市布局。
最核心的業務還是密集布局在一線城市，這些城市政策的力度最大，市場的缺口也比較大。
提問：房源的拓展渠道有哪些呢？
關亮：關于房源獲取，一個是租賃用地，建設成完整的建筑投入市場；另外就是與一線城市的大型國企合作，管理大型城市的資產，其中有很多租賃用地，保障性租賃用房；第三個渠道是與房地產同行合作，將一些已建成的物業轉投到租賃市場，消化存量物業。
提問：關于長租業務的盈利問題，之前有同行感嘆長租的利潤低，您如何看？
關亮：不太贊同長租業務利潤低的說法，更準確的說應該是行業的利潤率是非常穩定的。長租公寓的抗風險能力是很強的，即便是在疫情反復的過程中，不管是出租率還是營收來講，表現仍很穩定，優于其他產品的。
行業的平均凈利率應該在5%左右，合景泰富也差不多，但在一些更大的區域里，凈利率可以做到8%左右。長租行業以居住為核心，更多是保障民生、穩定的行業，而不是暴利行業。
呼吁更多政策支持
共建長租市場健康發展生態
提問：您方便談談長租公寓市場遇到的一些發展難題么？對于行業發展有何建議?
關亮：可以看到，目前政策對租賃市場的支持是非常清晰的，給到了行業信心。但同時要看到，長租行業自身的規范性和服務標準有待提升。在消費水平升級下，新一輪的長租公寓需要從銷售向經營服務的轉型，長租行業自身的規范性、專業化和服務標準有待提升。
另外就是長租公寓投資退出的問題，不僅僅是長租企業與資產市場的一個對話過程，更需要國家層面更多的支持。長租公寓的融資渠道和可能性正在探索中，對于很多企業來說存在難度。
如何解決上述難點？
首先長租公寓企業的盈利模式是看得到的，行業處于持續發展中，也要給到投資人一個合理的回報，這就需要在行業發展，盈利能力以及投資回報等當中找平衡點。這個同樣需要政府更多的支持，也需要更多經濟人才進行探索。
同時，運營商要保證服務團隊的穩定以及確保人才得到培養，行業還需要沉淀更多的專業化的管理人才，專業管理人才能讓這個行業有一個全新的面貌。所以，長足的發展要在政策的正向引導下夯實運營基礎，創新服務，從租房品質、服務保障、安全防護、人性化設計等多維度全面地提升服務品質及水平，才能讓長租公寓更長久、穩健的發展。
