業(yè)績越好，年報公布越早。業(yè)績公告的發(fā)布時間，似乎正在成為驗證房企業(yè)績成色的準(zhǔn)則。
相較于越來越多的港股上市房企將業(yè)績公布定在最后一周，連續(xù)多年在上旬完成業(yè)績公告的越秀地產(chǎn)，其2021年業(yè)績成色值得市場期待。
3月10日，越秀地產(chǎn)（00123.HK）發(fā)布2021年度業(yè)績公告并舉行業(yè)績發(fā)布會。2021年，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售金額1151.5億元，同比上升20.2%；在連續(xù)多年銷售金額增長的支撐下，于2021年度實現(xiàn)營業(yè)收入573.8億元，同比增長24.1%，同時利潤得到提升。
在連續(xù)2年疫情沖擊以及經(jīng)歷房地產(chǎn)深度調(diào)整，部分房企的增速降至個位數(shù)，甚至個別房企出現(xiàn)負(fù)增長。越秀地產(chǎn)仍能保持穩(wěn)健的業(yè)績增長，并有充足資金在公開市場斬獲多宗地塊，成為的行業(yè)優(yōu)等生的代表。
穩(wěn)健增長 優(yōu)等生的安全密碼
數(shù)據(jù)顯示，2021年，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入約為573.8億元，同比上升24.1%。核心凈利潤約為41.5億元，同比上升3.2%；按核心凈利潤的派息比率穩(wěn)定維持在40%。
從數(shù)據(jù)看，2021年越秀地產(chǎn)保持了較為穩(wěn)健的增長。
回看歷史數(shù)據(jù)，越秀地產(chǎn)一直保持自身的節(jié)奏，業(yè)績增長保持在一個穩(wěn)定的區(qū)間。從銷售數(shù)據(jù)看，2019年-2021年，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)銷售金額分別為721.14億元、957.6億元以及1151.5億元，同比分別增長25%、33%以及20.2%。
正因為銷售金額保持一個穩(wěn)定的增速，越秀地產(chǎn)營業(yè)收入也保持在穩(wěn)定水平。2020年及2021年營收同比增速分別為20.6%、24.1%。
目前，房企現(xiàn)金流的安全備受關(guān)注，銷售業(yè)績穩(wěn)定，強(qiáng)化資金回籠能力成為房企筑牢安全邊際最重要的能力。
于越秀地產(chǎn)而言，除了銷售穩(wěn)增長回籠自有資金，長期以來健康的財務(wù)水平以及保持適度杠桿率成為其在深度調(diào)整下仍穩(wěn)健前行的重要保障。
數(shù)據(jù)顯示，2017年-2021年，越秀地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率分別為72.2%、74.6%、76.5%、75.6%、76.3%,保持在較為穩(wěn)定的合理水平。至2021年年底，越秀地產(chǎn)剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率以及現(xiàn)金短債比分別為69.1%、47.1%和1.36倍，“三道紅線”指標(biāo)繼續(xù)保持“綠檔”達(dá)標(biāo)。
同時，作為優(yōu)秀的國企，越秀地產(chǎn)融資渠道暢通，2021年平均借貸成本下降36個基點至4.26%。
自有資金回籠與外部融資渠道暢通，憑借業(yè)績持續(xù)穩(wěn)健增長，越秀地產(chǎn)持續(xù)筑牢安全增長邊界。
戰(zhàn)略定力 深化可持續(xù)增長韌性
企業(yè)發(fā)展很大程度上是憑借戰(zhàn)略致勝的。從越秀地產(chǎn)的銷售分布看，2021年1152億元合同銷售金額大灣區(qū)的占比高達(dá)62%，華東占比約為22%。同時，2021年新增918萬平方米土地儲備中，大灣區(qū)占比48%，華東占比20%。
珠三角和長三角為越秀地產(chǎn)的發(fā)展重鎮(zhèn)，深化在兩大城市群的布局為其戰(zhàn)略選擇。
越秀地產(chǎn)持續(xù)看好大灣區(qū)、長三角兩大城市群市場前景，越秀地產(chǎn)管理層表示，2022年在投資上堅持“一城一策”，量入為出和穩(wěn)健投資，將資源優(yōu)先投向既具有的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)和人口競爭有優(yōu)勢的區(qū)域和城市，并繼續(xù)聚焦深耕優(yōu)勢的區(qū)域和城市，同時以珠三角和長三角為重點布局深耕區(qū)域。
房地產(chǎn)行業(yè)的整體增量空間逼近天花板，而企業(yè)的分化則在調(diào)整中加劇，市場亦在分化，一線城市以及周邊具有經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)支撐的城市市場表現(xiàn)較好。
布局上述區(qū)域是越秀地產(chǎn)能實現(xiàn)業(yè)績穩(wěn)健增長的重要前提，對優(yōu)質(zhì)區(qū)域的戰(zhàn)略堅守和深耕，將持續(xù)深化越秀地產(chǎn)可持續(xù)增長的韌性。
差異化競爭 多渠道取優(yōu)質(zhì)資源
房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的周期性，能成功穿越周期的是穩(wěn)健企業(yè)，能精準(zhǔn)把握周期實現(xiàn)逆勢擴(kuò)張則是能取得更優(yōu)異成績的優(yōu)秀企業(yè)。
與越秀地產(chǎn)而言，在房地產(chǎn)市場火熱之際，并未選擇加入擴(kuò)張的狂潮中，保持自身的戰(zhàn)略定力。行業(yè)調(diào)整市場下行之際，越秀地產(chǎn)儲備了充裕的現(xiàn)金，以更低的成本獲取更加優(yōu)質(zhì)的土儲。
地產(chǎn)下行，土地市場不再呈現(xiàn)激烈競爭態(tài)勢，土地獲取成本以及難度雙雙下降；同時，部分房企陷入現(xiàn)金流困境，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被擺上貨架，待價而沽。對于資金充裕的越秀地產(chǎn)來說，目前是擴(kuò)張的良機(jī)。
對于2022年的投資規(guī)劃，越秀地產(chǎn)安排了457億元資金，約為銷售的40%。關(guān)于市場收并購標(biāo)的選擇，越秀地產(chǎn)在積極接觸考察的同時，仍堅持嚴(yán)格的篩選標(biāo)準(zhǔn)，秉承“量入為出”的原則，進(jìn)行穩(wěn)健投資。
對于收并購以及公開市場上的土地獲取，越秀地產(chǎn)并無明顯偏好，以資源優(yōu)質(zhì)與適配性為準(zhǔn)，拓展優(yōu)質(zhì)土儲。
除了在拿地方面實現(xiàn)“錯峰”競爭，在拿地方式上，越秀地產(chǎn)還具備獨特的TOD拓儲模式。
2021年，越秀地產(chǎn)成功獲取廣州星航TOD項目，新增TOD物業(yè)項目土地儲備21萬平方米。截止2021年12月31日，越秀地產(chǎn)共擁有6個TOD項目，總土地儲備達(dá)到376萬平方米，約占越秀地產(chǎn)大灣區(qū)土地儲備的25.2%和總土地儲備的13.9%。
越秀地產(chǎn)TOD項目保持穩(wěn)健的銷售表現(xiàn)，全年共實現(xiàn)合同銷售金額約178.7億元，同比上升5.1%，其中，星圖TOD實現(xiàn)35億元、星瀚TOD實現(xiàn)40億元、星匯城TOD實現(xiàn)45.9億元。
未來越秀地產(chǎn)仍將充分發(fā)揮“6＋1”多元化增儲平臺，通過公開市場、收并購、TOD、城市運(yùn)營、國企合作、城市更新以及產(chǎn)業(yè)勾地等模式拓展優(yōu)質(zhì)土儲，助力可持續(xù)增長。
