2021年山西樓市展望 山西房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持穩(wěn)定

對(duì)于國(guó)內(nèi)樓市而言，2021年是出乎意料的一年。年初預(yù)測(cè)的“否極泰來(lái)”并未出現(xiàn)，市場(chǎng)推算的底部也尚未見(jiàn)底，短暫的小陽(yáng)春以及五六月份的回暖轉(zhuǎn)瞬即逝。

目光轉(zhuǎn)回山西。去年，我省房地產(chǎn)業(yè)“于穩(wěn)定中待陽(yáng)光”。全省上下統(tǒng)籌常態(tài)化疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，積極穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，全省房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持穩(wěn)定。

高開(kāi)低走，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資回落趨穩(wěn)

去年，我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在前年增速持續(xù)加快的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)出高開(kāi)低走、漸趨平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成1945.2億元，增長(zhǎng)6.3%，增幅分別比一季度、上半年、前三季度回落22.6個(gè)、6.0個(gè)、3.4個(gè)百分點(diǎn)，比同期固定資產(chǎn)投資增速低2.4個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)平均增速高1.9個(gè)百分點(diǎn)。

從構(gòu)成看，建筑工程投資拉動(dòng)作用明顯。全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中建筑工程投資完成1453.6億元，增長(zhǎng)25.6%，增幅比上年加快5.1個(gè)百分點(diǎn)，占全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重由上年的63.2%提高到74.7%，拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)16.2個(gè)百分點(diǎn)。從用途看，商品住宅投資穩(wěn)定增長(zhǎng)、占比提高。全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中商品住宅投資完成1556.1億元，增長(zhǎng)8.7%，增幅比上年回落1.8個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重由上年的78.2%提高到80.0%，拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)6.8個(gè)百分點(diǎn)。從項(xiàng)目規(guī)模看，大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資帶動(dòng)作用減弱。全省5億元及以上項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成1358.9億元，增長(zhǎng)4.9%，增幅比上年回落4.9個(gè)百分點(diǎn)，比全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速低1.4個(gè)百分點(diǎn)，占全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重由上年的70.7%下降到69.9%，拉動(dòng)全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)3.5個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，去年全省房屋施工面積24930.4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.6%，增幅比上年加快1.4個(gè)百分點(diǎn);全省房屋竣工面積2639.3萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)78.2%，房屋竣工面積高速增長(zhǎng)。

區(qū)位分化，商品房銷售量高位持續(xù)回落

據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年全省商品房銷售面積3204.4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.3%，增幅分別比一季度、上半年、前三季度回落62.8個(gè)、38.4個(gè)、23個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)平均增速高17.4個(gè)百分點(diǎn);商品房銷售額2170.9億元，增長(zhǎng)15.1%，增幅分別比一季度、上半年、前三季度回落54.4個(gè)、35個(gè)、25.5個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)平均增速高10.3個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，我省商品住宅占據(jù)了商品房銷售市場(chǎng)的絕對(duì)主力。2021年，商品住宅銷售面積3034.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.0%，占商品房銷售面積的比重由上年的94.9%下降到94.7%。商品住宅銷售額2030.1億元，增長(zhǎng)15.8%，占商品房銷售額的比重由上年的93.0%提高到93.5%。商品住宅中，期房銷售面積占比進(jìn)一步提高，達(dá)2925.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.8%，占商品房銷售面積的比重由上年的90.9%提高到91.3%;期房銷售額2031.8億元，增長(zhǎng)14.6%，占商品房銷售額的比重由上年的94.0%下降到93.6%。

截至2021年底，全省商品房待售面積861.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.7%，增幅比上年加快28.4個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)束了連續(xù)5年下降態(tài)勢(shì)。值得注意的是，在銀行貸款趨緊和自籌資金下降的情況下，2021年度到位資金仍能有所增長(zhǎng)，銷售回款成為房企資金流的重要來(lái)源。2021年，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金2544.4億元，增長(zhǎng)12.3%，增幅比上年加快7.4個(gè)百分點(diǎn)。以銷售回款為主的定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款合計(jì)占去年到位資金的比重由上年的47.8%提高到56.7%，所占比重再創(chuàng)新高。

從區(qū)域發(fā)展看，去年我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)持續(xù)向3個(gè)城鎮(zhèn)圈下沉。太原城鎮(zhèn)群房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降，商品房銷售量增速走低。3個(gè)城鎮(zhèn)圈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品房銷售量增速明顯快于太原城鎮(zhèn)群。

2021年，太原城鎮(zhèn)群開(kāi)發(fā)投資完成1001.6億元，占全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重由上年的57.4%下降到51.5%;晉北城鎮(zhèn)圈開(kāi)發(fā)投資完成304.1億元，增長(zhǎng)36%，占全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重由上年的12.2%提高到15.6%;晉東南城鎮(zhèn)圈開(kāi)發(fā)投資完成352.9億元，增長(zhǎng)26%，占全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重由上年的15.3%提高到18.1%;晉南城鎮(zhèn)圈開(kāi)發(fā)投資完成286.6億元，增長(zhǎng)4.2%，占全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重由上年的15.0%下降到14.7%。從商品房銷售量看，太原城鎮(zhèn)群商品房銷售面積1379.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.5%;晉北城鎮(zhèn)圈商品房銷售面積385.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.7%;晉東南城鎮(zhèn)圈商品房銷售面積673.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)48.9%;晉南城鎮(zhèn)圈商品房銷售面積765.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)29.7%。

指標(biāo)放緩，商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)跡象

去年，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三大先行指標(biāo)中，新開(kāi)工面積4347.7萬(wàn)平方米，下降25%;土地購(gòu)置面積316.2萬(wàn)平方米，下降47.5%;開(kāi)發(fā)企業(yè)去年到位資金2544.4億元，增長(zhǎng)12.3%，增幅雖比上年加快7.4個(gè)百分點(diǎn)，但分別比一季度、上半年、前三季度回落47.4個(gè)、13.5個(gè)、4.3個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)各項(xiàng)應(yīng)付款合計(jì)599.8億元，增長(zhǎng)57.8%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重由上年的20.8%提高到30.8%。不難看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資三大先行指標(biāo)呈現(xiàn)同步放緩趨勢(shì)。

此外，全省房地產(chǎn)新入庫(kù)項(xiàng)目538個(gè)，比上年減少26個(gè)，計(jì)劃總投資2954.4億元，下降7.1%;單個(gè)項(xiàng)目平均計(jì)劃總投資5.5億元，比上年減少1447萬(wàn)元;開(kāi)發(fā)投資完成466.1億元，下降25.8%，下拉全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資8.9個(gè)百分點(diǎn)。分市域看，運(yùn)城、晉中、大同、太原、臨汾、晉城和朔州7個(gè)市房地產(chǎn)新入庫(kù)項(xiàng)目計(jì)劃總投資均呈下降態(tài)勢(shì)，增速分別為-51.2%、-48.7%、-47.6%、-31.4%、-15.5%、-6.8%、-2.6%。新入庫(kù)項(xiàng)目計(jì)劃總投資增速下降，反映出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的后勁不足。

70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示：去年12月，太原市新建商品住宅價(jià)格同比下降2.9%，環(huán)比下降0.9%，同比連續(xù)16個(gè)月下降，環(huán)比連續(xù)5個(gè)月下降。根據(jù)商品房銷售額與銷售面積之比看，2021年，全省商品房銷售額與銷售面積之比為6775元/平方米，同比下降3.5%，環(huán)比下降1.5%。其中，商品住宅銷售額與銷售面積之比為6689元/平方米，同比下降3.7%，環(huán)比下降1.6%，商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)跡象。(記者王蕾)