微資訊！多項(xiàng)疑問指向財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)真實(shí)性 中湘美好城市招股書之謎丨IPO觀察

(資料圖片)

6月10日，中湘美好城市運(yùn)營服務(wù)股份有限公司（以下簡稱“中湘美好城市”）向港交所遞交了上市申請(qǐng)。但在這份上市申請(qǐng)里卻有著若干影響公司財(cái)務(wù)真實(shí)性的問題，需要公司方面予以解釋。

就比如2021年的關(guān)聯(lián)交易，給中湘美好城市帶去了1.7億元的收入，可是關(guān)聯(lián)方交易產(chǎn)生的貿(mào)易應(yīng)收款和其他應(yīng)收款余額加起來也有1.6億元，兩相抵消后，因?yàn)殛P(guān)聯(lián)交易產(chǎn)生的經(jīng)營現(xiàn)金流凈額非常有限。公司2021年的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額僅為663萬元，只達(dá)到了當(dāng)期利潤的17.72%。

這家公司的賬面利潤剛剛達(dá)到了港交所規(guī)定最低門檻的企業(yè)，也因此讓外界對(duì)公司的財(cái)務(wù)真實(shí)性產(chǎn)生懷疑。另外，公司在管理規(guī)模增長50%的情況下，員工成本和外包成本的增幅均沒有超過10%，也讓外界懷疑毛利增幅的合理性。

這些財(cái)務(wù)上的瑕疵，都讓外界擔(dān)心公司的實(shí)際盈利能力和經(jīng)營質(zhì)量。

大股東的提款機(jī)？

在諸多投資者看來，目前上市物企最大的風(fēng)險(xiǎn)，就是成為大股東的融資工具。

對(duì)中湘美好城市來說，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)事實(shí)上已經(jīng)存在。截止2021年12月31日末，該公司向控股股東借款7.59億元，但所獲得的利息只有283.8萬元，利率只有千分之三，僅相當(dāng)于活期利率的存款利息。

從2019年開始，中湘美好城市就不斷地向母公司提供貸款，2019年是3.78億元，2020年是3.52億元，但獲得的利息收入?yún)s非常可憐，2019年只有63.6萬元，2020年只有309.6萬元，都是低于一年期的存款利率。

和中湘美好城市的慷慨相比，控股股東——湖南建工集團(tuán)有限公司要顯得吝嗇得多。2019年時(shí)還借款934.9萬元給中湘美好城市，到了2020年只有47.3萬元，去年至剩下8.9萬元。

當(dāng)然，中湘美好城市的慷慨，也不是完全沒有回報(bào)。過去三年時(shí)間，來自關(guān)聯(lián)方的銷售收入分別達(dá)到1.48億元、2.05億元和1.72億元。

高額的關(guān)聯(lián)方收入，成功地幫助中湘美好城市的業(yè)績最終達(dá)到港交所的規(guī)定的上市門檻。但也增加了對(duì)收入真實(shí)性的疑問，因?yàn)閬碜躁P(guān)聯(lián)方的應(yīng)收款，在過去三年間也是大幅增長。尤其是2021年，來自關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收款項(xiàng)結(jié)余達(dá)到1.67億元，和來自關(guān)聯(lián)方的銷售收入相接近。

會(huì)計(jì)界大V馬靖昊曾經(jīng)介紹過一種虛增營收和利潤的手段：通過關(guān)聯(lián)交易，增加銷售額，然后以應(yīng)收賬款的形式計(jì)入到企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表里。換句話說，關(guān)聯(lián)交易并沒有給公司帶來真金白銀的收入。

而中湘美好城市過去三年的關(guān)聯(lián)交易，和這種手法有一定的相似之處。

這不能不引起外界的疑問，中湘美好城市究竟是不是和很多物企一樣，僅僅只是大股東的“提款機(jī)”？

業(yè)績?cè)鲩L的不確定前景

撇開公司的關(guān)聯(lián)交易是否粉飾了過往業(yè)績不談，一些關(guān)鍵性的財(cái)務(wù)指標(biāo)，也為公司的增長前景蒙上了陰影。

2021年，中湘美好城市向第三方收取的履約預(yù)付款余額大幅減少，由2020年的3282萬元，下降至615萬元，下降超過8成。通常來說，履約預(yù)付款的余額，往往會(huì)決定公司簽約，但沒有正式開始管理的合約管理收入。業(yè)內(nèi)介紹說，一般情況下，履約預(yù)付款是物業(yè)交業(yè)主，但也有業(yè)主交物業(yè)的。而后一種，很大程度說明公司業(yè)務(wù)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭力。

如果是，后一種原因造成的履約預(yù)付款減少，很大程度上也說明中湘美好城市的市場(chǎng)競(jìng)爭力在下降。

在履約預(yù)付款大幅下降的同時(shí)，公司的銷售費(fèi)用中員工成本也在下滑。由2020年的205.9萬元，下降至2021年的157.6萬元。由于，物業(yè)銷售人員的收入中很大一塊是新拓展物業(yè)面積的銷售提成。為什么2021年新簽約的物管面積增加了，銷售人員的員工成本反而下降了?

一種可能是銷售人員新開發(fā)、未完成訂約的面積減少了。行業(yè)人士介紹表示，物業(yè)銷售人員的提成分多個(gè)階段收取，有些收入在獲取銷售線索時(shí)，就可以拿到提成；簽訂合同后，也可以拿提成；正式開始管理階段也可以獲得提成。

由于，中湘城市服務(wù)2021年城市運(yùn)營服務(wù)、城市生活服務(wù)、城市更新服務(wù)在管面積都實(shí)現(xiàn)了大幅增長。所以銷售人員的提成邏輯上應(yīng)該增加，而目前出現(xiàn)下降可能是新拓展、簽約中的項(xiàng)目數(shù)量或者預(yù)計(jì)合同收入在減少。

另一種可能是，新簽約的項(xiàng)目中相當(dāng)比例是通過關(guān)聯(lián)交易獲取，這部分項(xiàng)目因此無法獲得提成；又或者是新簽約項(xiàng)目的現(xiàn)金收入較低，也會(huì)降低提成。

無論是那種可能，都為公司后續(xù)的盈利前景埋上了陰影。

而另一方面，公司在管理面積快速增長的情況下，銷售成本僅僅只是微幅增長，也是一個(gè)讓人疑惑的現(xiàn)象。

根據(jù)招股書，僅僅城市運(yùn)營服務(wù)的在管面積，2021年就較2020年增長了超過51%。但公司的分包成本僅增加了1.1%，負(fù)責(zé)一線幅度的員工成本僅增加了9.23%。由于物業(yè)行業(yè)是一個(gè)高勞動(dòng)密集型行業(yè)，管理面積越多，也需要增加更多的人工成本，而在管理面積增加超過50%的情況下，分包和員工成本僅個(gè)位數(shù)增長，顯然也是讓外界疑惑的。

為了確切了解造成上述現(xiàn)象的原因，和訊網(wǎng)物業(yè)曾向公司發(fā)郵件提出上述疑問，包括銷售費(fèi)用中員工成本下滑、社保人數(shù)不足以及合同負(fù)債中履約保證金下滑等現(xiàn)象產(chǎn)生的原因。不過，截止發(fā)稿，公司方面未作回應(yīng)。

不過有一個(gè)問題，倒是從招股書里找到了答案。

根據(jù)啟信寶監(jiān)測(cè)的企業(yè)社保繳納記錄，2019年至2021年中湘美好城市繳納社保的員工人數(shù)分別是28、33、42人。而公司招股書顯示，截止2021年，員工總?cè)藬?shù)達(dá)到1263人，其中在項(xiàng)目及現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的員工超過1000人，達(dá)到1042人。

對(duì)此，招股書承認(rèn)，以往確實(shí)存在過未為部分員工及時(shí)繳納社保的現(xiàn)象。只不過，是不是確實(shí)有超過1000人沒有繳納社保，卻依然是未知數(shù)。