做難而正確的事，是貝殼理解并相信的成功之道。
市場需求及居住觀念已然發(fā)生深刻變革的今天，如何翻越“守土與拓疆”兩座高山，貝殼正在努力嘗試改變。
嘗試體現(xiàn)在，2021年底，貝殼發(fā)布“一體兩翼”戰(zhàn)略升級?！耙惑w”即房產(chǎn)經(jīng)紀事業(yè)群，“兩翼”分別為整裝大家居事業(yè)群與惠居事業(yè)群。值得注意的是，以租房業(yè)務(wù)為核心的惠居事業(yè)群，其源頭定位是積極響應(yīng)國家“租購并舉”的戰(zhàn)略方針。這個被賦予了更多社會責(zé)任的角色，基于對住房租賃行業(yè)20年的深刻洞察、專業(yè)市場化的運營經(jīng)驗，推出了分散式機構(gòu)托管服務(wù)——貝殼省心租。
【資料圖】
一直以來，租房業(yè)務(wù)被認為是微利行業(yè)。尤其是近兩年隨著“租金貸”等違規(guī)模式被叫停、惡性競價收房導(dǎo)致運營失衡出現(xiàn)不斷暴雷等問題，行業(yè)發(fā)展模式與前景受到諸多挑戰(zhàn)。
而貝殼省心租業(yè)務(wù)自推出之日，便明確摒棄了傳統(tǒng)“做二房東吃差價”的高租金溢價商業(yè)模式。那么，在放棄傳統(tǒng)模式后，貝殼省心租探索出了怎樣發(fā)展路徑？又將如何做到“微利可持續(xù)”？
這些問題都將在貝殼省心租業(yè)務(wù)的定位及逐漸清晰的脈絡(luò)中找到答案。
改善租房市場的嘗試
2021年底，貝殼內(nèi)部信中，貝殼找房掌舵者彭永東向員工發(fā)問，“我們能為這個社會和國家創(chuàng)造什么價值？能有哪些行動？”
很快，貝殼的新藍圖展現(xiàn)在外界面前，其中的關(guān)鍵布局在于將觸角延展至租賃賽道，直指城市化進程持續(xù)深化、大城市群急劇再城市化下新市民、青年人的租房難題。
統(tǒng)計數(shù)字顯示，全國非戶籍人口比例達到37%，其中租房人群近七成，整體超過2億人。然而，當(dāng)租房成為越來越多人的普遍選擇，與之相悖的卻是并不樂觀的租房體驗，找房難、租得貴、住得不省心、安全、隱私、生活服務(wù)、權(quán)益等無保障、換租風(fēng)險大等問題依舊突出。
與此同時，國家政策明確指出，“堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)?！睆拇饲暗摹耙?guī)范發(fā)展長租房”，到今天“加快發(fā)展長租房”，長租房被認為是解決矛盾的重要思路，其中，進一步提高機構(gòu)化長租房占比則被視為發(fā)展長租市場的關(guān)鍵。
市場與政策雙重驅(qū)動下，深耕租房經(jīng)紀服務(wù)20年的貝殼，決定發(fā)揮自身特色，身體力行改善租房市場。于是，貝殼租房作為“一體兩翼”戰(zhàn)略中的關(guān)鍵一翼，在去年年底正式推出，并且以平臺方式提供租賃經(jīng)紀服務(wù)、公寓運營服務(wù)、專業(yè)機構(gòu)托管服務(wù)、投資共建房源等由輕到重的各類租住產(chǎn)品和服務(wù)。
經(jīng)過半年運營發(fā)展，截至今年7月，貝殼租房整體托管房源數(shù)量突破50000套。其中，在公寓運營服務(wù)方面，目前在管公寓65個，覆蓋7城超過15000套房源。另一個被證明已經(jīng)跑通的業(yè)務(wù)是省心租，目前，省心租已落地北京、上海、天津、成都、杭州、蘇州、寧波、深圳8個城市，在管房源超35000套。其中，成都和北京在管房源量均已破萬。
穩(wěn)定、可靠、省心的托管機構(gòu)
“省心租”業(yè)務(wù)半年內(nèi)實現(xiàn)在管房源超35000套數(shù)據(jù)的背后，除了技術(shù)的積累與數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)外，更多是改善租房市場邏輯上的轉(zhuǎn)變——讓業(yè)主省心。
“有很多次，好幾個托管品牌都在業(yè)主家，希望能拿到房源委托，通常我們的價格要比其他家低一些，但為什么很多業(yè)主還是會選擇貝殼省心租？”貝殼租房成都資管經(jīng)理徐豐琳說，根本原因是，“省心租”能保證業(yè)主收益的前提下，提供額外的服務(wù)，其中包括安全兜底、收益兜底、專屬管家服務(wù)、房屋保養(yǎng)等。而這些服務(wù)的根本所指向的，則是讓業(yè)主感到穩(wěn)定、可靠與省心。
他稱，安全兜底主要是保險業(yè)務(wù)。比如普租的房子一旦發(fā)生安全系列問題，走法律程序房東必須要承擔(dān)出租人責(zé)任。而對于每一套省心租的房子，在成都，公司都會買一份價值35萬的“托管專屬”保險，假如發(fā)生高空拋物、電路老化失火等意外，可以最大程度降低業(yè)主的損失。
收益兜底則是指，無論市場如何波動，業(yè)主獲得的租金收益均是穩(wěn)定可預(yù)期的，按期打款絕不拖欠。
專屬管家服務(wù)與房屋保養(yǎng)更易于理解，指的是日常的招租、物業(yè)交割、鄰里糾紛、空置期物業(yè)、維修事項都由貝殼租房打理。此外，不會對房屋打隔斷，也不會進行額外裝修等，不影響再次出租。
解決租金沒保障、安全風(fēng)險等問題，確實能讓業(yè)主收益穩(wěn)定，省時省心，以此實現(xiàn)規(guī)?；辗?。
同樣，貝殼省心租深知，收房質(zhì)量決定了房源是否能夠快速匹配租客需求。因此，貝殼省心租業(yè)務(wù)在收房端遵循品質(zhì)與規(guī)模并重的原則。
具體來看，省心租明確包括查封房、二房東房源、裝修設(shè)施老舊房、甲醛超標(biāo)房等九大禁收房源類型，按要求嚴格考察待收房源品質(zhì)，保障其在權(quán)屬劃分、款項結(jié)算、居住體驗等方面安全可靠。
那么，接下來的問題自然就轉(zhuǎn)向了需求端：租戶憑什么買“省心租”的單？
集合高性價比房源
2022年3月31日，成都舉行的微光服務(wù)保障發(fā)布會上，貝殼找房副總裁、貝殼租房運營負責(zé)人張珊坦言，租房業(yè)務(wù)會帶來企業(yè)成本上升，但“消費者的信賴將降低企業(yè)運營成本”。
所以“收房后，如何租出去”的答案不言而喻——提高“消費者的信賴”。
隨著第一屆00后畢業(yè)，越來越多的年輕人涌入租房市場，高性價比成了擺在首位的標(biāo)準(zhǔn)。為解決這個問題，“省心租”制定了嚴格的收房、定價、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，比如整收整租無隔斷、租金平價有上限、專業(yè)租后管家服務(wù)，租務(wù)問題及時響應(yīng)等。
“我覺得省心租的優(yōu)勢就是兩個字，省心?！背啥兼溂覗|南大部租賃總監(jiān)劉文宇稱，省心租和普通租房的區(qū)別在，租戶直接與省心租的租務(wù)管家溝通，遇到問題不需要和業(yè)主溝通，這樣就避免了雙方扯皮的問題，而且管家的反饋速度和修理速度要比業(yè)主高效很多。
此外，貝殼租房對每年租金漲幅設(shè)有上限。且根據(jù)市場數(shù)據(jù)，這一上限顯著低于行業(yè)平均水平，這就意味著，省心租的租金水平相對穩(wěn)定。
高性價比顯然能提高消費者的信賴，在解決了房源端和需求端的難題后，如何實現(xiàn)企業(yè)收益，讓“省心”可持續(xù)，“省心租”更深層的商業(yè)邏輯或許可以回答這一問題。
做“出房效率”的生意
毫無疑問，作為貝殼業(yè)務(wù)鏈條上的關(guān)鍵一環(huán)，核心價值理念“做難而正確的事”也延續(xù)到省心租業(yè)務(wù)上，在探索業(yè)務(wù)模式上，貝殼有了新的解題思路。
“省心租”一開始就摒棄了“做二房東吃差價”的高租金溢價商業(yè)模式，通過與貝殼房產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的深度協(xié)同，以及不斷倒逼自身的平臺能力、管理效率、服務(wù)品質(zhì)，達到整體業(yè)務(wù)的“微利可持續(xù)”。
那么破題的關(guān)鍵在于，省心租業(yè)務(wù)基于市場情況與交易數(shù)據(jù)情況，對不同房源取得該房源的 “空置期”，該期間內(nèi)不需要向業(yè)主支付租金。業(yè)主簽訂合同后，無論市場環(huán)境如何波動，業(yè)主都能“旱澇保收”，獲得空置期外的收益。也就是說，與業(yè)主的合同生效后，“空置期”所帶來的渠道成本、尋找租戶成本和人工運營成本即轉(zhuǎn)移到貝殼租房承擔(dān)。
而貝殼省心租要做的就是，通過自身能力的打造，提升出房效率，快速去化，縮短“出房”所需的實際時間，與空置期打出時間差，這也正是貝殼省心租商業(yè)模式的核心。
這就對收房質(zhì)量及精確的定價標(biāo)準(zhǔn)提出更高要求。在這一點上，依據(jù)龐大的線上交易數(shù)據(jù)庫，貝殼租房精確掌握每一個商圈、每一個小區(qū)，在不同節(jié)點的去化情況和平均價格，以此構(gòu)成了省心租業(yè)務(wù)中對收房和定價判斷的基礎(chǔ)。
豐富的線上用戶行為數(shù)據(jù)也為縮短空置期提供了有效助力。數(shù)據(jù)顯示，在租賃領(lǐng)域，用戶從首次訪問到成交，平均周期是14-20天，依據(jù)龐大的用戶行為數(shù)據(jù)庫，貝殼省心租可提前三周預(yù)測小區(qū)成交熱度，建立起抵御實時行情變化的屏障。
鑒于在模式設(shè)計之初，貝殼省心租業(yè)務(wù)就堅定了通過壓縮“空置期”來做“出房效率”的生意路子，因此通過以上各類標(biāo)準(zhǔn)篩選出品相最優(yōu)房源，并兼顧價格優(yōu)勢，租后，貝殼省心租從服務(wù)端最大限度保證居住感受，令租客省心居住，打造出區(qū)域內(nèi)高性價比房源，從房源端為快速去化提供了保證。
除此之外，該模式也倒逼貝殼不斷提升平臺運轉(zhuǎn)效率、出房去化能力等。這一點，則有賴于貝殼體系下各房產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)之間的高效協(xié)同合作。貝殼ACN經(jīng)紀合作網(wǎng)絡(luò)推行以來，合作、共享、品質(zhì)服務(wù)的理念已深入人心，各業(yè)務(wù)條線經(jīng)紀人之間已形成深度協(xié)同。
高效的內(nèi)部協(xié)作也在成都這個試驗田收獲了最佳實踐：無論從城市總經(jīng)理到一線租賃經(jīng)紀人的層層支持，還是在收房、出房等方面的合作激勵機制等，均跑出了一套可復(fù)制的模式。
正如貝殼租房成都站負責(zé)人肖振宇所說，“什么叫跑通？跑通有兩個關(guān)鍵點：第一個收得進來，第二出得出去，同時還能賺錢，這就是關(guān)鍵點。為什么收得進來，為什么出得去？核心有兩點，收得進來一定有新房、二手房經(jīng)紀人的支持和聯(lián)動；而房源出得去則在于省心租資管經(jīng)理不斷提升業(yè)務(wù)能力?！?/p>
經(jīng)過半年的探索，目前來看，“規(guī)?；辗俊咝Щ龇俊嵝嚎s空置期實現(xiàn)企業(yè)收益”的省心租模式已經(jīng)跑通，通過打造“高性價比房源集合”，以租賃效率能力和租后服務(wù)體驗作為核心支撐，貝殼省心租不斷滿足用戶多元、深層次的需求，并實現(xiàn)長期微利可持續(xù)發(fā)展。
所謂難而正確，往往道阻且長。但好在，在打破固有模式探索更多可能性方面，貝殼始終走在路上。
回到彭永東曾經(jīng)的發(fā)問“我們能為這個社會和國家創(chuàng)造什么價值？”時隔半年，貝殼的答案已浮出水面：
2022年7月6日，成都市保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房操作指南》，該政策支持居民將自有住房用于保障性租賃住房。經(jīng)成都市住建局擇優(yōu)選取，貝殼租房成都站成為成都市首批保障性租賃住房運營服務(wù)企業(yè)。
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