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穩(wěn)健房企先公布業(yè)績，其他房企在最后期限扎堆發(fā)布業(yè)績，從2021年年報(bào)到2022年中報(bào)，房地產(chǎn)行業(yè)開始出現(xiàn)這樣一種奇特的現(xiàn)象。
8月18日，越秀地產(chǎn)（00123.HK）發(fā)布2022年中期業(yè)績公告，成為首個(gè)發(fā)布業(yè)績的內(nèi)房股。數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)，越秀地產(chǎn)的營業(yè)收入和銷售金額均實(shí)現(xiàn)了同比增長，成為行業(yè)鳳毛麟角般的存在。
有了銷售和業(yè)績的支撐，越秀地產(chǎn)能夠保持穩(wěn)定的擴(kuò)張步伐，在廣州等多個(gè)城市新增多個(gè)項(xiàng)目，進(jìn)一步夯實(shí)了土儲(chǔ)的質(zhì)量。目前行情，土拍市場遇冷，不少優(yōu)質(zhì)地塊推向公開市場吸引買家，同時(shí)價(jià)格相對科學(xué)合理，競爭者較少，此時(shí)擴(kuò)張拿地，能夠以合理價(jià)格獲取優(yōu)質(zhì)地塊，而優(yōu)質(zhì)地塊是市場的稀缺資源，能夠助力公司形成可持續(xù)增長的良性循環(huán)。
業(yè)績逆市增長
前些年民營房企烈火烹油，大肆加杠桿進(jìn)行規(guī)模狂奔之際，增長速度相對較緩的央國企是低調(diào)的存在。伴隨行業(yè)下行，低速、穩(wěn)健房企的優(yōu)點(diǎn)開始凸顯，成為行業(yè)企穩(wěn)的中堅(jiān)力量。
越秀地產(chǎn)就是這樣的存在。
數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約為312.9億元，同比上升29.1%。核心凈利潤約為21.3億元，同比上升1.4%。董事會(huì)建議宣派2022年中期股息每股0.275元（相當(dāng)于每股0.319港元），按人民幣計(jì)算中期每股派息同比上升1.5%。按核心凈利潤的派息比率穩(wěn)定維持在40%。
營收是過去銷售金額沉淀的結(jié)果，而最能反應(yīng)當(dāng)下業(yè)績的是合約銷售金額。房地產(chǎn)市場持續(xù)在底部盤整，百強(qiáng)房企上半年銷售同比下滑約28%左右。
在此行情下，越秀地產(chǎn)2022年上半年實(shí)現(xiàn)合約銷售金額489.1億元，同比上升3.2%；合同銷售均價(jià)2.75萬元/平方米，同比上升4.2%。
從全行業(yè)看，越秀地產(chǎn)為上半年為數(shù)不多能實(shí)現(xiàn)銷售金額正增長的房企。其中廣州市場貢獻(xiàn)非常大，上半年廣州實(shí)現(xiàn)合同銷售金額為293.4億元，占公司合同銷售金額60.0%。
隨著在廣州市場擴(kuò)張加速，越秀地產(chǎn)全口徑、流量和權(quán)益金額均為廣州市場第一，遠(yuǎn)超第二名的保利發(fā)展。
業(yè)績保持了穩(wěn)健的增長勢頭，越秀地產(chǎn)在中期強(qiáng)調(diào)全年1235億元銷售目標(biāo)不變，維持年初了判斷。同時(shí)，公司也鋪排了充足的貨值。數(shù)據(jù)顯示，越秀地產(chǎn)2022年可售資源為2146億元，去化率達(dá)58%即可完成銷售目標(biāo)。在供貨的工程進(jìn)度方面，在建面積和新開工面積，上半年均已超額完成。
越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)表示，公司對于完成1235億元全年銷售目標(biāo)充滿信心。
加碼擴(kuò)張 重倉廣州市場
除了銷售金額逆市飄紅，越秀地產(chǎn)在市場下行期保持了穩(wěn)定的擴(kuò)張步伐。數(shù)據(jù)顯示，于報(bào)告內(nèi)，越秀地產(chǎn)在7個(gè)城市新增了16幅土地，總建筑面積約346萬平方米。在大灣區(qū)新增7幅土地，新增土儲(chǔ)163萬平方米，其中廣州新增5幅土地，新增土儲(chǔ)126萬平方米。新增土儲(chǔ)中，通過TOD、國企合作和產(chǎn)業(yè)勾地等多元化渠道增儲(chǔ)占比55%。
截至6月30日，越秀地產(chǎn)擁有總土地儲(chǔ)備2860萬平方米，其中大灣區(qū)占比52.9%，廣州占比45.2%。廣州占越秀地產(chǎn)近一半的土儲(chǔ)份額，更為關(guān)鍵的是，其在廣州的項(xiàng)目位置均處于較為中心地段，項(xiàng)目整體保持較高的去化率，為公司業(yè)績增長奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
從總土儲(chǔ)變化看，2860萬平方米土儲(chǔ)較2021年末的2711萬平方米有輕微的增長，同時(shí)大灣區(qū)和廣州的土儲(chǔ)占比輕微下調(diào)。
按照林昭遠(yuǎn)所說，越秀地產(chǎn)堅(jiān)持“1+4”戰(zhàn)略布局，以廣州、大灣區(qū)為大本營，深耕華東、華中、西部和北方區(qū)域。在片區(qū)布局方面更加均衡，在城市布局方面，則堅(jiān)持深耕，從新增拿地城市數(shù)量看今年上半年更為聚焦，為7個(gè)城市，2021年為18個(gè)城市。
三道紅線綠檔 強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流回正
市場下行趨勢中，財(cái)務(wù)穩(wěn)健和現(xiàn)金流安全成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，至2022年上半年，越秀地產(chǎn)“三道紅線”指標(biāo)均保持在綠檔，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債為69.4%，凈負(fù)債率59.7%，現(xiàn)金短債比為1.45倍，指標(biāo)得到進(jìn)一步優(yōu)化。
現(xiàn)金方面，截至報(bào)告期末，公司的現(xiàn)金余額為390.5億元，越秀地產(chǎn)經(jīng)營性現(xiàn)金流入323.7億元。全年目標(biāo)方面，林昭遠(yuǎn)表示有信心實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金正流入。
按照預(yù)測，2022年越秀地產(chǎn)預(yù)計(jì)現(xiàn)金流入合計(jì)910.9億元，流出約907.7億元，能實(shí)現(xiàn)正流入3.2億元。
同時(shí)，截至報(bào)告期末，越秀地產(chǎn)還有已售未入賬的合同銷售金額1564億元，較年初上升了3.8%，隨著項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)交付，這些均能為公司帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流入，助力現(xiàn)金流回正。
