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馬上迎來2022四季度，當(dāng)下土地市場的現(xiàn)狀是，地方國企和城投公司撐起了土地市場的幾乎“整片天”。
但“拿地一時爽，開發(fā)坑里躺”，近兩年，地方平臺類公司拿到的地塊，或是總價(jià)較高，或是盈利空間較小，或是位置比較偏遠(yuǎn)，項(xiàng)目開發(fā)能力、運(yùn)營能力倍受考驗(yàn)，如何實(shí)現(xiàn)這些項(xiàng)目入市去化，是各平臺類公司面臨的重要課題。
入市率較低
2021年集中供地以來，土拍熱度高開低走。在2021年一批次市場火熱的階段，規(guī)模房企積極拿地，而在土地市場熱度急劇下滑后，民企逐漸失聲，央企國企與地方城投平臺類公司的身影出現(xiàn)得更加頻繁，成為拿地主力。
如深圳第三批次集中供地共成交11宗地塊，9宗被地方城投公司獲得；無錫第三批成交的20宗地塊，15宗被城投公司獲得；廣州第三批成交13宗地塊，城投公司拍下其中9宗。
地方平臺進(jìn)場，背后的一些數(shù)據(jù)值得關(guān)注。
從開工率來看，城投平臺類公司的拿地開工率明顯低于規(guī)模房企。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，比如，在2021年第一批成交地塊中，規(guī)模房企拿地開工率高達(dá)61%，而平臺類公司拿地開工率23%。
此外，地方平臺所主導(dǎo)項(xiàng)目的入市率也較低。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜介紹，按正常開發(fā)節(jié)奏，2021年成交的地塊將在今年陸續(xù)入市形成市場供應(yīng)。但自去年下半年以來，由于市場持續(xù)下行，地方平臺公司托底拿地成為常態(tài)，疊加銷售表現(xiàn)低迷，導(dǎo)致項(xiàng)目整體開發(fā)入市節(jié)奏較慢。
根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測，截至今年8月末，在22個重點(diǎn)城市中，2021年成交的土地出讓項(xiàng)目取得預(yù)售證進(jìn)入市場供應(yīng)的比例為32.3%，其中，由地方國資平臺主導(dǎo)的項(xiàng)目入市率僅9%。
分城市來看，22城中，僅北京、合肥、杭州、廣州、青島、長春這6個城市地方國資主導(dǎo)的項(xiàng)目入市率在兩成以上。其中，在南京、武漢、濟(jì)南、沈陽，地方國資主導(dǎo)的項(xiàng)目入市率均在5%以下。
拿地多在郊區(qū) 盈利空間相對狹窄
在2021年以來各城市的集中供地中，克而瑞指出，五輪集中供地中，平臺類公司底價(jià)拿地的金額占比達(dá)到近8成，遠(yuǎn)高于溢價(jià)拿地。所拿地塊也更多集中在城市郊區(qū)、位置相對偏遠(yuǎn)，普遍以剛需型產(chǎn)品為主。
從集中供地的批次來看，2021年平臺類公司郊區(qū)托底更為明顯。如在2021年首輪集中供地中市場較為火熱，平臺類公司拿地在寧波、福州等城市幾乎全部位于城市外圍區(qū)域。實(shí)際上，無論是成交建面占比亦或是地塊數(shù)量占比，平臺類公司2021年在郊區(qū)拿地比例均在60%以上。
到了2022年，平臺類公司拿地中郊區(qū)占比有所下降，建面占比下降3個百分點(diǎn)、地塊數(shù)量占比下降7個百分點(diǎn)，這與2022年部分城市為了維穩(wěn)土地市場信心、吸引房企參拍而大幅增加優(yōu)質(zhì)核心地塊不無關(guān)系。最為明顯的是非平臺類公司，2022年拿地中郊區(qū)建面占比僅為46%，較2021年下降14個百分點(diǎn)。
從盈利空間來看，不同類型房企拿地的盈利空間也有所不同。CRIC統(tǒng)計(jì)了2022年上半年不同類型房企拿地的房價(jià)地價(jià)差和地價(jià)房價(jià)比兩個指標(biāo)，明顯可以看出，國企央企、品牌民企拿地平均房價(jià)地價(jià)差和地價(jià)房價(jià)比都高于平臺類公司。
國企央企和品牌民企，不僅拿地總價(jià)高，且地價(jià)房價(jià)比也相對偏高，但房價(jià)和地價(jià)之間仍保有較高的差距，以保證客觀的盈利空間，地塊貴但賺錢。此類項(xiàng)目給國企央企、品牌民企留出較大建造空間，可打造高品質(zhì)項(xiàng)目。相對地，城投類公司拿地總價(jià)偏低，且地價(jià)房價(jià)比也偏低，房價(jià)地價(jià)差也不及上一類房企，對于這種類型的項(xiàng)目，普遍以剛需型產(chǎn)品為主。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年上半年城投類公司拿地的平均地價(jià)房價(jià)比為0.48，房價(jià)地價(jià)比為13561元/平方米。原因在于城投類公司出手拿地的主要目的是穩(wěn)地市、防流拍，以底價(jià)成交為主要的拿地方式，所以普遍由地方平臺競得的地塊都不是熱點(diǎn)地塊、核心地塊，整體的土地成本較低，售價(jià)也較低。
例如成都的郫都區(qū)、青白江、新都區(qū)，拿地的可售樓板價(jià)僅有3000-6000元/平方米，地塊的銷售指導(dǎo)價(jià)則在11000-15000元/平方米左右，與地價(jià)相比還有9000元/平方米左右的空間，從價(jià)差空間來看，是不如規(guī)模房企（國央企及品牌民企）拿地的價(jià)差大的，但是從地價(jià)房價(jià)比來看卻明顯低于規(guī)模房企，此類項(xiàng)目需要走“薄利多銷”的路線，保證快速去化，方能實(shí)現(xiàn)盈利。
需警惕財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
對于上述現(xiàn)象，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，新開工已經(jīng)連續(xù)17個月下降了，這與地產(chǎn)行業(yè)整體下行密切相關(guān)，銷售端低迷，融資渠道受限，開發(fā)商內(nèi)源融資和外源融資都有明顯的下降，導(dǎo)致開發(fā)商開工的積極性低，這是項(xiàng)目入市率下降的主要原因。
此外，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地方城投平臺類公司，拿到地塊之后要找合作開發(fā)商，所以流程要比房企直接拿地更復(fù)雜。一般情況下，開發(fā)商拿一塊地，已經(jīng)做好了前期調(diào)研，要打造什么樣的產(chǎn)品，什么時候入市，前期就做好了大致安排，但托底的平臺類企業(yè)沒有這么詳細(xì)的計(jì)劃，所以開工入市更慢。
李宇嘉進(jìn)一步提出，要提高入市率，最重要的還是需求端的復(fù)蘇，需求復(fù)蘇、促進(jìn)回款才能解決企業(yè)的一部分資金困難，后續(xù)才有拿地和開工的動力。
但如今來看，樓市需求端的復(fù)蘇態(tài)勢仍不明顯，拿地遲遲不開發(fā)和其主導(dǎo)的項(xiàng)目供應(yīng)節(jié)奏偏慢，對于當(dāng)下城投公司本身以及當(dāng)?shù)貥鞘卸紩斐梢欢ㄓ绊憽?/P>
克而瑞指出，整體來看，地方城投平臺類公司經(jīng)營難度在加大。且考慮到近年來城投債規(guī)模的不斷攀升、地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯露，地方政府的隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尚有待妥善的防范和化解。城投保持自身資產(chǎn)價(jià)值的穩(wěn)定，提高自身經(jīng)營能力以更好地應(yīng)對市場化經(jīng)營的挑戰(zhàn)，是當(dāng)下的關(guān)鍵。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，城投公司拿地托底的背后不完全是一種市場化的行為，所以要警惕風(fēng)險(xiǎn)。拿地實(shí)際上對城投公司形成了一些新的資金壓力，它的這種脆弱性提醒我們要防范新的金融風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。
陳文靜指出，對于市場基本面較好、短期庫存出清周期較短而地方國資平臺占比較高的城市，若地方國資平臺項(xiàng)目不能及時入市，則易造成這些城市供應(yīng)端無法及時補(bǔ)充，或?qū)π枨筢尫旁斐赏侠郏行┑胤缴踔量赡艹霈F(xiàn)新房供不應(yīng)求的情況。
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