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3月31日，“跨越山海 無限可能 2022第六屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)新驅(qū)動(dòng)力峰會(huì)暨商辦TOP100論壇”在京舉辦。
論壇上，中國(guó)城市中心規(guī)劃院項(xiàng)目經(jīng)理、住建部城市更新項(xiàng)目執(zhí)行主任郗望以《北京城市更新實(shí)踐探索》為主題作內(nèi)容分享。
郗望表示，到目前為止，城市更新有幾個(gè)不同，首先發(fā)展階段不同，其次是外部環(huán)境變了，老百姓(603883)的需求變了，從增量變成了存量，我們要告別過去拆房子、蓋房子、賣房子，平衡資金的模式，變成現(xiàn)在周期比較長(zhǎng)，前期投資比較大，回報(bào)比較低的城市。
以北京為例，他分析了城市更新的問題以及解決的經(jīng)驗(yàn)。北京城市更新遇到的問題。問題一，在減量雙控的背景下“好作品”和“好人家”是很難雙向奔赴的，北京城市更新的任務(wù)非常重，投資需要也非常大，僅靠財(cái)政支持其實(shí)是難以維持的，需要引入社會(huì)資本，通過運(yùn)營(yíng)的手段去彌補(bǔ)運(yùn)營(yíng)的缺口。社會(huì)資本怎么進(jìn)，進(jìn)了之后怎么退，大家都還只是一個(gè)探索的階段，這是目前為止的一個(gè)問題。居民出資的意愿比較弱，市場(chǎng)化的物業(yè)機(jī)制建立也是非常困難的。
問題二，各類主體參與更新的積極性面臨制度性的一些障礙的。首先是國(guó)有企業(yè)自主更新的意識(shí)不強(qiáng)，央企和國(guó)企考核標(biāo)準(zhǔn)不是市場(chǎng)化的利潤(rùn)為導(dǎo)向。其次是社會(huì)資本進(jìn)入國(guó)有存量空間的運(yùn)營(yíng)存在一些制度性障礙的。
問題三，項(xiàng)目實(shí)施的堵點(diǎn)多，政策最后一公里的落地比較難。首先是城市更新項(xiàng)目審批程序不明確，導(dǎo)致審批流程復(fù)雜，周期也比較長(zhǎng)。第二是地塊用途改變條件的變更缺乏可操作性的法律依據(jù)。第三是適用于既有建筑改造的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范也不明確。
北京針對(duì)這些問題是怎么做的呢？經(jīng)驗(yàn)一：首先社會(huì)資本通過運(yùn)營(yíng)去盤活這些存量空間，實(shí)現(xiàn)這些價(jià)值的再造。勁松北社區(qū)是改革開放最大的社區(qū)，它引入社會(huì)資本首先是從無到有，用“先嘗后買”的方式引入物業(yè)服務(wù)，社區(qū)每年會(huì)有一定的其他費(fèi)用的支出，包括街道的清理費(fèi)用，包括一些停車治理的費(fèi)用，這些費(fèi)用打包以后交給物業(yè)公司，物業(yè)公司有三年的物業(yè)扶持期，這三年他們是可以向居民免費(fèi)提供物業(yè)服務(wù)，培養(yǎng)居民的物業(yè)的使用習(xí)慣，三年之后再逐步地進(jìn)行收費(fèi)，以這種模式去解決了剛才說的居民沒有物業(yè)習(xí)慣，沒有付費(fèi)習(xí)慣的問題，效果是最終物業(yè)服務(wù)滿意度達(dá)到80%，整個(gè)全北京的物業(yè)滿意度只有60%。第二是從有到優(yōu)，“微利可持續(xù)”盤活存量的資產(chǎn)，自有資金投入3000萬(wàn)實(shí)現(xiàn)提升類、完善類的改造，去把社區(qū)現(xiàn)有的一些閑置土地20年的使用權(quán)給到社會(huì)資本，社會(huì)資本變成了一些理發(fā)店，還有征集民意百年的老店，還有半公益的店，資金收取，包括停車費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等從中獲利。
經(jīng)驗(yàn)二：破除阻礙各類主體有效參與的體制機(jī)制的障礙。首先要激發(fā)國(guó)企自主更新的內(nèi)在動(dòng)力，首鋼工業(yè)園是一個(gè)非常典型的例子，首鋼工業(yè)園也是2008年的時(shí)候因?yàn)閵W運(yùn)所以開始搬遷，搬遷以后遇到的問題，包括環(huán)境污染的治理、工業(yè)遺存的保護(hù)、員工就業(yè)安置。首鋼怎么做的呢？把當(dāng)時(shí)最大的三高爐保存下來，還有銹池保存下來進(jìn)行改造，功能的重置。下面增加辦公、零售和多功能的空間，包括增加了22萬(wàn)的辦公空間。同時(shí)，也運(yùn)用了“5+5”的運(yùn)營(yíng)模式，去實(shí)現(xiàn)整個(gè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)。
經(jīng)驗(yàn)三：聚焦痛點(diǎn)問題，北京出臺(tái)一系列“小借口、微改革”的政策，精準(zhǔn)破解實(shí)施“最后一公里”，北京出臺(tái)“1+N+X”的政策體系，從上推進(jìn)城市更新的立法，也是由今年3月份選址更新條例正式實(shí)施，下面城市更新的實(shí)踐、阻力中來收集了這些問題，反饋給城市更新的體系，通過釋放功能、規(guī)模、產(chǎn)權(quán)的能量，配套相應(yīng)的財(cái)政、稅費(fèi)、金融政策，達(dá)到同時(shí)構(gòu)建政府、企業(yè)和居民的平臺(tái)。
