老舊小區“公交電梯“一次1元錢 加裝電梯卻遭遇居民反對

老樓裝電梯，聽上去當然是一件好事。

一些房齡較老的小區，由于建成年代較早、失養失修失管，以及市政配套設施不完善、社區服務設施不健全等原因，居住舒適度逐年降低。

2020年7月，全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見發布，此前，城鎮老舊小區改造已有三年的試點經驗。由于拆遷成本高或者并不需要大拆大遷，老舊小區改造是近年來的重點民生工程，加裝電梯就是其中的一項重要舉措。

這些居民改造意愿強烈的住宅小區(含單棟住宅樓)，主要指2000年底前建成的老舊小區。它們一般沒有電梯，而住戶普遍年齡偏大，出行不便。因此，老樓裝新梯就成了推進老舊小區改造的試水工程。

不過，從住建部粗略的統計來看，各地推行的效果不一，這件好事要實行起來，并不是那么容易。杭州的“公交化電梯方案”，在爭議聲中，已經運行了一段時間。

“公交電梯“一次1元錢，真的劃算嗎?

不久前，杭州一老小區想出辦法：新裝電梯像坐公交車一樣按次付費，一次一塊錢。電梯公司全額承擔前期建設和后期維保費用。然而，根據媒體的后續追蹤，這一模式運營狀況并不理想，很多人寧愿爬樓，也不愿意花一塊錢坐電梯。“爬一次省一塊”，老人的錢并不好賺。

目前投入的公交電梯有三成虧本，下一步電梯公司打算調整運營策略。

這個案例的結果看上去是雙輸——電梯公司血虧，已經投資的錢因為電梯使用率低收不回來，也不可能再重新回到由業主出錢+政府補貼的協商階段;本來有了方便上下的電梯，但結果居民還得爬樓。

怎么給老樓裝上電梯，關鍵在于背后的利益平衡，公交化運營顯然沒有徹底解決這一矛盾。不僅是裝電梯的錢誰出，不同樓層的住戶按照什么比例出，更重要的是，在高房價的當下，新裝的電梯改變了不同樓層的房產價值，必然會造成居民對此的不同態度。

小小的電梯，承載了道德、經濟利益等權利博弈，能否順利推行這項民生工程、真正做到惠民，恐怕得非常細致地權衡和處理其中的問題。

加裝電梯還處在初級階段

在某地產中介公司工作多年的李超覺得，最現實的辦法還是居委會、物業管理與業主和電梯公司協調，由業主出錢+政府補貼把電梯裝上。

“能裝上就不錯了。現在最難的是，業主之間利益不均，達不成一致意見，吵了好幾年，有的住戶人都去世了也沒裝上。”李超說。

一些處在中心地段的老房很尷尬。一方面，地理位置極佳，周邊交通和配套設施完善;另一方面，沒有電梯和車位，舒適度不高。

由于拆遷成本高，地產商一般選擇在城市新區另起爐灶。前期棚戶區改造的貨幣化拆遷安置在一定程度上推高了房價，各地棚戶區改造貨幣化安置政策又相繼退出，老舊小區改造走上前臺，成為未來城鎮的重點工作。陜西省西安市，高樓林立與上世紀八九十年代建成的老舊小區形成鮮明對比。

從2017年起，住建部會同有關部門開展城鎮老舊小區改造試點，2019年開始在全國層面推進。

與之前“大拆大遷、一拆了之”的方式不同，2019年，國務院常務會議部署推進城鎮老舊小區改造的重點在于，“改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施，有條件的可加裝電梯，配建停車設施，促進住戶戶內改造并帶動消費”。

隨著國務院正式發文，要求到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制;到“十四五”期末，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務，各地對于加裝電梯將陸續進入實操階段。

住建部給出一組數據，我國老舊小區接近16萬個，建筑面積達40億平米，涉及城鎮居民人數過億。據國務院參事、住建部原副部長、中國城市科學研究會理事長仇保興估算，這項舊改工程投資額超過4萬億元，如果按照5年改造期來算，每年增加投資額為8000億元。近年來，住建部門倡導籌集資金多渠道化、鼓勵第三方企業開發電梯外圍功能。

國內的加裝電梯業務還處在初級階段。李超說，這決定了一般承接加裝電梯的都是當地一些規模不大的公司。

不過，最難搞的還是業主。“一個單元的業主之間達不成一致意見，那就耗著，裝不了。”多年的中介經歷，讓李超見過不少這種例子。

高樓層居民想裝、低樓層不想裝，彼此之間達不成統一意見那就無法裝新梯;老樓裝新梯明顯是高樓層住戶受惠、低樓層住戶受損，頂層的房價噌噌上漲，一樓房價則有所貶值，如果要裝的話，高樓層到底給低樓層償付多少才算合理?

還有裝上新梯后，電梯公司或者其委托公司，需要考慮一個合理有效的運營模式，才能保證收回成本不虧損。這些問題，一朝一夕之間還沒有標準回答。

加裝電梯?真的有人不樂意

李超見過最極端的例子是人都去世了，電梯還沒裝上。

待改造的老舊小區，一般都是上世紀八九十年代單位蓋的宿舍樓，大多數是六層高的板樓，極少數的是七層。

“最想要裝電梯的是五樓和六樓上了年紀的住戶。四樓的意見沒那么強烈，有點兒傾向于裝。三樓以下的不想裝。一樓最不想裝——樓外掛一個電梯，直接影響采光，還被電梯里的陌生人把隱私看光。”李超說。

2017年，北京的一些老小區成為加裝電梯的試點項目。裝不裝電梯，需要每個單元住戶一致同意。

一樓的住戶一般都是加裝電梯工程的“釘子戶”。李超說，他很理解這些業主。“這些業主宣稱的采光受到影響是真的。不過房價還好，實質性影響沒那么大。”李超說，隨著中國老齡化程度加深，一樓還是比較吃香的。

“六樓是最沾光的。”李超說，加裝電梯之后，房價直接上升，最高的能升30%。加裝電梯的矛盾常常是一二樓住戶和五六樓住戶之間的矛盾。

他見過一些老鄰居因為意見不一傷了和氣不相往來，也看到有些老住戶等不起了，把老房賣掉搬去郊區買了帶電梯的新房。

加裝一部電梯的費用一般在60萬-80萬元之間。加上政府補貼，平均算下來，業主需要出的費用大約為一半。

“大家都覺得如果要裝電梯，五六樓應該出最多的錢、并且補償一二樓，但如果你是五六樓住戶，你愿意補嗎?道理誰都懂，誰的誰心疼。”李超說。

住建部的數據顯示，2020年前8個月，開工進展較快的地區包括海南、寧夏、河北、甘肅、安徽、江蘇、山東、河南、上海、北京等。

近日，海南省住房公積金管理局出臺新規，在本省繳存公積金的職工本人及配偶，可申請提取住房公積金，用于老舊小區改造范圍內的既有住宅加裝電梯，希望從資金支持上“刺激”老樓居民們裝新梯的意愿。

裝上電梯之后的運營，也是難題。

加裝電梯主要由兩部分的費用組成，一是前期的電梯購買和安裝費用，二是運營過程中的維保和能耗等費用。

一般，電梯公司會和物業管理對接，電梯的維保和能耗等費用，由物業管理負責收取。“以現在小區業主和物業公司的關系來看，多收一毛都難。”李超說，有個小區的物業費用20年沒變，需要翻新一些基礎設施，提高了一倍，很多業主拒絕，就是不來交物業費。“除非讓業主們自己選一個信得過的物業公司吧。”李超覺得，凡事只要涉及到多人的錢財，就很麻煩。

正如前述采用“公交電梯”模式的杭州小區，它沒考慮到電梯其實是作為公共品使用，一般都采取一次性支出的方式。帶有半強制性的一次性支出后，居民們自然想要更多使用才劃算，而每次都提醒人們考慮是否要使用的分次支出，必然讓人們“省”字為先。

話說回來，跨越了如此之多的困難，就算裝好了電梯，也不代表萬事亨通。如果長期不交電梯維保費用，折騰了很久的電梯還是白裝——沒錢的話它就得停運。如何收錢，如何花錢，如何兼顧大多數人的感受和利益，在中國大大小小的社區里，向來都是一個復雜無比的問題。