來源:地產K線
樂居財經 李奕和 發自南昌
南昌核心區的八一廣場附近，是眾多新舊商業標桿的聚集地。方圓百米內，南昌百貨大樓、萬達廣場、財富廣場、麗華百貨大廈均落座于此。
與萬達廣場一街之隔，一座商業新標桿正撥地而起。
這個項目是南昌蘇寧廣場，在當地無人不知，無人不曉。
四年前，張近東帶著他的商業執念來到此地。初來乍到的他，想要蘇寧置業在此建一座集商業、甲級寫字樓和五星級酒店于一體的商業綜合體。打造南昌新的商業標桿。
但商業和資本的江湖總是波云詭譎。從去年傳出危機以來，蘇寧經歷了較大的改變。
今年7月，為解決流動性危機，張近東為蘇寧易購引入了以江蘇省、南京市國資為牽頭的戰投方，蘇寧易購由此進入無實控人時代。
作為蘇寧旗下重要的板塊，蘇寧置業自此前傳出破產消息以來，也在加大資產的出售和變現，以穩定公司現金流。而那個曾經寄托了張近東商業夢想的南昌蘇寧廣場，成為了蘇寧置業最先擺上貨架的項目之一。
9月13日，鄂武商A(000501. SZ)的一紙公告，最先披露了這筆交易。
公告稱，為滿足業務發展需要，武漢武商集團擬收購南昌蘇寧置業持有的南昌市東湖區廣場北路以東、省府北二路以南控規SF01-04(以下稱“1-4”)、SF01-05(以下稱“1-5”)地塊在建商業項目。
本次收購項目總價款33億元，其中標的項目中資產對價21.12億元，另外武漢武商集團支付給未來一定期間內總包方等施工方、供應商的價款11.88億元。
鄂武商A杠桿收購33億項目
標的項目為在建的南昌蘇寧廣場。項目位于南昌市中心區域八一廣場核心商圈，緊鄰地鐵1、2號線的換乘站八一廣場站，交通位置優越。
附近僅方圓百米外，就聚集了萬達廣場、財富購物廣場、南昌百貨大樓、麗華百貨大廈等眾多傳統百貨商場，商業氛圍濃厚，是南昌市核心區不可多得的黃金商業地塊。
項目地塊最早由蘇寧置業在4年前已經拿下，目前開發建設工作尚未完畢。
2017年7月，蘇寧置業曾以底價24.35億元包攬了江西南昌省府大院全部5宗地塊，總面積165畝。這也是蘇寧置業首次進入南昌市場。
五宗地塊編號為DAAJ2017011-7015，當時地塊正處于拆遷階段。當中，本次出售予武漢武商集團在建項目的地塊SF01-04、SF01-05地塊即屬于當時的7013號宗地。該地塊面積77.971畝，當時樓面價4897.37元/平方米，總價10.95億元。是五宗地塊中最貴的地塊。
根據披露的估值報告，南昌蘇寧廣場(1-4/5地塊)項目于2021年6月30日已投資成本(市場價值)21.18億元;在建項目從2021年6月30日至達到一消驗收交付時尚需投入資金12.11億元。綜上，項目達到一消驗收時的投資成本為33.3億元。
公開資料顯示，南昌蘇寧廣場項目總建筑面積約60萬平方米，總投資達到85億元。其計劃打造集零售購物中心、酒店、寫字樓等于一體的商業綜合體。當中商業規劃約16萬平方米、辦公約1.7萬平方米、酒店4.6萬平方米。
根據鄂武商A公告，地上項目目前仍處于建設過程中，按照原定計劃，應于2022年起進入工程收尾、竣工驗收階段。只不過，為解決蘇寧流動性危機，這個被定位為當地商業標桿的項目，尚未建成就被蘇寧置業擺上了貨架。
對鄂武商A而言，這筆收購也有著重大的戰略意義，這是其首次在湖北以外布局落子。
作為國內大型商業零售企業，鄂武商A下屬有國際廣場、武商廣場、世貿廣場等10家購物中心，總面積約為146.5萬平方米;此外超市業務擁有71家門店，總面積約為57.57萬平方米。但這些業務均局限在在湖北省內。
公告稱，本次收購完成后，鄂武商A將項目打造為南昌標桿性商業綜合體，借此在湖北以外布局落子，擴大公司商業版圖，為實現跨越式發展邁出具有戰略意義的重要一步。
數據顯示，2021上半年，鄂武商A實現營業收入37.01億元，其中購物中心業態營業收入17.27億元，超市業態營業收入17.44億元;實現歸屬于母公司凈利潤4.52億元。
值得一提的是，鄂武商A要拿出33億交易金額并不容易。上半年，該公司總資產242.82億元。其截至報告期末的現金及現金等價物余額僅17.67億元，遠不足以覆蓋本次交易的對價。其在公告中表示，本次收購項目支出款項的資金來源為公司自有資金及融資。
蘇寧緩解流動性危機
這是一筆各需所需的交易。回到蘇寧方，出售資產回流現金成為其解決流動危機的主要方式之一。
作為蘇寧系旗下重要的成員，蘇寧置業成立于2005年，其以“地產開發+不動產運營”雙輪驅動地產業務，項目覆蓋商業地產、產城小鎮、住宅地產、物流地產四大板塊，并形成購物中心、星級酒店、物業服務三大運營領域。
該公司目前業務布局京津冀、長三角、港珠澳、成渝、長江中游五大城市群，累計開發項目超300個，開發面積超4000萬平方米。而在中長期目標中，蘇寧置業要形成50家蘇寧廣場、300家蘇寧易購廣場和100家星級酒店發展目標。
隨著去年以來蘇寧債務危機的爆發，蘇寧系旗下多個板塊也因此受累。去年12月10日，張近東父子將持有的蘇寧控股所有股權共計10萬股、股本金額10億元質押給淘寶。蘇寧系的債務危機正式出現在外界的視野。
此次危機，受影響最大的當屬上市平臺蘇寧易購(002024. SZ)。今年2月，蘇寧易購擬籌劃公司控制權變更，股票自2月25日開市起停牌。隨后傳出，深圳國資旗下的深國際控股、鯤鵬股權投資以148.17億元總價受讓蘇寧易購23%股權。
但由于雙方在簽訂框架合同后，未能就商務合作條件達成最終協議。這筆交易經過近4個月的磨合后終止。最終，蘇寧易購等來的，是一支由江蘇省、南京市國資牽頭組成的戰投方。
7月5日，蘇寧易購公告，公司控股股東、實際控制人張近東及其一致行動人蘇寧控股集團，蘇寧電器集團，西藏信托擬將所持公司總股本的16.96%股份，轉讓給江蘇新新零售創新基金二期(有限合伙)。該基金由江蘇省、南京市國資聯合各方參與，產業投資人包括阿里巴巴及海爾、美的、TCL、小米等。陣容可謂相當豪華。
隨后，蘇寧易購的董事會也迎來換血。張近東退出，提名兒子張康陽進入董事會;淘寶中國提名的代表黃明端出任董事長，原蘇寧易購高管任峻任總裁。這起變更中，以張近東退出為標志，蘇寧易購正式進入無實控人時代。
從股權結構看，蘇寧易購與蘇寧置業沒有直接的股權關系。后者實際由張近東、蘇寧電器、張康陽持股55.08%、36.44%、8.47%。而此次的出讓方南昌蘇寧置業，由蘇寧置業持股100%。
值得一提的是，與蘇寧易購引入戰投方不同，張近東在蘇寧置業的處理上，僅涉及項目的出售，并不涉及公司股權的轉讓。有業內人士指出，與公司股權相比，僅項目層面的交易可以避免因債務、擔保、稅費以及訴訟等糾紛延長的交易期限，從而快速達成交易、回流現金。這更加有利于蘇寧債務危機的解決。
事實上，蘇寧危機爆發后，蘇寧置業也曾多次傳出負面消息，甚至一度被傳破產。雖然消息最后被證實為謠言，但受累于蘇寧系危機，蘇寧置業的流動性壓力也確實存在。據了解，上述三大股東持有的蘇寧置業股權，大部分處于質押狀態。
根據鄂武商A披露的交易公告，標的項目所占的土地使用權也均設置了抵押登記。當中，1-4地塊與1-5地塊以興業銀行南昌分行為抵押權人設定抵押，被擔保主債權數額為18億元，目前尚待償還的主債權數額為12.07億元，債務履行期限為2019年4月22日至2022年4月21日。
除此之外，1-5地塊還以蘇寧商業保理為抵押權人設定抵押，被擔保主債權數額為60億元，債務履行期限為2020年10月9日至2021年10月9日。公告稱，南昌蘇寧置業承諾，在武漢武商集團支付轉讓對價前解除為蘇寧商業保理提供的抵押擔保。
頭圖來源：視覺中國
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