房地產(chǎn)10月統(tǒng)計(jì)月報(bào):發(fā)債規(guī)模收縮明顯,“以?xún)r(jià)換量”顯效難

      來(lái)源:資本邦研究院 發(fā)布:2021-11-23 18:08:07

      2021年下半年以來(lái),市場(chǎng)趨冷幾成定局。10月,房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)降溫,銷(xiāo)售數(shù)據(jù)雙降影響投資力度進(jìn)一步減弱;房?jī)r(jià)方面,打折促銷(xiāo)成樓市主旋律。

      有專(zhuān)業(yè)人士預(yù)測(cè),房地產(chǎn)調(diào)控政策趨穩(wěn),信貸政策邊際寬松已經(jīng)明顯,房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售有望企穩(wěn)回升。但也有研報(bào)指出,房地產(chǎn)信貸邊際放松并不意味調(diào)控政策的剎車(chē)或轉(zhuǎn)向,而是政策的修復(fù)。

      一、政策篇:信貸政策有望邊際寬松,調(diào)控趨向溫和

      10月,從中央到地方,保持“維穩(wěn)”總基調(diào)不變,各地響應(yīng)“一城一策”穩(wěn)樓市。

      中央層面,堅(jiān)持“房住不炒”,銀保監(jiān)會(huì)釋放房地產(chǎn)信貸 “糾偏”政策,對(duì)房企帶來(lái)積極影響。

      人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾對(duì)于“樓市降溫”表示,部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30家試點(diǎn)房企“三線(xiàn)四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解,對(duì)要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增,誤解為銀行不得新發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款。

      10月21日,銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞指出,穩(wěn)妥做好對(duì)住房租賃市場(chǎng)的金融支持。加大對(duì)保障性租賃住房支持力度,研究細(xì)化金融支持措施,會(huì)同人民銀行推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。

      地方層面,部分城市房貸利率下調(diào),同時(shí)多城繼續(xù)對(duì)樓市政策進(jìn)行調(diào)整,包括交易、租賃、人才落戶(hù)、物業(yè)管理等內(nèi)容。10月哈爾濱、義烏、成都出臺(tái)預(yù)售制監(jiān)管方面措施,緩解房企資金壓力;武漢、三明、珠海調(diào)整落戶(hù)條件或?qū)τ谌瞬刨?gòu)房給予一定的優(yōu)惠。

      民生銀行首席研究員溫彬稱(chēng),與近幾個(gè)月相比,10月居民中長(zhǎng)期貸款新增規(guī)模保持了相對(duì)穩(wěn)定,但居民中長(zhǎng)期貸款占全部新增貸款的比重升至51.1%,為去年10月以來(lái)的新高,說(shuō)明近期按揭貸款政策有所調(diào)整,有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

      二、樓市篇:70城房?jī)r(jià)超九成下跌,打折促銷(xiāo)成樓市主旋律

      國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2021年前10月,商品房銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積分別約14.72萬(wàn)億元(人民幣,下同)和14.3億平方米,同比增長(zhǎng)11.8%和7.3%;比2019年同期增長(zhǎng)18.3%和7.3%,兩年平均增長(zhǎng)8.8%和3.6%。

      增速方面,受今年上半年的商品房銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)诟呶贿\(yùn)行等因素影響,今年前10個(gè)月,全國(guó)商品房的銷(xiāo)售面積環(huán)比增速和銷(xiāo)售額環(huán)比增速均從今年1-2月的高位連續(xù)8個(gè)月回落,其較前9月分別收窄4個(gè)百分點(diǎn)和4.8個(gè)百分點(diǎn)。

      圖片來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

      單月來(lái)看,10月商品房的銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積分別為1.24萬(wàn)億元和1.27億平方米,較9月微降,且不及去年同期水平,分別同比下降約22.6%和21.6%。

      除了銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的雙雙下挫,房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫在房?jī)r(jià)側(cè)也體現(xiàn)明顯。

      統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量明顯增加。10月70城中,新房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市有52個(gè),相比9月份的36個(gè)明顯增多;二手房降價(jià)城市數(shù)量達(dá)到了64個(gè),大概有90%的城市出現(xiàn)了明顯的降價(jià)現(xiàn)象。

      與此同時(shí),面對(duì)銷(xiāo)售承壓,各線(xiàn)城市的房企均采取“以?xún)r(jià)換量”的方式促銷(xiāo)售、抓回款。

      基于此,整體來(lái)看,70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比均為-0.3%,降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大了0.2、0.1個(gè)百分點(diǎn);新房和二手房均價(jià)同比增幅分別為2.8%、2%,分別較上月降低0.5、0.4個(gè)百分點(diǎn)。

      廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,下半年以來(lái),金融長(zhǎng)效機(jī)制全面落地,開(kāi)發(fā)商前端融資等全面收緊,后端銷(xiāo)售回款明顯下降,造成資金鏈被雙重?cái)D壓,疊加債務(wù)到期集中,房企暴雷事件也惡化了市場(chǎng)預(yù)期,開(kāi)發(fā)商不得不大力度打折促銷(xiāo),房?jī)r(jià)下跌。

      同時(shí),他指出,受放貸緊縮,利率攀升,二手房停貸等,需求端也急劇冷縮,二手房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌,換房需求轉(zhuǎn)弱,造成了供需冷卻的循環(huán)。

      三、房企篇:頭部房企單月銷(xiāo)售繼續(xù)下行,“以?xún)r(jià)換量”效果甚微

      全國(guó)來(lái)看,10月份房企銷(xiāo)售加速下降,一方面,房地產(chǎn)稅試點(diǎn)推廣出臺(tái),疊加各地細(xì)則的不明確,短期暫緩了購(gòu)房者的購(gòu)房需求;另一方面,房企頻現(xiàn)債務(wù)違約,使得購(gòu)房者觀(guān)望情緒日益濃厚,對(duì)能否能夠順利交房產(chǎn)生擔(dān)憂(yōu)。

      資本邦從2021年前10月銷(xiāo)售額TOP50上市房企中篩選了位于不同梯隊(duì)的20家典型房企,對(duì)該等房企10月單月以及前10月的銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積及年度目標(biāo)完成度進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)。

      10月單月,20家典型房企中,有九成房企出現(xiàn)銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積雙降的局面。

      而無(wú)論從銷(xiāo)售額還是銷(xiāo)售面積來(lái)看,下滑幅度最大的均是招商蛇口,其單月銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積為165.45億元和78.35萬(wàn)平方米,同比下降36.44%和35.9%。

      對(duì)比之下,20家房企中僅中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積的雙增長(zhǎng),分別同比增8.65%和12.91%。

      雖然房企10月多采用降價(jià)策略,但是從上述數(shù)據(jù)來(lái)看,“以?xún)r(jià)換量”的效果在10月并不明顯。在該20家房企中,多數(shù)企業(yè)10月單月銷(xiāo)售額與10月銷(xiāo)售面積變動(dòng)幅度保持一致。這就意味著在10月,對(duì)于房企而言,降價(jià)對(duì)銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積并未起到較大的拉動(dòng)作用。

      前10月,房企累計(jì)銷(xiāo)售多數(shù)依然呈現(xiàn)同比增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì),但銷(xiāo)售增速下滑明顯。

      兩家頭部房企碧桂園和萬(wàn)科企業(yè),在前10月均出現(xiàn)累計(jì)銷(xiāo)售額和累計(jì)銷(xiāo)售面積同比雙降,前者分別同比下滑1.32%和1.75%;后者分別同比下滑4.42%和11.74%。

      資本邦留意到,萬(wàn)科企業(yè)的累計(jì)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)連續(xù)兩個(gè)月走“下坡路”,前9月,萬(wàn)科企業(yè)的累計(jì)銷(xiāo)售額和累計(jì)銷(xiāo)售面積分別同比下滑2.77%和9.75%。

      從年度銷(xiāo)售目標(biāo)完成情況上看,房企銷(xiāo)售艱難的環(huán)境下,全年目標(biāo)完成率承壓,未來(lái)去化壓力進(jìn)一步加大。

      上述房企中,有18家房企披露了年度銷(xiāo)售目標(biāo)或者目標(biāo)增速。前10月,目標(biāo)完成率超過(guò)5/6的房企僅兩家,分別是金地集團(tuán)和正榮地產(chǎn),僅占統(tǒng)計(jì)樣本的九分之一,其目標(biāo)完成率分別為87.58%和83.8%。

      克而瑞認(rèn)為,四季度房企銷(xiāo)售將繼續(xù)承壓,通過(guò)“以?xún)r(jià)換量”來(lái)促銷(xiāo)售、抓回款的空間也越來(lái)越小,部分負(fù)債率較高的房企將面臨更大的經(jīng)營(yíng)壓力。短期來(lái)看,年末企業(yè)仍需加快開(kāi)發(fā)節(jié)奏、保證年底的貨量供應(yīng),深化銷(xiāo)售渠道并維持積極的營(yíng)銷(xiāo)和折扣力度,沖刺全年業(yè)績(jī)。

      長(zhǎng)期來(lái)看,未來(lái)房企的經(jīng)營(yíng)邏輯向“以銷(xiāo)定投”轉(zhuǎn)變,在開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售端對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率、供貨節(jié)奏以及去化效率都提出了更高的要求。

      四、投資篇:開(kāi)發(fā)投資增速連續(xù)8個(gè)月收窄,企業(yè)拿地日益謹(jǐn)慎

      銷(xiāo)售數(shù)據(jù)不佳的同時(shí)房企拿地也更為謹(jǐn)慎,土地降溫明顯,間接影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的積極性。

      統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-10月份,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約12.49萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)7.2%;比2019年1-10月份增長(zhǎng)14%,兩年平均增長(zhǎng)6.8%。

      圖片來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

      值得關(guān)注的是,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速盡管維持正增長(zhǎng),但已連續(xù)8個(gè)月收窄,且該指標(biāo)連續(xù)兩個(gè)月維持個(gè)位數(shù)的水平。

      易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出,當(dāng)前,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已從“過(guò)熱”區(qū)間進(jìn)入到“溫和”區(qū)間,后續(xù)要防范步入“過(guò)冷”區(qū)間,即低于5%的水平。

      數(shù)據(jù)上看,開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期相對(duì)悲觀(guān)情緒還體現(xiàn)在拿地方面。2021年1-10月,中指研究院跟蹤的TOP100企業(yè)拿地總額約2.25萬(wàn)億元,同比下降13.1%,門(mén)檻值為57億元,與去年同期65億元相比下降8億元。

      圖片來(lái)源:中指研究院

      單月來(lái)看,中指研究院跟蹤的50家代表企業(yè)拿地?cái)?shù)據(jù)顯示,50家代表房企拿地總額同比下降71.1%,原因在于市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期,企業(yè)拿地日益謹(jǐn)慎;環(huán)比下降68.7%,是9月單月拿地金額增速顯著所致。

      從城市等級(jí)分布來(lái)看,受集中供地城市影響,前10月,50家代表房企在一、三四線(xiàn)城市拿地面積占比上升。其中,一線(xiàn)城市拿地面積占比上升1.4個(gè)百分點(diǎn),三四線(xiàn)城市拿地面積上升3.1個(gè)百分點(diǎn)。

      從城市群分布來(lái)看,房企拿地關(guān)注熱點(diǎn)區(qū)域城市趨勢(shì)顯著。1-10月50家代表房企在長(zhǎng)三角、粵港澳、成渝、京津冀城市群拿地面積占比均上升。

      圖片來(lái)源:中指研究院

      整體來(lái)看,房企拿地較為冷靜。國(guó)盛證券表示,由于房企資金壓力和銷(xiāo)售下行預(yù)期未變,土地市場(chǎng)熱度持續(xù)降溫。此外,10月集中供地的城市數(shù)量較上月有所減少,導(dǎo)致10月土地成交規(guī)模較上月下降。目前部分城市降低了第三輪集中供地的競(jìng)拍門(mén)檻,供地政策出現(xiàn)一定寬松,但由于房企資金壓力以及年底拿地意愿較低,預(yù)計(jì)后續(xù)土地購(gòu)置增速仍將繼續(xù)下行。

      五、融資篇:發(fā)債規(guī)模超預(yù)期收縮,融資依然面臨困局

      前10月,發(fā)債規(guī)模加速收縮。貝殼研究院統(tǒng)計(jì),前10月房企發(fā)債累計(jì)約7993億元(人民幣,下同),同比下降24%,金額規(guī)模減少2463億元。

      融資結(jié)構(gòu)上看,仍以境內(nèi)債券規(guī)模為主導(dǎo)。境內(nèi)1-10月累計(jì)發(fā)債規(guī)模約5522億元,同比下降約13.4%,占整體規(guī)模約69%;境外方面,1-10月累計(jì)發(fā)債折合人民幣約2471億元,同比下降約37.4%,降幅接近境內(nèi)債約3倍。

      傳統(tǒng)發(fā)債淡季疊加悲觀(guān)預(yù)期,房企單月發(fā)債規(guī)模收縮明顯。10月單月,房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行31筆,較上月減少31筆,發(fā)行規(guī)模折合人民幣約304億元,環(huán)比減少55.9%,同比減少56.1%。

      值得注意的是,10月房企到期債務(wù)規(guī)模從千億回落至772億元,環(huán)比減少35.6%,但償債壓力不減,融資壓力仍保持緊張。

      收緊房企融資背后的原因,一方面,10月多家房企出現(xiàn)資金鏈斷裂,美元債成為信用風(fēng)險(xiǎn)的導(dǎo)火索,導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降,出現(xiàn)了一致性的收縮行為,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速由此出現(xiàn)大幅度下滑。

      例如,一些頭部房企包括佳兆業(yè)、陽(yáng)光城、花樣年和當(dāng)代置業(yè)等,受融資與銷(xiāo)售雙重?cái)D壓,兌付風(fēng)波不斷,流動(dòng)性危機(jī)持續(xù)發(fā)酵。

      另一方面,銀行按揭貸款的放款速度越來(lái)越慢,年內(nèi)額度告罄,導(dǎo)致房企回款的速度大幅下降。同時(shí),對(duì)地方項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管的加強(qiáng),致使地方企業(yè)資金流動(dòng)性趨緊。

      多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為,受密集下調(diào)房企評(píng)級(jí)事件影響,短期較難扭轉(zhuǎn)金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)偏好,房企在融資層面仍然面臨困局。

      從信貸政策來(lái)看,房企融資環(huán)境有所好轉(zhuǎn),包括按揭貸款放款速度加快、部分房企完成銀行間產(chǎn)品融資等。但對(duì)房企而言,更應(yīng)積極推動(dòng)自身降負(fù)債,加強(qiáng)企業(yè)自身造血能力,唯有財(cái)務(wù)相對(duì)健康的房企更能在資本市場(chǎng)立足,而流動(dòng)性緊張的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)則可能繼續(xù)釋放。

      結(jié)尾

      當(dāng)前,房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷去偽存真、良性競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)程。

      短期看,供需雙方面走弱的過(guò)程中,房企正遭遇銷(xiāo)售數(shù)據(jù)下滑、開(kāi)發(fā)投資回落、融資困難等多重壓力,但行業(yè)持續(xù)降溫或也是政策能夠進(jìn)一步調(diào)整的催化劑。

      長(zhǎng)期來(lái)看,行業(yè)整體將邁入平穩(wěn)發(fā)展期,馬太效應(yīng)或?qū)@現(xiàn),行業(yè)資源向穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的優(yōu)質(zhì)房企聚集。

      東興證券在研報(bào)中指出,資金優(yōu)勢(shì)構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)下最強(qiáng)的護(hù)身符與未來(lái)最強(qiáng)的推進(jìn)劑,融資端政策回暖時(shí)率先得到金融機(jī)構(gòu)的支持,也將進(jìn)一步擴(kuò)大這種優(yōu)勢(shì)。具有資金優(yōu)勢(shì)的高信用房企,有望成為行業(yè)最早走出“內(nèi)卷”時(shí)代的“頭號(hào)玩家”。

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