2021年下半年以來，市場(chǎng)趨冷幾成定局。10月，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)降溫，銷售數(shù)據(jù)雙降影響投資力度進(jìn)一步減弱；房?jī)r(jià)方面，打折促銷成樓市主旋律。
有專業(yè)人士預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)調(diào)控政策趨穩(wěn)，信貸政策邊際寬松已經(jīng)明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售有望企穩(wěn)回升。但也有研報(bào)指出，房地產(chǎn)信貸邊際放松并不意味調(diào)控政策的剎車或轉(zhuǎn)向，而是政策的修復(fù)。
一、政策篇：信貸政策有望邊際寬松，調(diào)控趨向溫和
10月，從中央到地方，保持“維穩(wěn)”總基調(diào)不變，各地響應(yīng)“一城一策”穩(wěn)樓市。
中央層面，堅(jiān)持“房住不炒”，銀保監(jiān)會(huì)釋放房地產(chǎn)信貸 “糾偏”政策，對(duì)房企帶來積極影響。
人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾對(duì)于“樓市降溫”表示，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，對(duì)要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款。
10月21日，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞指出，穩(wěn)妥做好對(duì)住房租賃市場(chǎng)的金融支持。加大對(duì)保障性租賃住房支持力度，研究細(xì)化金融支持措施，會(huì)同人民銀行推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。
地方層面，部分城市房貸利率下調(diào)，同時(shí)多城繼續(xù)對(duì)樓市政策進(jìn)行調(diào)整，包括交易、租賃、人才落戶、物業(yè)管理等內(nèi)容。10月哈爾濱、義烏、成都出臺(tái)預(yù)售制監(jiān)管方面措施，緩解房企資金壓力;武漢、三明、珠海調(diào)整落戶條件或?qū)τ谌瞬刨彿拷o予一定的優(yōu)惠。
民生銀行首席研究員溫彬稱，與近幾個(gè)月相比，10月居民中長(zhǎng)期貸款新增規(guī)模保持了相對(duì)穩(wěn)定，但居民中長(zhǎng)期貸款占全部新增貸款的比重升至51.1%，為去年10月以來的新高，說明近期按揭貸款政策有所調(diào)整，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。
二、樓市篇：70城房?jī)r(jià)超九成下跌，打折促銷成樓市主旋律
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年前10月，商品房銷售額和銷售面積分別約14.72萬億元(人民幣，下同)和14.3億平方米，同比增長(zhǎng)11.8%和7.3%；比2019年同期增長(zhǎng)18.3%和7.3%，兩年平均增長(zhǎng)8.8%和3.6%。
增速方面，受今年上半年的商品房銷售業(yè)績(jī)?cè)诟呶贿\(yùn)行等因素影響，今年前10個(gè)月，全國商品房的銷售面積環(huán)比增速和銷售額環(huán)比增速均從今年1-2月的高位連續(xù)8個(gè)月回落，其較前9月分別收窄4個(gè)百分點(diǎn)和4.8個(gè)百分點(diǎn)。
圖片來源：國家統(tǒng)計(jì)局
單月來看，10月商品房的銷售額和銷售面積分別為1.24萬億元和1.27億平方米，較9月微降，且不及去年同期水平，分別同比下降約22.6%和21.6%。
除了銷售數(shù)據(jù)的雙雙下挫，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫在房?jī)r(jià)側(cè)也體現(xiàn)明顯。
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量明顯增加。10月70城中，新房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市有52個(gè)，相比9月份的36個(gè)明顯增多；二手房降價(jià)城市數(shù)量達(dá)到了64個(gè)，大概有90%的城市出現(xiàn)了明顯的降價(jià)現(xiàn)象。
與此同時(shí)，面對(duì)銷售承壓，各線城市的房企均采取“以價(jià)換量”的方式促銷售、抓回款。
基于此，整體來看，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比均為-0.3%，降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大了0.2、0.1個(gè)百分點(diǎn);新房和二手房均價(jià)同比增幅分別為2.8%、2%，分別較上月降低0.5、0.4個(gè)百分點(diǎn)。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，下半年以來，金融長(zhǎng)效機(jī)制全面落地，開發(fā)商前端融資等全面收緊，后端銷售回款明顯下降，造成資金鏈被雙重?cái)D壓，疊加債務(wù)到期集中，房企暴雷事件也惡化了市場(chǎng)預(yù)期，開發(fā)商不得不大力度打折促銷，房?jī)r(jià)下跌。
同時(shí)，他指出，受放貸緊縮，利率攀升，二手房停貸等，需求端也急劇冷縮，二手房?jī)r(jià)開始下跌，換房需求轉(zhuǎn)弱，造成了供需冷卻的循環(huán)。
三、房企篇：頭部房企單月銷售繼續(xù)下行，“以價(jià)換量”效果甚微
全國來看，10月份房企銷售加速下降，一方面，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)推廣出臺(tái)，疊加各地細(xì)則的不明確，短期暫緩了購房者的購房需求;另一方面，房企頻現(xiàn)債務(wù)違約，使得購房者觀望情緒日益濃厚，對(duì)能否能夠順利交房產(chǎn)生擔(dān)憂。
資本邦從2021年前10月銷售額TOP50上市房企中篩選了位于不同梯隊(duì)的20家典型房企，對(duì)該等房企10月單月以及前10月的銷售額、銷售面積及年度目標(biāo)完成度進(jìn)行盤點(diǎn)。
10月單月，20家典型房企中，有九成房企出現(xiàn)銷售額和銷售面積雙降的局面。
而無論從銷售額還是銷售面積來看，下滑幅度最大的均是招商蛇口，其單月銷售額和銷售面積為165.45億元和78.35萬平方米，同比下降36.44%和35.9%。
對(duì)比之下，20家房企中僅中國金茂實(shí)現(xiàn)了銷售額和銷售面積的雙增長(zhǎng)，分別同比增8.65%和12.91%。
雖然房企10月多采用降價(jià)策略，但是從上述數(shù)據(jù)來看，“以價(jià)換量”的效果在10月并不明顯。在該20家房企中，多數(shù)企業(yè)10月單月銷售額與10月銷售面積變動(dòng)幅度保持一致。這就意味著在10月，對(duì)于房企而言，降價(jià)對(duì)銷售額和銷售面積并未起到較大的拉動(dòng)作用。
前10月，房企累計(jì)銷售多數(shù)依然呈現(xiàn)同比增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但銷售增速下滑明顯。
兩家頭部房企碧桂園和萬科企業(yè)，在前10月均出現(xiàn)累計(jì)銷售額和累計(jì)銷售面積同比雙降，前者分別同比下滑1.32%和1.75%;后者分別同比下滑4.42%和11.74%。
資本邦留意到，萬科企業(yè)的累計(jì)銷售業(yè)績(jī)連續(xù)兩個(gè)月走“下坡路”，前9月，萬科企業(yè)的累計(jì)銷售額和累計(jì)銷售面積分別同比下滑2.77%和9.75%。
從年度銷售目標(biāo)完成情況上看，房企銷售艱難的環(huán)境下，全年目標(biāo)完成率承壓，未來去化壓力進(jìn)一步加大。
上述房企中，有18家房企披露了年度銷售目標(biāo)或者目標(biāo)增速。前10月，目標(biāo)完成率超過5/6的房企僅兩家，分別是金地集團(tuán)和正榮地產(chǎn)，僅占統(tǒng)計(jì)樣本的九分之一，其目標(biāo)完成率分別為87.58%和83.8%。
克而瑞認(rèn)為，四季度房企銷售將繼續(xù)承壓，通過“以價(jià)換量”來促銷售、抓回款的空間也越來越小，部分負(fù)債率較高的房企將面臨更大的經(jīng)營壓力。短期來看，年末企業(yè)仍需加快開發(fā)節(jié)奏、保證年底的貨量供應(yīng)，深化銷售渠道并維持積極的營銷和折扣力度，沖刺全年業(yè)績(jī)。
長(zhǎng)期來看，未來房企的經(jīng)營邏輯向“以銷定投”轉(zhuǎn)變，在開發(fā)和銷售端對(duì)企業(yè)的經(jīng)營效率、供貨節(jié)奏以及去化效率都提出了更高的要求。
四、投資篇：開發(fā)投資增速連續(xù)8個(gè)月收窄，企業(yè)拿地日益謹(jǐn)慎
銷售數(shù)據(jù)不佳的同時(shí)房企拿地也更為謹(jǐn)慎，土地降溫明顯，間接影響了房地產(chǎn)開發(fā)投資的積極性。
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約12.49萬億元，同比增長(zhǎng)7.2%;比2019年1-10月份增長(zhǎng)14%，兩年平均增長(zhǎng)6.8%。
圖片來源：國家統(tǒng)計(jì)局
值得關(guān)注的是，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速盡管維持正增長(zhǎng)，但已連續(xù)8個(gè)月收窄，且該指標(biāo)連續(xù)兩個(gè)月維持個(gè)位數(shù)的水平。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)投資已從“過熱”區(qū)間進(jìn)入到“溫和”區(qū)間，后續(xù)要防范步入“過冷”區(qū)間，即低于5%的水平。
數(shù)據(jù)上看，開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期相對(duì)悲觀情緒還體現(xiàn)在拿地方面。2021年1-10月，中指研究院跟蹤的TOP100企業(yè)拿地總額約2.25萬億元，同比下降13.1%，門檻值為57億元，與去年同期65億元相比下降8億元。
圖片來源：中指研究院
單月來看，中指研究院跟蹤的50家代表企業(yè)拿地?cái)?shù)據(jù)顯示，50家代表房企拿地總額同比下降71.1%，原因在于市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，企業(yè)拿地日益謹(jǐn)慎;環(huán)比下降68.7%，是9月單月拿地金額增速顯著所致。
從城市等級(jí)分布來看，受集中供地城市影響，前10月，50家代表房企在一、三四線城市拿地面積占比上升。其中，一線城市拿地面積占比上升1.4個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市拿地面積上升3.1個(gè)百分點(diǎn)。
從城市群分布來看，房企拿地關(guān)注熱點(diǎn)區(qū)域城市趨勢(shì)顯著。1-10月50家代表房企在長(zhǎng)三角、粵港澳、成渝、京津冀城市群拿地面積占比均上升。
圖片來源：中指研究院
整體來看，房企拿地較為冷靜。國盛證券表示，由于房企資金壓力和銷售下行預(yù)期未變，土地市場(chǎng)熱度持續(xù)降溫。此外，10月集中供地的城市數(shù)量較上月有所減少，導(dǎo)致10月土地成交規(guī)模較上月下降。目前部分城市降低了第三輪集中供地的競(jìng)拍門檻，供地政策出現(xiàn)一定寬松，但由于房企資金壓力以及年底拿地意愿較低，預(yù)計(jì)后續(xù)土地購置增速仍將繼續(xù)下行。
五、融資篇：發(fā)債規(guī)模超預(yù)期收縮，融資依然面臨困局
前10月，發(fā)債規(guī)模加速收縮。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，前10月房企發(fā)債累計(jì)約7993億元(人民幣，下同)，同比下降24%，金額規(guī)模減少2463億元。
融資結(jié)構(gòu)上看，仍以境內(nèi)債券規(guī)模為主導(dǎo)。境內(nèi)1-10月累計(jì)發(fā)債規(guī)模約5522億元，同比下降約13.4%，占整體規(guī)模約69%;境外方面，1-10月累計(jì)發(fā)債折合人民幣約2471億元，同比下降約37.4%，降幅接近境內(nèi)債約3倍。
傳統(tǒng)發(fā)債淡季疊加悲觀預(yù)期，房企單月發(fā)債規(guī)模收縮明顯。10月單月，房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行31筆，較上月減少31筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約304億元，環(huán)比減少55.9%，同比減少56.1%。
值得注意的是，10月房企到期債務(wù)規(guī)模從千億回落至772億元，環(huán)比減少35.6%，但償債壓力不減，融資壓力仍保持緊張。
收緊房企融資背后的原因，一方面，10月多家房企出現(xiàn)資金鏈斷裂，美元債成為信用風(fēng)險(xiǎn)的導(dǎo)火索，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，出現(xiàn)了一致性的收縮行為，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速由此出現(xiàn)大幅度下滑。
例如，一些頭部房企包括佳兆業(yè)、陽光城、花樣年和當(dāng)代置業(yè)等，受融資與銷售雙重?cái)D壓，兌付風(fēng)波不斷，流動(dòng)性危機(jī)持續(xù)發(fā)酵。
另一方面，銀行按揭貸款的放款速度越來越慢，年內(nèi)額度告罄，導(dǎo)致房企回款的速度大幅下降。同時(shí)，對(duì)地方項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管的加強(qiáng)，致使地方企業(yè)資金流動(dòng)性趨緊。
多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，受密集下調(diào)房企評(píng)級(jí)事件影響，短期較難扭轉(zhuǎn)金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)偏好，房企在融資層面仍然面臨困局。
從信貸政策來看，房企融資環(huán)境有所好轉(zhuǎn)，包括按揭貸款放款速度加快、部分房企完成銀行間產(chǎn)品融資等。但對(duì)房企而言，更應(yīng)積極推動(dòng)自身降負(fù)債，加強(qiáng)企業(yè)自身造血能力，唯有財(cái)務(wù)相對(duì)健康的房企更能在資本市場(chǎng)立足，而流動(dòng)性緊張的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)則可能繼續(xù)釋放。
結(jié)尾
當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷去偽存真、良性競(jìng)爭(zhēng)的過程。
短期看，供需雙方面走弱的過程中，房企正遭遇銷售數(shù)據(jù)下滑、開發(fā)投資回落、融資困難等多重壓力，但行業(yè)持續(xù)降溫或也是政策能夠進(jìn)一步調(diào)整的催化劑。
長(zhǎng)期來看，行業(yè)整體將邁入平穩(wěn)發(fā)展期，馬太效應(yīng)或?qū)@現(xiàn)，行業(yè)資源向穩(wěn)健經(jīng)營的優(yōu)質(zhì)房企聚集。
東興證券在研報(bào)中指出，資金優(yōu)勢(shì)構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)下最強(qiáng)的護(hù)身符與未來最強(qiáng)的推進(jìn)劑，融資端政策回暖時(shí)率先得到金融機(jī)構(gòu)的支持，也將進(jìn)一步擴(kuò)大這種優(yōu)勢(shì)。具有資金優(yōu)勢(shì)的高信用房企，有望成為行業(yè)最早走出“內(nèi)卷”時(shí)代的“頭號(hào)玩家”。
