房地產市場下行趨勢備受關注 “金九”爽約“銀十”又將如何？

“金九銀十”一直是樓市的銷售旺季，但今年的“金九”，開發商們普遍高興不起來。從近期陸續公布的9月房企銷售業績來看，部分房企銷售金額同比、環比雙雙出現下滑。

“金九”爽約，“銀十”又將如何?《中國消費者報》記者注意到，進入10月后，房企上演五花八門的促銷大戰，市場進一步分化。采訪中，專家們一致認為，四季度市場有望筑底企穩。

樓市降溫明顯

克而瑞研究中心日前發布的數據顯示，9月份，28個重點監測城市商品住宅成交面積環比下降7%，同比降幅進一步擴至25%，較2019年同期下降17%。

從各線城市表現上看，北上廣深4個一線城市樓市成交回落，其中，上海以45%同比降幅居首，北京、廣州和深圳的同比降幅都在30%左右。24個二三線城市成交持續走低，環比下降4%，同比降幅23%。其中，近八成二三線城市成交同比下降，熱點城市廈門、武漢、寧波等地同比降幅都在20%左右，僅杭州、成都等個別城市仍保持熱度，同比實現正增長。

具體到企業層面，克而瑞研究中心發布的報告顯示，9月份，百強房企實現單月銷售金額7596億元，單月業績規模不及8月，首次出現環比下降，同比去年下降36.2%，較2019年同期下降17.7%。但是，從累計業績來看，今年前三季度百強房企累計銷售金額較2019年和2020年同期分別增長22.8%和12.5%。

為什么樓市降溫如此明顯?58安居客房產研究院分析師許之靜對《中國消費者報》記者直言，“三道紅線”終結了房企融資的紅利，集中供地和土地拍賣新規層出不窮，房企拿地難上加難，多地出現流拍現象，加上各種樓市調控政策，房企迎來了最艱難的日子。“今年1-9月，全國房地產政策發布次數高達400余次，發布調控政策的密集程度刷新歷史紀錄。”許之靜表示，嚴厲限購限售、積分搖號規則的細化、發布二手房指導價、打擊學區房炒作、整治虛假房源等全國大范圍的樓市調控動作，貫穿到房地產行業全過程。

市場進一步分化

9月樓市的低迷態勢在今年國慶黃金周期間有了一定的扭轉。在樓市長效機制調控下，各地市場呈現較明顯的差異，三四線、二線、一線城市對政策的反應程度呈現出從強到弱梯度下滑的特征。

從樓市成交數據來看，市場分化愈加明顯。安居客房產研究院公布的數據顯示，國慶黃金周期間，一線城市成交回暖。4個一線城市新建商品住宅累計成交42.19萬平方米，與去年同期基本持平。其中，北京市場成交量達15萬平方米，成交套數為1482套，同比上升1212%;深圳新房成交1081套，同比上升163%。

二線城市則穩中有降，不同城市間迎來此消彼長的輪動行情。“二線城市中，福州供應放量疊加降價促銷，還是取得了不錯的走量效果。杭州國慶期間成交量達3年同期新高，為16.73萬平方米。”易居企業集團CEO丁祖昱告訴《中國消費者報》記者，需要關注的是三四線城市，各城市同比降多升少，分化持續加劇。

另據丁祖昱介紹，三四線城市中，上升城市以東南沿海居多，諸如汕頭、石獅等成交依然保持高熱狀態，同比上升三成以上，與2019年同期相比，均實現翻倍增長;而部分經濟欠發達、缺乏產業支撐的三四線城市，諸如北海、寶雞等成交量均不足1萬平方米，創3年同期新低。

四季度市場有望筑底企穩

樓市降溫的背后，部分開發商為了加速回款，近期紛紛推出了五花八門的折扣促銷活動，例如“工抵房”“送車位”“返首付”“特價房”等，希望能收獲一撥行情。“最近來看房的客流量并不少，但成交量卻沒有預期那么好。”北京王四營地區某項目銷售員告訴《中國消費者報》記者，開發商推出的“砸金蛋”、送物業費、送家具等活動很受認可，小面積戶型賣得很快，說明市場需求還是有的，至少剛需客戶不缺。

中原地產首席分析師張大偉對《中國消費者報》記者表示，隨著市場風向的轉變，“金九銀十”的概念正在消退。2021年僅剩下最后3個月，房企已經進入業績全面沖刺階段，房企去庫存壓力有增無減。張大偉建議消費者，面對開發商的花式促銷，一方面，要從實際需求出發，該出手就出手;另一方面，對部分負債規模偏高的房企也要謹慎。

房地產市場下行趨勢備受關注，近日央行罕見地連續兩次召開會議，強調要維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。

中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜表示，這將對穩定市場預期、提振市場信心起到重要作用，各地繼續調控加碼的可能性明顯降低，政策微調的空間已打開。受此影響，四季度房地產市場有望筑底企穩，尤其是那些市場需求及購買力相對堅挺的核心一二線以及強三線城市，成交量整體提升幅度更為可期。