2021年2月以來(lái)，以深圳首發(fā)“二手房成交參考價(jià)”為風(fēng)向標(biāo)，多城市跟進(jìn)該政策，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)深入，全方位管控的格局愈加明顯。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，加上7月26日新宣布二手房成交參考價(jià)機(jī)制的無(wú)錫市，截至目前，已有深圳、寧波、成都、西安、上海、紹興、無(wú)錫7個(gè)城市實(shí)施二手房參考價(jià)制度。

除此之外，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，全國(guó)至少還有9個(gè)城市對(duì)二手住房?jī)r(jià)格進(jìn)行了重點(diǎn)規(guī)范和管控，管控形式多樣，涉及嚴(yán)打業(yè)主哄抬房?jī)r(jià)的行為、建立二手住房?jī)r(jià)格信息發(fā)布機(jī)制、增加價(jià)格信息核驗(yàn)等。

從新房的“四限”(限價(jià)、限購(gòu)、限貸、限售)到二手房的“限價(jià)”，意味著調(diào)控政策開(kāi)始啃下“沒(méi)抓手、沒(méi)工具、主體難以監(jiān)管”的二手房市場(chǎng)這塊硬骨頭。

多位分析師向記者表示，二手住房成交參考價(jià)制度的推進(jìn)，成為今年存量市場(chǎng)最重要的一項(xiàng)政策，考慮到前期城市政策效果良好，不排除后續(xù)在更多熱點(diǎn)城市落地，未來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)或呈窄幅波動(dòng)。

億翰智庫(kù)則進(jìn)一步指出，2021年上半年房地產(chǎn)調(diào)控政策呈現(xiàn)出長(zhǎng)短并行，全方位、體系化趨勢(shì)明顯的特征，即房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制不斷落地，短期調(diào)控工具逐漸體系化，總體上向全方位管控發(fā)展。

雙管齊下控?zé)岫?/p>

“新房限價(jià)往往導(dǎo)致熱點(diǎn)城市出現(xiàn)一二手樓價(jià)格盤(pán)倒掛。”平安證券分析師楊侃表示，不同于政府可以在新房預(yù)售證獲取或土地出讓環(huán)節(jié)限制新房售價(jià)，二手房所有權(quán)在于居民，無(wú)法通過(guò)上述政策限制其掛牌、成交價(jià)格。

兩者之間的差異，導(dǎo)致在“買(mǎi)到即賺到”的刺激下，大量剛需、改善需求提前釋放、疊加投資購(gòu)房需求入市，進(jìn)一步推升新房市場(chǎng)熱度。今年以來(lái)，西安、杭州等熱點(diǎn)城市更是再現(xiàn)新房“萬(wàn)人搖號(hào)”的現(xiàn)象。

而這是一個(gè)惡性循環(huán)。在火熱的新房市場(chǎng)“中簽難”、無(wú)法滿(mǎn)足購(gòu)房需求的家庭，被迫進(jìn)入二手房市場(chǎng)，又進(jìn)一步推高了二手房?jī)r(jià)格。

“不把二手房控制住，新房?jī)r(jià)格就很難管控。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，一二手房?jī)r(jià)倒掛也助長(zhǎng)了打新與投機(jī)炒作。

早在深圳出臺(tái)二手房成交參考價(jià)前兩個(gè)月，深圳更是出現(xiàn)了小區(qū)業(yè)主通過(guò)微信群發(fā)布集體漲價(jià)言論，惡意炒作二手房?jī)r(jià)，被主管部門(mén)約談相關(guān)當(dāng)事人并暫停該小區(qū)二手房網(wǎng)簽手續(xù)。

“考慮新房限價(jià)等傳統(tǒng)調(diào)控手段難以平抑二手房市場(chǎng)熱度，二手房市場(chǎng)亟待規(guī)范。”楊侃表示，二手房成交參考價(jià)機(jī)制實(shí)施之后，深圳二手房成交大幅回落，樓市熱度趨穩(wěn)。

今年2月深圳二手房掛牌量指數(shù)環(huán)比1月下滑74%，盡管2月有春節(jié)假期的影響，但從后續(xù)月份表現(xiàn)看，二手房掛牌量指數(shù)仍維持極低水平。

二手住宅成交亦顯著回落，6月成交僅23.7萬(wàn)平方米，大幅低于去年的月均值68.3萬(wàn)平方米，同比下降73.8%。

來(lái)自易居研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更是顯示，今年1月份深圳二手住房成交價(jià)格出現(xiàn)歷史最高點(diǎn)，即72436元/平方米。隨著二手住房成交參考價(jià)制度的推進(jìn)，到了6月份，其價(jià)格為61500元/平方米，二手房成交價(jià)格縮水了15%。

一二手聯(lián)動(dòng)之下，二手房成交參考價(jià)機(jī)制實(shí)行后，市場(chǎng)回落的節(jié)奏也傳導(dǎo)到了新房市場(chǎng)。

隨著深圳二手房市場(chǎng)熱度不再，疊加積分搖號(hào)購(gòu)房等政策出臺(tái)，抑制炒房客行為，居民購(gòu)房趨于理性，新房熱度逐步下滑。平安證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳改變了此前中簽率低、一房難求的狀況，目前部分新盤(pán)開(kāi)盤(pán)去化不足100%，如恒壹四季華府認(rèn)購(gòu)人數(shù)不足推出房源數(shù)量，中簽率達(dá)154%。

未來(lái)或有更多城市“限價(jià)”

深圳率先打響二手房?jī)r(jià)格管控第一槍之后，寧波、成都、西安、上海、紹興、無(wú)錫相繼跟進(jìn)。

政策基本面均聚焦在“穩(wěn)預(yù)期”。

從政策內(nèi)容看，一方面官方發(fā)布全部或重點(diǎn)小區(qū)二手住房參考價(jià)格，另一方面是要求相關(guān)機(jī)構(gòu)將其作為參考依據(jù)，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)下架價(jià)格偏高房源，銀行將其作為商業(yè)貸款發(fā)放依據(jù)等。

以深圳為例，二手房參考價(jià)格機(jī)制出臺(tái)后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)APP、官網(wǎng)上所有房源掛牌價(jià)格均改為參考價(jià)格，而不再由業(yè)主隨意提高，疊加成交價(jià)格信息不透明，降低房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的自我強(qiáng)化，有效緩解購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)上升的擔(dān)憂(yōu)，炒房氛圍得以抑制。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心指出，公布小區(qū)參考價(jià)格能夠迅速改變買(mǎi)賣(mài)雙方的市場(chǎng)預(yù)期，賣(mài)方在指導(dǎo)價(jià)格低于報(bào)價(jià)時(shí)可能選擇收回房屋，買(mǎi)方在選中房屋價(jià)格高于參考價(jià)格后會(huì)延緩入市時(shí)間，因此導(dǎo)致市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)立即下行。

“深圳的二手房成交價(jià)格縮水15%，是現(xiàn)在很多購(gòu)房者都很關(guān)注的數(shù)字，因?yàn)榇蠹叶紩?huì)問(wèn)，跌了沒(méi)，跌了多少。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。而對(duì)于最新跟進(jìn)該機(jī)制的無(wú)錫，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，無(wú)論是市場(chǎng)預(yù)期的調(diào)整、房?jī)r(jià)的行政管控還是二手房的供求關(guān)系變化，都會(huì)促進(jìn)二手住房市場(chǎng)的降溫。

李宇嘉也表示，二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制下，賣(mài)家掛牌意愿明顯減弱，不愿意掛牌或不愿意以參考價(jià)來(lái)掛牌，這導(dǎo)致成交受阻。此外，買(mǎi)家預(yù)期同樣不再積極，觀望情緒濃厚。

值得注意的是，二手房成交參考價(jià)機(jī)制中有一個(gè)亮點(diǎn)，即銀行將其作為放貸依據(jù)，若成交價(jià)格高于參考價(jià)格，商業(yè)銀行僅按照參考價(jià)予以放貸，差距須由購(gòu)房者自行解決，將變相提高購(gòu)房首付，此為從需求端抑制二手房市場(chǎng)熱度。

多位分析師認(rèn)為，后續(xù)二手房成交參考價(jià)制度或?qū)⒃诟酂狳c(diǎn)城市落地，尤其是前期房?jī)r(jià)漲幅較多、二手房市場(chǎng)熱度居高不下的城市。

與此同時(shí)，億翰智庫(kù)指出，銀行的參與對(duì)“二手房指導(dǎo)價(jià)”政策效果有著重要作用。“如果銀行不按照指導(dǎo)價(jià)貸款，指導(dǎo)價(jià)的作用更多地在于平緩市場(chǎng)情緒，對(duì)市場(chǎng)成交價(jià)格的影響較小。”

億翰智庫(kù)強(qiáng)調(diào)，從土地出讓到新房再到二手房，是一個(gè)相互關(guān)聯(lián)，相互影響的整體，要想控制住房?jī)r(jià)，只針對(duì)部分環(huán)節(jié)的調(diào)控容易導(dǎo)致整體失衡，需要從全局出發(fā)，整體調(diào)控。

無(wú)疑，自2020年年中以來(lái)，從“三道紅線(xiàn)”到“貸款集中度管理”再到“集中供地”，從“房地聯(lián)動(dòng)”到“新房?jī)r(jià)格管控”再到“二手房成交參考價(jià)”，房地產(chǎn)調(diào)控政策愈加強(qiáng)調(diào)體系化與全方位，“穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)則貫穿始終。