一線城市房價降溫效應明顯 二手房價格漲幅首次收窄

國家統計局公布2021年4月70城房價數據顯示，4月新房價格環比有62個城市上漲，二手房有54個城市上漲，其中有50城新房、二手房均呈上漲趨勢。70城新房環比平均漲幅為0.5%，較上月擴大0.1個百分點，漲幅創去年下半年以來新高。新房同比漲幅4.4%，與上月持平，也是階段性新高，二手房同環比漲幅也類似。整體看，房價繼續呈上漲態勢。

不過，房價漲幅趨緩的態勢明顯，突出表現是新房或二手房價格上漲城市數開始持平或減少。其中，一線城市房價降溫效應比較明顯，除廣州外，京滬深新房價格同環比漲幅已淡出TOP30。這意味著，自去年7月份以后，滬深為代表的一線城市密集調控，終于見到了效果。廣州在4月底出臺力度較大的調控，比如增值稅免征期2年改5年，同時廣州房貸利率連續3個月大幅度調高。從4-5月份的成交量來看，廣州新房降溫效應將在年中前后顯現。

4月份，新房價格環比漲幅排第一的是重慶，除廣州外，其他都是類似重慶的“次熱點”二線城市(如武漢、昆明、海口、貴陽等)，或者棚改滯后城市(如徐州、宜昌等)，顯示一二線熱點城市均受到嚴厲調控后，樓市熱度開始梯度向其他城市蔓延，特別是調控力度小、限售政策到期的城市，或這幾年棚改力度大、庫存小的城市。同比看，這一趨勢更加明顯。

二手房方面，最大的變化就是一線城市房價漲幅首次收窄，環比漲幅(0.8%)自去年11月以來首次收窄，同比漲幅(11.3%)自2019年四季度以來首次收窄。更值得關注的是深圳，二手房價格環比漲幅自2019年6月份以來首次“零增長”，同比自2020年7月以來首次讓出了漲幅榜TOP1的位置，漲幅退居第二位。一線城市和深圳二手房價格的變化具有標志性意義。

它意味著，持續大半年的調控，在近期取得了明顯的績效。一線城市調控開始得比較早，需求供給兩端同步著手，新房市場最先得到控制。但是，由于二手房市場調控抓手少，新房限價導致一二手房價格倒掛，“打新”熱潮此起彼伏，形成了一二手房價格上漲的循環。以深圳出臺二手房指導價為契機，一線城市調控重點開始轉向二手房市場，在嚴打中介虛高掛牌價、炒作二手房，特別是學位房價格的同時，收緊了二手房貸款的評估價和貸款額度。目前，一線城市二手房貸款發放周期拉長到了4個月左右。

4月份，深圳二手房交易量首次跌落到冷熱分水嶺(5000套)之下，房價漲幅也得到了明顯控制;5月份前兩周，市場繼續維持低位交易的態勢。看來，只要嚴打利用經營貸和高評估價違規“加杠桿”、嚴打“深房理”等炒房行為，深圳樓市就是可管控的。只要二手房價格控制住了，避免出現一二手房價格倒掛現象，新房價格管控就可持續，整個樓市就能得到控制。

目前來看，一線城市房價得到有效控制，但無論新房價格還是二手房價格，二三線城市漲幅依舊在擴大，這是“因城施策”的結果，也是熱度梯次傳導的結果，而前期調控政策到期(特別是2017年以來的限售政策到期)也有影響。但是，隨著二線城市成為調控的重點，再加上信貸額度管控明顯收緊，利率也開始反彈，預計二線城市也將在三季度開始觸頂，全國樓市量價也階段性見頂。