網(wǎng)傳土拍生變、溢價率封頂?業(yè)內(nèi)人士:政策生變已現(xiàn)端倪

      來源:金陵晚報 發(fā)布:2021-08-12 11:07:41

      一則傳聞攪動地產(chǎn)股。昨日,網(wǎng)傳文件顯示土地出讓政策面臨調(diào)整,其中單宗住宅用地溢價率不得超15%,不得通過提高起拍價方式調(diào)整溢價率。受此影響,昨日盤中地產(chǎn)股出現(xiàn)久違的集體漲停現(xiàn)象。不過,截至發(fā)稿,記者接觸業(yè)內(nèi)人士并未確認上述傳聞。

      土拍生變,溢價率封頂?

      昨日早盤,地產(chǎn)股再次發(fā)起反攻,板塊指數(shù)盤中一度飆升近5%。其中,中交地產(chǎn)開盤后僅約7分鐘就直線拉漲停,金地集團、保利地產(chǎn)、新城控股等盤中也觸及漲停,地產(chǎn)板塊市值一哥萬科A漲幅也一度超過9%。港股方面,中海、融創(chuàng)等房企也漲超10個點。

      截至收盤,地產(chǎn)股漲幅有所回落,但仍然搶眼。中交地產(chǎn)漲停依舊,保利地產(chǎn)大漲8.35%,金地集團、華僑城A漲幅逾6%。

      地產(chǎn)股罕見暴漲,整蒙了眾多投資者。記者發(fā)現(xiàn),一則傳聞或許是導(dǎo)火索:日前,自然資源部召開閉門會議,明確二批次核心城市土地出讓政策調(diào)整,限定土地溢價上限15%,不得通過調(diào)高底價、競配建等方式抬升實際房價。到達上限后通過搖號、一次性報價、競更高更優(yōu)建筑品質(zhì)方式?jīng)Q定土地歸屬。

      昨日,記者詢問多位業(yè)內(nèi)人士,并未對這一傳聞予以確認。不過,土拍政策生變已現(xiàn)端倪。

      據(jù)青島市自然資源和規(guī)劃局及青島各區(qū)自然資源局公告,7月30日青島公示的第二批次集中出讓的拍賣活動因故終止,再次實施公開出讓時間,以屆時公告為準。自此,青島成為繼天津、深圳后第三個調(diào)整掛牌出讓“兩集中”地塊的城市。

      華泰證券分析師陳慎透露,8月10日天津規(guī)劃與自然資源局發(fā)布公告,延后61宗土地的出讓時間,大幅下調(diào)土地溢價率上限至15%(底價不變),地價觸頂后啟動搖號機制。據(jù)了解,天津首批集中出讓地塊最終成交的平均溢價率為42%,且地價觸頂后采取競配建的方式確認競得方。

      血虧半億,房企仍退地

      公開資料顯示,第一批集中供地高溢價下,多地的項目毛利率進一步下降。中信建投曾計算,長春的項目隱含毛利率或為26.9%、重慶6.7%、無錫17.4%、杭州12.8%。此前,濱江集團董事長戚金興“努力做到1%-2%的凈利潤水平”的一番表態(tài),更令市場驚訝。

      值得一提的是,近日上市公司宋都股份不惜損失5000萬元保證金,也要退掉其在杭州首次集中供地取得的一宗宅地,在資本市場引發(fā)熱議。宋都股份7月20日曾公告,公司全資子公司獲得的杭政儲出8號地塊的競得資格取消,已繳納的5000萬元預(yù)約申請保證金不予返還,涉及金額占公司最近一期經(jīng)審計凈利潤的14.19%。

      8月10日晚,宋都股份就退地一事回復(fù)上交所監(jiān)管工作函稱,公司方面退地是因為聯(lián)合開發(fā)的伙伴取消合作所致。

      在陳慎看來,從目前競拍規(guī)則的調(diào)整方向來看,基本都在向“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價”的北京模式看齊,目前城市政策核心可以確定在于限制溢價率,普遍將逐步控制在15%-20%以內(nèi)。“價高者得”的競拍模式或?qū)⒊蔀檫^去式,預(yù)期第二批集中供地最終地價(至少名義上的地價)將明顯回落,這意味著地產(chǎn)行業(yè)利潤率拐點有望到來。

      不過,雖然房企拿地的名義溢價率會降低,但代價也是明顯的,除了傳統(tǒng)的隱形成本(競自持、競配建、競品質(zhì)等)以外,一次性合理報價、搖號等方式也會降低企業(yè)最終拿地的確定性。

      “估值低得令人發(fā)指”

      記者接觸的多位投資人士亦直言,地產(chǎn)股行情突起,除了政策因素,“估值低得令人發(fā)指”才是“一點就爆”的重要原因。

      受疫情影響,2020年地產(chǎn)股經(jīng)歷了“至暗時刻”,去年8月出臺“三道紅線”融資新規(guī)后,地產(chǎn)板塊更是被推至市場邊緣。Wind數(shù)據(jù)顯示,2020年地產(chǎn)板塊累計下跌6.56%,在申萬一級行業(yè)中漲幅排名倒數(shù)第二;今年前7個月,地產(chǎn)板塊仍是累計負收益。

      即便近5個交易日,地產(chǎn)板塊累計上漲8.95%,位居漲幅榜首位,目前地產(chǎn)板塊估值仍處于近10年最低水平。截至昨日午間收盤,房地產(chǎn)板塊破凈率超50%,最低的福星股份市凈率僅0.36倍,泰禾集團、華夏幸福、信達地產(chǎn)等逾10股市凈率低于0.5倍。即便是龍頭股,萬科A的市凈率僅1.2倍,保利地產(chǎn)的最新市凈率跌破0.8倍,處于破凈狀態(tài)。

      相比而言,近期大熱的新能源板塊龍頭股估值普遍在100倍以上,一旦資金欲尋求更安全賽道,低估值的地產(chǎn)龍頭股自然成為選擇之一。值得一提的是,近期保利地產(chǎn)、融創(chuàng)中國也在積極進行增持、股票回購,提振市場信心。

      不過,業(yè)內(nèi)認為,在“房住不炒”的政策定調(diào)下,房地產(chǎn)板塊這波行情仍然只是情緒上的修復(fù),遠遠談不上趨勢反轉(zhuǎn)。(記者 江芬芬)

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