網傳土拍生變、溢價率封頂?業內人士：政策生變已現端倪

一則傳聞攪動地產股。昨日，網傳文件顯示土地出讓政策面臨調整，其中單宗住宅用地溢價率不得超15%，不得通過提高起拍價方式調整溢價率。受此影響，昨日盤中地產股出現久違的集體漲停現象。不過，截至發稿，記者接觸業內人士并未確認上述傳聞。

土拍生變，溢價率封頂?

昨日早盤，地產股再次發起反攻，板塊指數盤中一度飆升近5%。其中，中交地產開盤后僅約7分鐘就直線拉漲停，金地集團、保利地產、新城控股等盤中也觸及漲停，地產板塊市值一哥萬科A漲幅也一度超過9%。港股方面，中海、融創等房企也漲超10個點。

截至收盤，地產股漲幅有所回落，但仍然搶眼。中交地產漲停依舊，保利地產大漲8.35%，金地集團、華僑城A漲幅逾6%。

地產股罕見暴漲，整蒙了眾多投資者。記者發現，一則傳聞或許是導火索：日前，自然資源部召開閉門會議，明確二批次核心城市土地出讓政策調整，限定土地溢價上限15%，不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際房價。到達上限后通過搖號、一次性報價、競更高更優建筑品質方式決定土地歸屬。

昨日，記者詢問多位業內人士，并未對這一傳聞予以確認。不過，土拍政策生變已現端倪。

據青島市自然資源和規劃局及青島各區自然資源局公告，7月30日青島公示的第二批次集中出讓的拍賣活動因故終止，再次實施公開出讓時間，以屆時公告為準。自此，青島成為繼天津、深圳后第三個調整掛牌出讓“兩集中”地塊的城市。

華泰證券分析師陳慎透露，8月10日天津規劃與自然資源局發布公告，延后61宗土地的出讓時間，大幅下調土地溢價率上限至15%(底價不變)，地價觸頂后啟動搖號機制。據了解，天津首批集中出讓地塊最終成交的平均溢價率為42%，且地價觸頂后采取競配建的方式確認競得方。

血虧半億，房企仍退地

公開資料顯示，第一批集中供地高溢價下，多地的項目毛利率進一步下降。中信建投曾計算，長春的項目隱含毛利率或為26.9%、重慶6.7%、無錫17.4%、杭州12.8%。此前，濱江集團董事長戚金興“努力做到1%-2%的凈利潤水平”的一番表態，更令市場驚訝。

值得一提的是，近日上市公司宋都股份不惜損失5000萬元保證金，也要退掉其在杭州首次集中供地取得的一宗宅地，在資本市場引發熱議。宋都股份7月20日曾公告，公司全資子公司獲得的杭政儲出8號地塊的競得資格取消，已繳納的5000萬元預約申請保證金不予返還，涉及金額占公司最近一期經審計凈利潤的14.19%。

8月10日晚，宋都股份就退地一事回復上交所監管工作函稱，公司方面退地是因為聯合開發的伙伴取消合作所致。

在陳慎看來，從目前競拍規則的調整方向來看，基本都在向“穩房價、穩地價”的北京模式看齊，目前城市政策核心可以確定在于限制溢價率，普遍將逐步控制在15%-20%以內。“價高者得”的競拍模式或將成為過去式，預期第二批集中供地最終地價(至少名義上的地價)將明顯回落，這意味著地產行業利潤率拐點有望到來。

不過，雖然房企拿地的名義溢價率會降低，但代價也是明顯的，除了傳統的隱形成本(競自持、競配建、競品質等)以外，一次性合理報價、搖號等方式也會降低企業最終拿地的確定性。

“估值低得令人發指”

記者接觸的多位投資人士亦直言，地產股行情突起，除了政策因素，“估值低得令人發指”才是“一點就爆”的重要原因。

受疫情影響，2020年地產股經歷了“至暗時刻”，去年8月出臺“三道紅線”融資新規后，地產板塊更是被推至市場邊緣。Wind數據顯示，2020年地產板塊累計下跌6.56%，在申萬一級行業中漲幅排名倒數第二;今年前7個月，地產板塊仍是累計負收益。

即便近5個交易日，地產板塊累計上漲8.95%，位居漲幅榜首位，目前地產板塊估值仍處于近10年最低水平。截至昨日午間收盤，房地產板塊破凈率超50%，最低的福星股份市凈率僅0.36倍，泰禾集團、華夏幸福、信達地產等逾10股市凈率低于0.5倍。即便是龍頭股，萬科A的市凈率僅1.2倍，保利地產的最新市凈率跌破0.8倍，處于破凈狀態。

相比而言，近期大熱的新能源板塊龍頭股估值普遍在100倍以上，一旦資金欲尋求更安全賽道，低估值的地產龍頭股自然成為選擇之一。值得一提的是，近期保利地產、融創中國也在積極進行增持、股票回購，提振市場信心。

不過，業內認為，在“房住不炒”的政策定調下，房地產板塊這波行情仍然只是情緒上的修復，遠遠談不上趨勢反轉。(記者　江芬芬)