房地產行業迎來重磅政策 土地出讓金征收部門劃轉調整有何影響？

6月4日，房地產行業迎來重磅政策：財政部等四部門發布了《關于將國有土地使用權出讓收入、礦產資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉稅務部門征收有關問題的通知》(以下簡稱 《通知》)，在業內引起了極大的震動。

作為地方財政的重要組成部分，土地出讓金征收部門的劃轉，被業內人士解讀為“中央出手終結地方土地財政”“抑制地方賣地沖動”，將會壓縮地方政府對土地出讓金的支配權。對此，筆者認為，目前土地出讓金征收調整并未改變其原有的支配方式，不存在對地方政府使用權限的壓制，新規只是延續了中央財政集中管理的思路，不應過度解讀。但從長期來看，有助于促進“土地財政”生態圈的健康發展，推動土地等要素市場生態的重塑。

《通知》表示，四項政府非稅收入的征收范圍、對象、標準、減免、分成、使用、管理等政策，繼續按照現行規定執行。也就是說，土地出讓金的征收部門雖然發生變化，但是其他仍按現行規定執行，現階段對地方政府整體影響不大。新規可以說是繼1994年分稅制改革之后最為重大的一次財稅改革，其作為國稅地稅征管體制改革的一部分，有助于提高財政實力和征收管理效率，推進和完善我國的稅制改革。

根據財政部數據，2020年地方政府國有土地使用權出讓收入超8.4萬億元，今年1-5月，50個城市的賣地收入已超過1.8萬億元，超過去年同期20%以上。對于不少地方政府來說，土地出讓金幾乎是其財政命脈。

那么為什么要調整土地出讓金的征收部門呢?一方面，此次改革有利于矯正各地土地出讓金征繳、使用環節的亂象，有助土地出讓金征收過程更規范、公開、透明。

由于土地市場的復雜性和各地土地出讓金征收的不透明，土地出讓金在征收過程中難免出現種種問題。比如，有的城市為了加大招商引資力度，會以各種名義減免土地出讓收入，包括 “零地價”“負地價”“返地價”“補貼地價”等方式，其理由也五花八門，包括 “招商引資”“舊城改造”“國有企業改制”等，甚至還會打著“鄉村振興”“城市更新”“老舊小區配套工程改造”等大旗，違規賣地。

各地一方面負責供地，一方面收取資金，有點類似會計、出納一身兼。征收部門劃轉后，土地出讓金的征收管理將更加規范。

另外，此舉可以促進“土地財政”生態圈的健康發展。未來轉由垂直條線的稅務部門征收土地出讓金，使得中央政府可以完全掌握地方土地出讓收支的具體情況，進一步強化了中央對資金使用范圍的監管，從長期來看，會對地方政府的行為產生引導，使得地方政府在土地出讓環節更趨于謹慎，逐步擺脫對土地財政的依賴。

那么，此舉對于房企將帶來哪些直接影響呢?新政實施后，房企再想和地方政府部門“談條件”，空間將大大減少，也沒有了拖欠土地出讓金的可能。因為根據《通知》要求，房企不繳齊土地出讓金，拿不到繳費憑證，就得不到《國有土地使用證》和《施工證》。

土地出讓金征收部門劃轉與房地產稅的關系也備受關注。《通知》具體要求，自然資源部門與使用權人簽訂出讓、劃撥等合同后，應當及時向稅務部門和財政部門傳遞相關信息，確保征管信息實時共享。稅務部門應將計征、繳款等明細信息通過互聯互通系統傳遞給財政、自然資源、人民銀行等相關部門，確保征管信息實時共享，賬目清晰無誤。

筆者認為，由于房地產稅是一整套的制度改革，真正落地仍需時間。土地出讓金征收部門劃轉，使得稅務部門可以更好地了解各地房地產市場的基礎數據，有可能對未來房地產稅改革進行鋪墊。(樓蘭)