近日，上海房貸審核有了新的審核原則，即銀行將根據(jù)合同網(wǎng)簽價(jià)、交易中心核驗(yàn)價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)，選擇相對(duì)最低的價(jià)格來(lái)審批貸款額度。今年以來(lái)，上海已發(fā)布多個(gè)調(diào)整措施繼續(xù)嚴(yán)控房市。業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)融資“穩(wěn)中從緊”的政策取向沒(méi)有改變。購(gòu)房者要做好購(gòu)房周期拉長(zhǎng)的準(zhǔn)備。
就低放貸意味首付提高
據(jù)了解，上海市房管局8月6日召開(kāi)工作通報(bào)溝通會(huì)，即日起上海各銀行審核貸款金額以“三價(jià)就低”為原則，即銀行將根據(jù)合同網(wǎng)簽價(jià)、交易中心核驗(yàn)價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)，選擇相對(duì)最低的價(jià)格來(lái)審批貸款額度。
合同網(wǎng)簽價(jià)是指房屋買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成一致意見(jiàn)后，通過(guò)房管局的網(wǎng)上系統(tǒng)進(jìn)行在線合同簽約，這個(gè)價(jià)格是由買(mǎi)賣(mài)雙方共同商定的。交易中心核驗(yàn)價(jià)主要是由房產(chǎn)交易中心自動(dòng)評(píng)估，所繳納的稅費(fèi)都是以該核驗(yàn)價(jià)格為準(zhǔn)。這個(gè)價(jià)格主要是確定房地產(chǎn)交易中所產(chǎn)生稅費(fèi)使用的。銀行評(píng)估價(jià)是銀行對(duì)于房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，是簽訂貸款合同之后，銀行通過(guò)合作的評(píng)估公司評(píng)估所交易房產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值，這個(gè)價(jià)格是用來(lái)確定房貸額度的。
部分上海二手房中介和銀行個(gè)貸經(jīng)理向晨報(bào)記者證實(shí)了這個(gè)消息。有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)8月6日開(kāi)始實(shí)施了。若一套房產(chǎn)的合同網(wǎng)簽價(jià)為500萬(wàn)元，但銀行評(píng)估價(jià)或涉稅評(píng)估價(jià)在450萬(wàn)元，那么貸款時(shí)，只能依照450萬(wàn)元作為貸款依據(jù)。某國(guó)有大行個(gè)貸經(jīng)理表示，這意味著首付相對(duì)要多付了。上述中介表示，現(xiàn)在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)提前給客戶評(píng)估看中的房子，預(yù)估最低價(jià)格對(duì)應(yīng)的首付和貸款情況，客戶能接受再購(gòu)買(mǎi)。
業(yè)內(nèi)人士分析，二手房房貸審批實(shí)行“三家就低”原則，是更為謹(jǐn)慎的金融政策，或讓購(gòu)房者放慢入市步伐，有助于抑制二手房?jī)r(jià)格非理性上漲，防止資金違規(guī)流向房地產(chǎn)。與此同時(shí)，這一舉措有望更有效打擊二手房交易“陰陽(yáng)合同”，降低投資投機(jī)購(gòu)房的杠桿，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
多個(gè)調(diào)控措施繼續(xù)嚴(yán)控樓市
除了最新的“三價(jià)就低”原則，僅7月，上海市就陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施。
7月23日下午，中國(guó)人民銀行上海總部與在滬銀行召開(kāi)會(huì)議，確定上調(diào)上海房貸利率。其中，首套房利率由目前的4.65%調(diào)整至5%，二套房利率從5.25%上調(diào)至5.7%。隨著本次房貸利率的上調(diào)，上海首套房貸利率步入“5”時(shí)代。同一天，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房管局、市自然資源確權(quán)登記局聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)住房贈(zèng)與管理的通知》。按照新規(guī)，自2021年7月24日起，通過(guò)贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房的，在住房限購(gòu)政策執(zhí)行中，該住房自轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)仍記入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù);受贈(zèng)人應(yīng)符合國(guó)家和上海市住房限購(gòu)政策。
而在7月19日，上海房產(chǎn)交易中心對(duì)新申請(qǐng)核驗(yàn)房源增加掛牌價(jià)格信息的核驗(yàn)。沒(méi)有通過(guò)掛牌價(jià)格核驗(yàn)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)企業(yè)不得對(duì)外發(fā)布該房源信息。
同時(shí)上海對(duì)于貸款違規(guī)流入房市的監(jiān)管也沒(méi)有放松。7月，上海銀保監(jiān)局已經(jīng)接連發(fā)出了24張涉房融資罰單，包括五家國(guó)有大行在內(nèi)的多家金融機(jī)構(gòu)累計(jì)被罰款1890萬(wàn)元。
此外，房貸批貸速度仍較緩慢。對(duì)于目前的房貸額度情況，上海某大行信貸經(jīng)理表示，今年開(kāi)始房貸額度都較為緊張，目前放款時(shí)間拉長(zhǎng)至三個(gè)月到四個(gè)月。
購(gòu)房者要有打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備
控房市措施不斷、房貸額度緊張，以上情況在全國(guó)不少熱門(mén)城市都存在。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，深圳、成都、西安、寧波、三亞、上海、紹興、無(wú)錫、東莞、金華等地陸續(xù)推出二手房?jī)r(jià)格調(diào)控文件。
而根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的6月房貸業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在全國(guó)72個(gè)城市中，首套和二套房的房貸平均利率分別為5.52%和5.77%。并且首套和二套房貸平均利率已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月呈上升趨勢(shì)，今年二季度已分別累計(jì)上漲17個(gè)和15個(gè)基點(diǎn)。像一線城市廣州今年已經(jīng)完成4次房貸利率上調(diào)。
關(guān)于下半年的住房信貸是否會(huì)進(jìn)一步收緊，有業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)融資“穩(wěn)中從緊”的政策取向沒(méi)有改變，二季度以來(lái)，預(yù)估全市場(chǎng)按揭貸款利率繼續(xù)上行，供需矛盾加大。下階段按揭貸款增量受控可能繼續(xù)推動(dòng)按揭利率上行。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，房市依然嚴(yán)控，預(yù)算卡得比較緊的購(gòu)房者，很有可能要提高購(gòu)房的首付款或降低購(gòu)房的規(guī)格。建議購(gòu)房者做好拉長(zhǎng)購(gòu)房周期的準(zhǔn)備。（記者 趙智妍）
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