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從去年22個(gè)重點(diǎn)城市試點(diǎn)“兩集中“供地后，一般是按照每年三輪的節(jié)奏來供地。
但時(shí)至今日，已經(jīng)有多個(gè)城市打破集中供地年度不超過三次的限制，深圳，北京、上海、廣州紛紛啟動(dòng)今年的第四輪供地，更有徐州、武漢、蘇州等城市將有第五批次土地上架，而據(jù)消息稱，武漢市土地交易中心后續(xù)還將適時(shí)發(fā)布本年度第六批次集中供地公告。
隨著土地市場(chǎng)進(jìn)入新階段，各地開始因城施策對(duì)“兩集中”供地模式進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，這將成為今后土地市場(chǎng)的大趨勢(shì)。
市場(chǎng)低迷 多城推出土地“加量包”
2021年2月，“兩集中”靴子落地，北京、上海、廣州、深圳、南京、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島等22個(gè)城市成為試點(diǎn)，隨后，徐州、西安、南昌、東莞、金華、溫州等城市也主動(dòng)加入了集中供地的陣營。
如今，時(shí)隔不到兩年，多個(gè)城市卻希望恢復(fù)常態(tài)化供地。
其實(shí)從年初開始，包含北京、青島、廈門、成都、濟(jì)南、蘇州、重慶和武漢在內(nèi)的多個(gè)城市，就已明確表示2022年集中供地批次將由三批次增加至四批次。臨近年底，北京、無錫、蘇州等城市又開始準(zhǔn)備增加供地頻次，而據(jù)消息稱，武漢市土地交易中心后續(xù)還將適時(shí)發(fā)布本年度第六批次集中供地公告，這也意味著集中供地的“集中”效應(yīng)正逐漸弱化。
更有城市一步到位，直接“退出群聊”。9月23日，長(zhǎng)沙供地云官方發(fā)布通知提出調(diào)整土地推介方式，“今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化更新。”10月28日，江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳提出，發(fā)揮省聯(lián)席會(huì)議辦公室牽頭協(xié)調(diào)作用，協(xié)調(diào)省自然資源廳積極爭(zhēng)取國家有關(guān)部委支持，力爭(zhēng)將南昌從“集中供地”城市名單中調(diào)出。
種種現(xiàn)象背后，是持續(xù)低迷的土地市場(chǎng)。
以“退群”的長(zhǎng)沙與南昌為例，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021一2022年，長(zhǎng)沙集中供地共出讓123宗地塊，其中有46宗地塊被城投公司摘得，占比超37%。2022年長(zhǎng)沙前4輪集中供地成交總建面約850萬方，成交總金額435億，較2021年分別減少了48.7%、38%，為近3年最低值。
而南昌作為典型的弱二線城市，對(duì)土地財(cái)政依賴度較高。2022年南昌計(jì)劃供應(yīng)土地25280畝，前兩輪集中土拍，僅完成供應(yīng)計(jì)劃的25.6%，在10月份結(jié)束的第三批集中土拍中，流拍率高達(dá)55%。2022年三批地合計(jì)攬金約153億元，遠(yuǎn)不及去年，土地財(cái)政進(jìn)一步承壓。
“兩集中”轉(zhuǎn)向一城一策
實(shí)際上，長(zhǎng)沙與南昌是今年供地計(jì)劃難以完成的眾多城市的縮影。
據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，截止11月30日，22城共計(jì)推出涉宅用地1595宗，同比上一年推出的2406宗減少33.7%；推出規(guī)劃建筑面積15881萬平米，同比上一年推出的29984萬平米減少47%。成交方面22城集中供地共計(jì)成交涉宅用地1275宗，成交規(guī)劃建面12743萬平米，同比去年減少45.04%；成交土地出讓金16197億元，同比去年22735億元減少28.76%。各批次之間或溢價(jià)或觸頂?shù)貕K占比持續(xù)走低，底價(jià)成交地塊占比逐漸增高。
此外，2022年集中供地的底價(jià)成交占比愈加明顯，一、二、三批次分別為61%、69%和79%。完成第四批集中供地的三個(gè)城市（無錫、蘇州、南京），底價(jià)成交率更是達(dá)到了100%。溢價(jià)成交率則一路走低，前三個(gè)批次分別為39%、31%和21%。
在這種情況下，拿地收入明顯是減少的，收入減少的后果就是無法完成全年的出讓目標(biāo)，從而只能順延出四批次、五批次，甚至是六批次，集中供地“原則上全年不超過三次”的規(guī)定，或許將會(huì)悄然退場(chǎng)。
中指研究院指出，受期房爛尾擔(dān)憂、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期轉(zhuǎn)弱、居民收入預(yù)期悲觀三重影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不振，房企拿地意愿持續(xù)走低。當(dāng)初施行兩集中政策的本意，是要控制“地王”頻出，給行業(yè)降溫。現(xiàn)在看來，開發(fā)商拿地逐漸變得更加理性，在這種調(diào)整下土地市場(chǎng)也確實(shí)是沒有了“地王”，降低了溫度。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，集中供地是此前房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱時(shí)候出臺(tái)的政策，即和樓市熱度有較大的匹配關(guān)系。而當(dāng)前房地產(chǎn)大環(huán)境出現(xiàn)了變化，對(duì)于集中供地政策提出調(diào)整，恰是吻合了市場(chǎng)化導(dǎo)向，也體現(xiàn)了一城一策的重要決策。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉同樣認(rèn)為，土地市場(chǎng)形勢(shì)低迷時(shí)，容易形成地價(jià)和房?jī)r(jià)的雙向下滑走勢(shì)，也不利于樓市的健康發(fā)展，階段性調(diào)整集中供地是必要的。
“加量包”配合“三支箭 ”
核心城市土拍回溫
與以往的普遍底價(jià)成交不同，11月份土地市場(chǎng)，出現(xiàn)了久違的熱度較高的情況。
其中北京四批次超80%地塊溢價(jià)成交、半數(shù)地塊地價(jià)觸頂；深圳四批次超60%地塊溢價(jià)成交，同樣半數(shù)地塊地價(jià)觸頂；杭州四批次半數(shù)地塊溢價(jià)成交，超30%地塊地價(jià)觸頂。
這些熱度較高的城市多為城市基本面總體不錯(cuò)、潛在房企拿地意愿比較強(qiáng)的城市。之所以出現(xiàn)這種情況，中指研究院分析認(rèn)為，目前全國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未企穩(wěn)，高能級(jí)核心城市由于城市基本面好、房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有熱度，是當(dāng)下房企為數(shù)不多的投資選擇。本次北京、深圳、杭州四批次供地總量均為個(gè)位數(shù)（6-8宗），且主城區(qū)地塊占比較高，對(duì)房企吸引力較強(qiáng)。此外，部分房企仍希望完成今年全年投資任務(wù)，希望在年底把握為數(shù)不多的核心城市供地機(jī)會(huì)。
此外，從拿地企業(yè)結(jié)構(gòu)來看，近期的表現(xiàn)同樣為行業(yè)的發(fā)展注入了希望。其中表現(xiàn)最為搶眼的是杭州，作為民營經(jīng)濟(jì)的重鎮(zhèn)，杭州四批次土拍僅1宗地塊由國資競(jìng)得，其余地塊均由民企獲取，民企拿地金額占比達(dá)92%。此外，同處長(zhǎng)三角的無錫，本次民企拿地金額占比也超過30%。
很難說這樣的變化與金融十六條中“對(duì)國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”對(duì)于行業(yè)信心的提振不無關(guān)系，但想要在土地市場(chǎng)取得“立竿見影”的效果并不現(xiàn)實(shí)。
中指研究院認(rèn)為，展望12月，盡管近期各類利好政策不斷，但無論是金融16條、預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化、還是“第三支箭”，其核心目的都是對(duì)房企的紓困，很難在土拍市場(chǎng)立刻起到作用。在房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)之前，土地市場(chǎng)尚不具備全面回升的基礎(chǔ)，熱點(diǎn)城市仍將聚焦在北上深杭等核心城市。
嚴(yán)躍進(jìn)則表示，今年前三批次或四批次中，各地土地交易市場(chǎng)總體是偏弱的，土地交易相對(duì)平淡，甚至部分還是有流拍的現(xiàn)象。而當(dāng)前房企的三支箭政策下，勢(shì)必資金狀況改善，對(duì)于投資拿地的意愿也會(huì)有所變化。此類土地市場(chǎng)的交易，也和后續(xù)房屋市場(chǎng)的走勢(shì)有關(guān)系。此類城市人口規(guī)模相對(duì)大，尤其是新市民等規(guī)模較大，潛在的購房市場(chǎng)有活躍的可能。這也是房企積極拿地的考慮點(diǎn)。當(dāng)然鑒于市場(chǎng)還有阻力，預(yù)計(jì)土地交易市場(chǎng)總體上價(jià)格方面保持略低或不強(qiáng)勢(shì)的態(tài)勢(shì)。
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