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作者：徐帥
近期，小編在廣州參加了一場(chǎng)地產(chǎn)論壇，現(xiàn)場(chǎng)依舊熱鬧，但主角已經(jīng)悄然轉(zhuǎn)換。
與往年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)線的大佬云集相比，今年的地產(chǎn)論壇，小編沒(méi)有見(jiàn)到熟悉的大佬現(xiàn)身，而圍繞地產(chǎn)相關(guān)的代建、物業(yè)、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、科技等正成為熱門話題。
論壇主題變遷的背后，不僅是時(shí)代轉(zhuǎn)變的信號(hào)，更是行業(yè)規(guī)則與發(fā)展模式的重組。正如論壇主題：萬(wàn)物生長(zhǎng)，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)聲量漸隱之后，新的發(fā)展路徑和增長(zhǎng)點(diǎn)走上舞臺(tái)中心。
病樹(shù)前頭萬(wàn)木春
事實(shí)上，過(guò)去一年，房地產(chǎn)行業(yè)已大有不同。
經(jīng)歷了2022年的“壓力測(cè)試”，地產(chǎn)行業(yè)“元?dú)獯髠薄１M管今年政策端、融資端面向企業(yè)的綠燈漸次亮起，不過(guò)市場(chǎng)端的復(fù)蘇仍然需要時(shí)間，現(xiàn)在說(shuō)行業(yè)柳暗花明，有些為時(shí)過(guò)早。
但在規(guī)則和模式重組過(guò)程中，往往隱藏著巨大的機(jī)會(huì)。隨著科技發(fā)展、消費(fèi)復(fù)蘇、需求增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、代建等多個(gè)領(lǐng)域站上了全新的風(fēng)口。
以代建行業(yè)為例，盡管2022年房地產(chǎn)的商品房銷售額下挫了28%，但對(duì)于代建行業(yè)來(lái)說(shuō)，日子其實(shí)并不算太難過(guò)。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年房企代建項(xiàng)目新簽約建筑面積預(yù)計(jì)達(dá)到11073萬(wàn)平方米，首次突破了一億平方米，相比2021年增長(zhǎng)了11.3%，依舊保持了較快增長(zhǎng)速度。
會(huì)上，金地集團(tuán)(600383)開(kāi)發(fā)管理公司副總經(jīng)理王英臣介紹，隨著2021年、2022年整體土地的投資環(huán)境發(fā)生了一些變化，作為核心拿地主體的主流開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)保持謹(jǐn)慎，國(guó)資城投托底拿地成為趨勢(shì)，為代建行業(yè)帶來(lái)新的需求。此外，出險(xiǎn)房企數(shù)量增加，不良項(xiàng)目資產(chǎn)集聚，介入盤(pán)活紓困項(xiàng)目的金融機(jī)構(gòu)或AMC也需要尋找代建企業(yè)，為項(xiàng)目品牌背書(shū)。
他補(bǔ)充道，通過(guò)業(yè)務(wù)實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，投資主體多元，客戶結(jié)構(gòu)也趨于多元，開(kāi)發(fā)的專業(yè)性代建需求越來(lái)越強(qiáng)，市場(chǎng)空間、市場(chǎng)需求依舊存在，而且非常廣闊。
與代建類似，TOD也進(jìn)入發(fā)展快車道，國(guó)內(nèi)TOD項(xiàng)目在近幾年呈現(xiàn)出爆發(fā)之勢(shì)，無(wú)論是拿地、開(kāi)業(yè)，還是建設(shè)中的TOD項(xiàng)目都達(dá)到新高點(diǎn)。越秀地產(chǎn)TOD研究院常務(wù)副院長(zhǎng)肖中嶺預(yù)測(cè)，未來(lái)站點(diǎn)上蓋和車輛段一體化建設(shè)TOD特征性項(xiàng)目會(huì)有萬(wàn)億藍(lán)海市場(chǎng)。“2022年我們開(kāi)通地鐵城市數(shù)量增長(zhǎng)率是34.1%，里程增長(zhǎng)是在14.3%，軌道交通的增長(zhǎng)速度保持著比較強(qiáng)勁的勢(shì)頭。”
而在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，隨著REITs帶來(lái)的退出機(jī)制越發(fā)成熟，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)也逐漸變得清晰。中城新產(chǎn)業(yè)控股集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)劉愛(ài)明表示，曾經(jīng)一度認(rèn)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有出路，掙點(diǎn)小錢能活著就是最高理想，但是REITs出來(lái)我覺(jué)得看到了明燈，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的盡頭是REITs，有了REITs整盤(pán)棋就活了。他補(bǔ)充道，實(shí)際上只要REITs打開(kāi)，現(xiàn)在政策出來(lái)支持，它會(huì)盤(pán)活產(chǎn)業(yè)園的資產(chǎn)。
金地科技的副總經(jīng)理?xiàng)钍噩B則提出，地產(chǎn)科技也是地產(chǎn)領(lǐng)域最受矚目的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)之一。“地產(chǎn)領(lǐng)域的數(shù)字化、信息化是各個(gè)行業(yè)里面幾乎最低的，數(shù)字化的滲透率大概是發(fā)達(dá)國(guó)家和其它行業(yè)的1/10，所以這個(gè)領(lǐng)域本身就有巨大的提升空間，我們和一些同行預(yù)測(cè)，每年大概有30%左右的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。”
一個(gè)傳統(tǒng)地產(chǎn)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，但幸運(yùn)的是，部分房企的多元化探索已經(jīng)逐漸撥開(kāi)迷霧疑云，盈利模式逐漸清晰。在這些風(fēng)口之上，誰(shuí)能準(zhǔn)備的更好和跑的最快，就有可能成為新的領(lǐng)頭羊。
多元業(yè)務(wù)更考驗(yàn)專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力
雖然前景可觀，但在嘉賓發(fā)言中，不難得到一個(gè)結(jié)論：與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“暴利”相比，想賺商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、代建、物業(yè)的錢并不容易，這些業(yè)務(wù)門檻更高，需要更強(qiáng)的專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。
例如，人人都知道代建業(yè)務(wù)相對(duì)商品房開(kāi)發(fā)而言投入低、風(fēng)險(xiǎn)小、利潤(rùn)率高、市場(chǎng)需求也在增加，但代建業(yè)務(wù)深度依賴房企的品牌影響與操盤(pán)能力。
有從業(yè)人士指出，代建業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，但行業(yè)門檻相較此前不降反升。如資本代建需求井噴，此類項(xiàng)目盤(pán)活難度高，同時(shí)資方?jīng)]有地產(chǎn)背景經(jīng)歷，代建公司除具備債務(wù)盤(pán)活、項(xiàng)目操盤(pán)方面能力外，還需要有乙方思維和溝通能力，這對(duì)長(zhǎng)期做甲方地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)意味著要顛覆原本的商業(yè)模式和思考模式。
而TOD項(xiàng)目的高壁壘與復(fù)雜性，也注定其是一門準(zhǔn)入門檻極高的生意。越秀地產(chǎn)TOD研究院常務(wù)副院長(zhǎng)肖中嶺在主題演講中表示，每一個(gè)市場(chǎng)認(rèn)可的TOD價(jià)值，都源于對(duì)軌道交通的深度挖掘。
他指出，說(shuō)到價(jià)值，首先要探討一個(gè)站點(diǎn)到底能給這個(gè)項(xiàng)目帶來(lái)多少的價(jià)值提升；其次，什么樣的客戶會(huì)去搭乘公共交通，這些客戶需要的產(chǎn)品是什么；最后就是這些客戶他在出行公共交通的時(shí)候他的生活模式是什么。“如果沒(méi)有在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建造和策劃端考慮清楚這些情況，就沒(méi)有深層次去挖掘每一個(gè)客戶在TOD方面的價(jià)值體現(xiàn)，那賣的房子還是談戶型、談配套，而沒(méi)有談生活場(chǎng)景和生活模式。”
同樣，劉愛(ài)明也指出了運(yùn)營(yíng)服務(wù)對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的重要性，他指出，運(yùn)營(yíng)服務(wù)就是幫客戶做生意，包括降低成本，提高盈利能力等。他提到，生物類的企業(yè)研發(fā)生產(chǎn)都會(huì)產(chǎn)生廢水肥料廢液，這個(gè)不能隨便排，一定有車把它拉走，還要有專門的車輛拉，不能隨便找個(gè)車輛拉。這個(gè)就是痛點(diǎn)，所有生物類的企業(yè)就這個(gè)痛點(diǎn)，怎么解決？
“后來(lái)我們搞了一個(gè)簡(jiǎn)單的滴滴拼車——危廢通，去年我們一年拉了40多噸出去，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)處理成本下降了一半，最多能下降80%。這個(gè)就叫運(yùn)營(yíng)，跟住房收租金沒(méi)關(guān)系，這是服務(wù)客戶，但是你有這一項(xiàng)租金就能高，沒(méi)有這一項(xiàng)可能租金高不了。”
地產(chǎn)的出路
盡管多元業(yè)務(wù)百花齊放，逐漸走進(jìn)收獲期，但市場(chǎng)份額仍舊較小。與會(huì)嘉賓普遍認(rèn)為，隨著政策端的不斷放松，房地產(chǎn)正逐步走出艱難時(shí)刻，但企業(yè)仍舊需要保持謹(jǐn)慎。
廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王韶認(rèn)為，房地產(chǎn)作為國(guó)家的支柱性、先導(dǎo)性行業(yè)，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響是非常大的，房地產(chǎn)穩(wěn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就穩(wěn)，特別是以國(guó)內(nèi)循環(huán)為主的情況下，房地產(chǎn)作為大宗消費(fèi)品必須要在內(nèi)循環(huán)中發(fā)揮延伸動(dòng)力和可靠性，這句話是深有意義的。
“但當(dāng)下國(guó)內(nèi)國(guó)際形勢(shì)還是不容樂(lè)觀，還存在比較多的不確定性和不穩(wěn)定性，所以面對(duì)廣東的企業(yè)，我經(jīng)常都提醒他們要冷靜，要理性地看待這個(gè)回暖，應(yīng)該說(shuō)我們整個(gè)行業(yè)的困境還沒(méi)有結(jié)束，目前這個(gè)回暖，我個(gè)人認(rèn)為只是相對(duì)于去年的低位而言，主要也是集中在一些頭部企業(yè)和一些優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目。”
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)、陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邱曉華也指出，房地產(chǎn)在去年經(jīng)歷了至暗時(shí)刻，所有房地產(chǎn)指標(biāo)的數(shù)字都是負(fù)數(shù)，這在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史上是沒(méi)有的，而這些之所以會(huì)有負(fù)數(shù)，就是與2021年下半年以來(lái)房地產(chǎn)政策的調(diào)整密不可分。但隨著政策的調(diào)整，今年房地產(chǎn)盡管還很難說(shuō)由負(fù)轉(zhuǎn)正，但是至少1-2月份的數(shù)字表明房地產(chǎn)領(lǐng)域的數(shù)字下降的趨勢(shì)明顯地減緩，降幅明顯地縮小，這個(gè)趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了。
思睿集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家洪灝指出，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)的周期運(yùn)行是非常有規(guī)律的，大概3-4年左右出現(xiàn)一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期從底部到頂部再回到底部的過(guò)程。上一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期結(jié)束于大概2020年左右，達(dá)到了一個(gè)底部，現(xiàn)在再次回到了經(jīng)濟(jì)周期的底部。
“現(xiàn)在已經(jīng)看到一些經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)開(kāi)始出現(xiàn)往上走的形態(tài)，相信在未來(lái)幾個(gè)季度里會(huì)看到越來(lái)越多的證據(jù)，就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的周期在這一輪經(jīng)歷了尋底，開(kāi)始復(fù)蘇。”
