多地正加速推進住房租賃企業資金監管實施落地

繼新房限價、二手房實行指導價后，政府調控房屋租金時代到來。

近年來，在人口凈流入的城市，一批住房租賃企業迅速成長，租賃市場得到了快速發展，為解決居民住房問題發揮了重要作用。但在此過程中，一些住房租賃企業經營不規范，盲目擴張、租金收付缺乏監管，“高收低租”“長收短付”“租金貸”等行業風險問題逐漸暴露，甚至利用租金支付期限錯配建立資金池，后期經營不善造成資金鏈斷裂，嚴重影響了消費者的合法權益。

最近一年，房地產行業迎來史無前例的監管風暴。隨著地產調控進入深水區，近期多地加速推進住房租賃企業資金監管，要把租金關進監管的“籠子”。7月份以來，多地正加速推進住房租賃企業資金監管實施落地。

那么，住房租賃行業迎嚴監管風暴背后是什么原因?有哪些落地監管政策?未來房屋租賃市場發展資金管理方向是什么?

租賃亂象亟待解決

在一定程度上，我國的租賃市場規模絲毫不亞于商品房市場。尤其是未來隨著商品房由增量轉向存量，租賃市場進一步發展壯大，租房將成為絕大多數大中城市解決居住問題的主流方式。相關報告顯示，目前我國房屋租賃人數已超2億人，有機構預測，到2025年租房群體規模或增至2.5億人，與此同時，相應產生的租賃市場資金規模將超3萬億元。如此巨大的資金規模，加強對租賃資金監管力度將是各地政府的重要工作目標。

那么，什么是租賃資金監管賬戶?住房租賃資金監管賬戶，指住房租賃企業應當在商業銀行設立的賬戶，需向所在城市住房和城鄉建設部門備案，并通過住房租賃管理服務平臺向社會公示。

長期以來，住房租賃領域的亂象備受關注，比如虛假房源問題屢禁不止，已經成為租房領域投訴的熱點。去年一些長租公寓“爆雷”，資金鏈斷裂，多地中介拿錢跑路、房東斷水、斷電、換鎖、驅趕租客等情況給不少租戶生活造成了嚴重的影響，同時也讓社會各界意識到加強對住房租賃市場資金的監管刻不容緩。

為了整治租賃亂象，住建部等六部門4月26日聯合印發了《關于加強輕資產住房租賃企業監管的意見》，對從事轉租經營的輕資產住房租賃企業行為進行規范，要求各地開展住房租賃資金監管。住房租賃企業單次收取租金原則上不超過3個月，企業單次收取租金超過3個月或單次收取押金超過1個月的，應當納入住房租賃資金監管賬戶。同時，企業不得利用承租人信用套取“租金貸”，不得誘導承租人使用“租金貸”。

多地設租賃資金監管專戶

2017年，浙江杭州被住房城鄉建設部確定為住房租賃試點城市，杭州在全國首創租賃資金監管機制。今年5月18日，杭州公布了首批50家落實資金監管的規模化住房租賃企業“白名單”，幫助市民選擇租賃企業，保障合法權益。

據不完全統計，截至目前，全國已經有佛山、鄭州、南京、深圳、天津、上海、杭州、重慶、西安、成都、北京等13地下發相關文件，要求住房租賃資金必須存入監管專戶。

7月21日，深圳市住建局發布了《深圳市住房租賃資金監管操作指南》(以下簡稱《操作指南》)。《操作指南》包括專戶開立、專戶使用范圍、專戶備案、住房租賃信息獲取和反饋、專戶入賬資金識別、租金押金監管、租金押金釋放、其他資金釋放、線下收取租賃資金存入等12項內容。

同日，鄭州市發布《鄭州市住房租賃資金監管辦法(試行)》，從監管賬戶設立、資金監管實施、加強監督管理3個方面做出詳細規定，并制定了《鄭州市住房租賃資金監管協議》。

7月29日，天津市發布規范住房租賃市場發展的10方面意見。其中強調輕資產住房租賃企業應當在銀行設立租賃資金監管賬戶，單次收取租金超過3個月、押金超過1個月的，應納入監管賬戶統一管理。

8月2日，河北省印發《關于進一步規范住房租賃市場秩序的通知》，同樣要求住房租賃企業設立監管賬戶，單次收取租金超過3個月或單次收取押金超過1個月房租的，應當納入監管賬戶，并通過監管賬戶向房屋權利人支付租金，向承租人退還押金。

8月17日，佛山市發布《關于進一步加強房地產經紀機構和住房租賃企業租賃業務監管的意見》，其中提出，單次收取租金超過3個月的，或單次收取押金超過1個月的，住房租賃企業應當將收取的租金、押金納入監管賬戶，并通過監管賬戶向房屋權利人支付租金、向承租人退還押金。

8月24日，北京市住建委發布《住房租賃條例(征求意見稿)》，從準入門檻、資金監管、貸款限定及違規處罰四個方面做出規定，充分體現了“嚴管”的思路，在立法規范方面為落實解決大城市租賃住房突出問題提供了參考范本。

另外，一線城市廣州盡管沒有正式發布相關政策要求住房租賃企業將資金存入專用監管賬戶，但在今年2月末，廣州市住建局發布了《進一步加強住房租賃市場管理的相關通知(征求意見稿)》，擬設“政銀企”監管賬戶，加強住房租賃資金的監管。

專家：嚴監管成趨勢

整個租賃市場目前規范性不足，加強行業管理迫在眉睫。監管部門需加強租賃機構的資金監管，限制企業過度利用金融杠桿，以保障租賃市場參與主體的合法權益。

而建立住房租賃資金監管專戶，就是由住房租賃企業等相關主體與商業銀行簽訂住房租賃資金監管協議，開立專門的監管賬戶，這樣就可以有效禁止該類賬戶支取現金或歸集其他性質的資金，同時將專戶信息和租金收付方式納入信息公示范圍，也便于社會各界監督。

國家金融與發展實驗室副主任曾剛指出，在輕資產運行模式下，此前發生過相關企業在收取大量租金后“跑路”的事件，導致承租人重大經濟損失。引入銀行作為監管方，能有效保障資金安全、管控道德風險。作為居間的監管第三方，銀行能保證資金不被住房租賃企業私自挪用，可以起到有效規范住房租賃市場秩序的作用。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，過去對租金的收取沒有監管，導致資金方面出現了很多問題。資金監管賬戶的建立，有助于填補過去租金方面的監管問題，優化消費環境，促進行業健康發展。他進一步指出，從防范資金風險和規范長租公寓等企業運作的角度出發，未來租賃住房的租金監管將是大趨勢。

業內人士指出，隨著租賃市場迎來嚴監管，越來越多的城市將出臺地方版《住房租賃條例》，租賃行業或將被重構。