房地產(chǎn)調(diào)控劍指二手房交易 “去中介化”能否實(shí)現(xiàn)?

從“反壟斷”到“去中介化”，備受詬病而又規(guī)模龐大的房地產(chǎn)中介行業(yè)正在醞釀一場(chǎng)風(fēng)暴。

近日，已運(yùn)行5年的“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”引發(fā)關(guān)注，只因其上線了“個(gè)人自主掛牌房源”功能，杭州可以說(shuō)是走出“去中介化”的一次超前嘗試。

簡(jiǎn)言之，購(gòu)房者和房東可繞過(guò)中介進(jìn)行交易，實(shí)現(xiàn)“房東直售”。這使二手房買(mǎi)賣“去中介化”成為坊間議論焦點(diǎn)，一條“房產(chǎn)中介有望被取消”的話題還沖上熱搜。

那么，為何多地調(diào)控劍指二手房交易?“去中介化”能否實(shí)現(xiàn)?專家對(duì)此有何看法?

調(diào)控劍指二手房交易

截至2020年末，中國(guó)房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人總數(shù)接近200萬(wàn)，中國(guó)住房市場(chǎng)總規(guī)模超過(guò)20萬(wàn)億元。在資本深度介入后，房產(chǎn)中介行業(yè)也已逐步完成頭部聚集。當(dāng)巨頭貝殼找房赴美上市時(shí)，它的市場(chǎng)份額已經(jīng)在10%左右，GTV(總交易額)僅次于阿里巴巴，它的身后站著騰訊、紅杉中國(guó)、高瓴、軟銀、百度、鼎暉、華興等一眾資本。

而今年的房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴中，多地調(diào)控政策劍指二手房交易，房產(chǎn)中介行業(yè)依然是站到了懸崖邊上。

2月8日深圳出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)后，深圳的二手房交易量直線下降，7月份僅2500多套成交，相比最高點(diǎn)暴跌了80%以上，直接導(dǎo)致大量的中介門(mén)店倒閉，深房協(xié)的數(shù)據(jù)顯示從業(yè)人員下降了11%。

7月13日，住建部等七部門(mén)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，其中要求嚴(yán)查假房源、暴力威脅驅(qū)趕住戶等現(xiàn)象，貝殼的股價(jià)便是當(dāng)時(shí)開(kāi)始了暴跌。

8月10日，杭州市下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員信息發(fā)布的通知》，明確列舉了多項(xiàng)中介人員禁止的行為，同時(shí)公布了處罰標(biāo)準(zhǔn)，大力整頓中介行業(yè)。

再之后，便是杭州市住建局的官方二手房交易平臺(tái)的宣傳了。

2021年8月18日，杭州二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)上線升級(jí)“個(gè)人自主掛牌房源”功能，為群眾“手拉手”自主交易提供了出售房源信息發(fā)布、購(gòu)買(mǎi)房源信息搜索、自主交易信息撮合等更便捷安全的新渠道。通過(guò)此類模式，房東和個(gè)人可以在此類平臺(tái)上查閱信息和自主交易，即繞過(guò)了中介服務(wù)這個(gè)環(huán)節(jié)。

而且在此類平臺(tái)的運(yùn)行中，也有各類信息安全和交易安全的保障。信息安全方面，個(gè)人掛牌房源信息不會(huì)泄露，中介機(jī)構(gòu)難以查看。而交易安全方面，各類房源均經(jīng)過(guò)房管部門(mén)的核驗(yàn)，具有唯一的房源核驗(yàn)統(tǒng)一編碼及二維碼，憑碼交易，確保產(chǎn)權(quán)真實(shí)合法有效。

其實(shí)不只杭州，很多城市都進(jìn)行過(guò)類似探索，比如深圳6月份曾曝出即將上線二手交易系統(tǒng)，北京2015年也搭建過(guò)房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)。苦中介久已

各地不約而同建立官方平臺(tái)，是因?yàn)槭袌?chǎng)苦中介久已。

在房產(chǎn)中介行業(yè)中，一直存在著三大亂象，那就是真假房源混搭、信息不對(duì)稱、中介費(fèi)用高昂。

由于信息不對(duì)稱，中介機(jī)構(gòu)在信息上對(duì)購(gòu)房者和業(yè)主都具備信息優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)期利用這一優(yōu)勢(shì)來(lái)收割兩端。

購(gòu)房者一般在中介平臺(tái)上看中的房源，絕大多數(shù)是假房源，用以吸引購(gòu)房者與中介聯(lián)系。

隨后，中介再以各種借口來(lái)推脫，比如這套房源已經(jīng)賣出了、或者業(yè)主不賣了為由，帶客戶去看其他房源，而其他房源一般都與購(gòu)房者看中的差距較大，導(dǎo)致購(gòu)房者浪費(fèi)大量的時(shí)間、精力去看房，卻徒勞無(wú)功。

另外，中介機(jī)構(gòu)掛牌的房源，價(jià)格普遍偏低，但是當(dāng)客戶咨詢稱要購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候，便是另一個(gè)價(jià)格，這種雙重定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，使得購(gòu)房者很難把握當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)，容易掉入陷阱之中。

房產(chǎn)中介，為何成為政策嚴(yán)打的對(duì)象呢?

首先，政策嚴(yán)打、調(diào)控的對(duì)象，或許并非是房產(chǎn)中介本身，而是房產(chǎn)中介行業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)的影響力。過(guò)去，房產(chǎn)中介推銷房源，都是大量的歪曲事實(shí)、鼓吹房?jī)r(jià)上漲的收益，制造焦慮。

其次，在二手房上，中介掌握著購(gòu)房者和業(yè)主雙邊的信息，對(duì)于炒作房?jī)r(jià)十分容易，在炒房大軍中，從來(lái)不缺房產(chǎn)中介的影子，比如深圳的深房理，就有房產(chǎn)中介進(jìn)行鼓吹炒房，推薦房源，從中收取中介費(fèi)用。官方的表態(tài)也曾明確，房產(chǎn)中介在推高房?jī)r(jià)這一事情上可謂是功勞不小，如果不加以整治，繼續(xù)讓中介行業(yè)亂象助推房?jī)r(jià)上漲，那最終產(chǎn)生的泡沫將會(huì)由全社會(huì)買(mǎi)單。

因此，降低房產(chǎn)中介在房?jī)r(jià)上的話語(yǔ)權(quán)、穩(wěn)住房?jī)r(jià)，顯得至關(guān)重要。

專家：具有創(chuàng)新意義

過(guò)去，我國(guó)的二手房交易幾乎完全由中介代理完成，在房源、贖樓、資金監(jiān)管、按揭，甚至網(wǎng)簽和過(guò)戶等各個(gè)方面，都是中介指導(dǎo)下完成，部分品牌中介同時(shí)也發(fā)揮信用背書(shū)的作用。

盤(pán)古智庫(kù)高級(jí)研究員江瀚表示，政府出面構(gòu)建二手房交易平臺(tái)是一個(gè)可行的做法。互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的崛起讓去中介化有了可能性，借助互聯(lián)網(wǎng)的力量，由政府在網(wǎng)站上形成平臺(tái)，在這個(gè)平臺(tái)上大家可以自主上傳信息達(dá)成交易，由于政府具有公信力，可以成為一個(gè)真正的去中介化平臺(tái)，從而有效地降低交易成本。這也是當(dāng)前不少城市開(kāi)始進(jìn)行試點(diǎn)的原因。不過(guò)，政府面臨的最大問(wèn)題可能是運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的成本。在杭州發(fā)布新功能后，由于訪問(wèn)人數(shù)過(guò)多，網(wǎng)站曾數(shù)度崩潰。即便修復(fù)后，該網(wǎng)站也存在房源信息過(guò)于簡(jiǎn)單、重復(fù)掛牌等問(wèn)題。

不過(guò)至少目前杭州的投入動(dòng)作不會(huì)停止。根據(jù)杭州市房產(chǎn)市場(chǎng)綜合管理服務(wù)中心的說(shuō)法，接下來(lái)，政府平臺(tái)還會(huì)推出新功能，包括個(gè)人求購(gòu)的信息發(fā)布以及資金監(jiān)管功能。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從此類模式來(lái)看，有去中介化的意味。當(dāng)前全國(guó)二手房交易中，約85%的交易是由中介機(jī)構(gòu)完成的，而房東和購(gòu)房者自主交易的比例相對(duì)不高。即便是對(duì)于此類15%的交易，也因?yàn)闆](méi)有平臺(tái)支持，交易風(fēng)險(xiǎn)很大。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次杭州在全國(guó)率先搭建直售平臺(tái)，具有創(chuàng)新的意義，也能夠提高直接交易的比例。其對(duì)于房東和購(gòu)房者在交易模式方面增加了更多的選擇。另外，此類模式對(duì)于中介機(jī)構(gòu)有一定的挑戰(zhàn)，相關(guān)中介需要研究此類平臺(tái)帶來(lái)的影響或沖擊。在一定程度上促使中介行業(yè)提升服務(wù)，有利于凈化二手房市場(chǎng)環(huán)境，進(jìn)而推動(dòng)“房住不炒”。