房地產調控劍指二手房交易 “去中介化”能否實現?

從“反壟斷”到“去中介化”，備受詬病而又規模龐大的房地產中介行業正在醞釀一場風暴。

近日，已運行5年的“杭州市二手房交易監管服務平臺”引發關注，只因其上線了“個人自主掛牌房源”功能，杭州可以說是走出“去中介化”的一次超前嘗試。

簡言之，購房者和房東可繞過中介進行交易，實現“房東直售”。這使二手房買賣“去中介化”成為坊間議論焦點，一條“房產中介有望被取消”的話題還沖上熱搜。

那么，為何多地調控劍指二手房交易?“去中介化”能否實現?專家對此有何看法?

調控劍指二手房交易

截至2020年末，中國房產中介經紀人總數接近200萬，中國住房市場總規模超過20萬億元。在資本深度介入后，房產中介行業也已逐步完成頭部聚集。當巨頭貝殼找房赴美上市時，它的市場份額已經在10%左右，GTV(總交易額)僅次于阿里巴巴，它的身后站著騰訊、紅杉中國、高瓴、軟銀、百度、鼎暉、華興等一眾資本。

而今年的房地產調控風暴中，多地調控政策劍指二手房交易，房產中介行業依然是站到了懸崖邊上。

2月8日深圳出臺二手房指導價后，深圳的二手房交易量直線下降，7月份僅2500多套成交，相比最高點暴跌了80%以上，直接導致大量的中介門店倒閉，深房協的數據顯示從業人員下降了11%。

7月13日，住建部等七部門聯合下發了《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》，其中要求嚴查假房源、暴力威脅驅趕住戶等現象，貝殼的股價便是當時開始了暴跌。

8月10日，杭州市下發了《關于規范地產中介機構及從業人員信息發布的通知》，明確列舉了多項中介人員禁止的行為，同時公布了處罰標準，大力整頓中介行業。

再之后，便是杭州市住建局的官方二手房交易平臺的宣傳了。

2021年8月18日，杭州二手房交易監管服務平臺上線升級“個人自主掛牌房源”功能，為群眾“手拉手”自主交易提供了出售房源信息發布、購買房源信息搜索、自主交易信息撮合等更便捷安全的新渠道。通過此類模式，房東和個人可以在此類平臺上查閱信息和自主交易，即繞過了中介服務這個環節。

而且在此類平臺的運行中，也有各類信息安全和交易安全的保障。信息安全方面，個人掛牌房源信息不會泄露，中介機構難以查看。而交易安全方面，各類房源均經過房管部門的核驗，具有唯一的房源核驗統一編碼及二維碼，憑碼交易，確保產權真實合法有效。

其實不只杭州，很多城市都進行過類似探索，比如深圳6月份曾曝出即將上線二手交易系統，北京2015年也搭建過房地產交易信息網。苦中介久已

各地不約而同建立官方平臺，是因為市場苦中介久已。

在房產中介行業中，一直存在著三大亂象，那就是真假房源混搭、信息不對稱、中介費用高昂。

由于信息不對稱，中介機構在信息上對購房者和業主都具備信息優勢，長期利用這一優勢來收割兩端。

購房者一般在中介平臺上看中的房源，絕大多數是假房源，用以吸引購房者與中介聯系。

隨后，中介再以各種借口來推脫，比如這套房源已經賣出了、或者業主不賣了為由，帶客戶去看其他房源，而其他房源一般都與購房者看中的差距較大，導致購房者浪費大量的時間、精力去看房，卻徒勞無功。

另外，中介機構掛牌的房源，價格普遍偏低，但是當客戶咨詢稱要購買的時候，便是另一個價格，這種雙重定價標準，使得購房者很難把握當前的市場價，容易掉入陷阱之中。

房產中介，為何成為政策嚴打的對象呢?

首先，政策嚴打、調控的對象，或許并非是房產中介本身，而是房產中介行業對房價的影響力。過去，房產中介推銷房源，都是大量的歪曲事實、鼓吹房價上漲的收益，制造焦慮。

其次，在二手房上，中介掌握著購房者和業主雙邊的信息，對于炒作房價十分容易，在炒房大軍中，從來不缺房產中介的影子，比如深圳的深房理，就有房產中介進行鼓吹炒房，推薦房源，從中收取中介費用。官方的表態也曾明確，房產中介在推高房價這一事情上可謂是功勞不小，如果不加以整治，繼續讓中介行業亂象助推房價上漲，那最終產生的泡沫將會由全社會買單。

因此，降低房產中介在房價上的話語權、穩住房價，顯得至關重要。

專家：具有創新意義

過去，我國的二手房交易幾乎完全由中介代理完成，在房源、贖樓、資金監管、按揭，甚至網簽和過戶等各個方面，都是中介指導下完成，部分品牌中介同時也發揮信用背書的作用。

盤古智庫高級研究員江瀚表示，政府出面構建二手房交易平臺是一個可行的做法。互聯網經濟的崛起讓去中介化有了可能性，借助互聯網的力量，由政府在網站上形成平臺，在這個平臺上大家可以自主上傳信息達成交易，由于政府具有公信力，可以成為一個真正的去中介化平臺，從而有效地降低交易成本。這也是當前不少城市開始進行試點的原因。不過，政府面臨的最大問題可能是運營平臺的成本。在杭州發布新功能后，由于訪問人數過多，網站曾數度崩潰。即便修復后，該網站也存在房源信息過于簡單、重復掛牌等問題。

不過至少目前杭州的投入動作不會停止。根據杭州市房產市場綜合管理服務中心的說法，接下來，政府平臺還會推出新功能，包括個人求購的信息發布以及資金監管功能。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從此類模式來看，有去中介化的意味。當前全國二手房交易中，約85%的交易是由中介機構完成的，而房東和購房者自主交易的比例相對不高。即便是對于此類15%的交易，也因為沒有平臺支持，交易風險很大。

嚴躍進表示，此次杭州在全國率先搭建直售平臺，具有創新的意義，也能夠提高直接交易的比例。其對于房東和購房者在交易模式方面增加了更多的選擇。另外，此類模式對于中介機構有一定的挑戰，相關中介需要研究此類平臺帶來的影響或沖擊。在一定程度上促使中介行業提升服務，有利于凈化二手房市場環境，進而推動“房住不炒”。