近日，渝開發(fā)(000514)披露2021年度業(yè)績預告，該公司預計2021年度歸屬于上市公司股東的凈利潤為14,584萬元至18,959萬元，同比增長9%至42%?？鄢墙?jīng)常性損益后的凈利潤為15,407萬元至20,028萬元，同比增長41%至84%。
由于房企銷售回款滯后，項目結(jié)轉(zhuǎn)利潤存在時間差等原因，2021年前三季度，渝開發(fā)業(yè)績表現(xiàn)不佳，營業(yè)利潤連續(xù)三個季度錄得負數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，2021Q1-2021Q3渝開發(fā)的營業(yè)利潤分別為-3,083.30無、-3,642.98萬元以及-5,110.57萬元。
最新的財報顯示，在2021年的第三季度，歸屬于母公司股東的凈利潤為-2,243.43萬元，同比下降186.33%；扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤為-959.62萬元，同比下降69.82%。對于，此次公司實現(xiàn)業(yè)績增長，渝開發(fā)表示主要系房地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模增加所致。
新總經(jīng)理來自大股東重慶城投
據(jù)了解，在2021年12月底，渝開發(fā)董事長、總經(jīng)理同時提交辭職。根據(jù)公告，董事長王安金先生因工作調(diào)動原因，提請辭去公司第九屆董事會董事長、董事會戰(zhàn)略委員會及提名委員會相關(guān)職務申請，辭職后不在公司及控股子公司任職?？偨?jīng)理艾云先生因工作調(diào)整原因，提請辭去公司總經(jīng)理職務，辭職后繼續(xù)在公司擔任董事及董事會專門委員會相關(guān)職務。
值得一提的是，原公司總經(jīng)理艾云辭職后不久，被選舉為第九屆董事會董事長。同時，根據(jù)公司董事長艾云先生提名，同意聘任羅異為公司總經(jīng)理，提名羅異為公司第九屆董事會董事候選人。
根據(jù)公開資料顯示，新總經(jīng)理羅異來自大股東重慶城投。羅異曾任重慶市城市建設(shè)投資公司財務部干事、投融資部副經(jīng)理；重慶市城市建設(shè)投資(集團)有限公司投融資部經(jīng)理、財務部部長、股權(quán)管理部部長、副總會計師；渝開發(fā)副總經(jīng)理、黨委委員、重慶藥品交易所股份有限公司董事、中交航空港有限公司董事、重慶港九(600279)董事?，F(xiàn)任渝中區(qū)人大代表、渝中區(qū)人大財經(jīng)專委會委員、渝中區(qū)人民代表大會財政經(jīng)濟委員會副主任委員、重慶興農(nóng)融資擔保集團有限公司董事、渝開發(fā)黨委副書記。
人事變動前，渝開發(fā)再次向大股東借款
在人事變動前，渝開發(fā)發(fā)布了向大股東借款公告。根據(jù)公告，渝開發(fā)向重慶城投借款人民幣6.85億元，期限為一年用于公司生產(chǎn)經(jīng)營，借款利率執(zhí)行中國人民銀行最新公布的一年期（含一年）貸款基準利率。
在2021 年 1 月 1 日至該公告披露日，渝開發(fā)與重慶城投及其控制子公司累計已發(fā)生的各類關(guān)聯(lián)交易的總金額為 1.12億元。若本次借款 6.85 億元全部提取，按照目前中國人民銀行一年期貸款基準利率4.35%估算，1 年產(chǎn)生利息約為 0.30 億元，此筆借款事項關(guān)聯(lián)交易金額合計約為 7.15 億元。
根據(jù)公開顯示，渝開發(fā)連續(xù)幾年賬面上均有向大股東大額的借款記錄。數(shù)據(jù)顯示，2019-2020年末以及2021年上半年，其他應付款中，控股股東借款及利息的期末余額分別為5.01億、13.84億以及12.74億，占總資產(chǎn)的比例分別為7.71%、18.11%以及15.41%。
渝開發(fā)的整體資產(chǎn)相對優(yōu)質(zhì)，近年來的資產(chǎn)負債率在50%上下，權(quán)益乘數(shù)在2倍左右。根據(jù)興業(yè)證券(601377)計算，2021年上半年，渝開發(fā)的剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率為53.68%，凈負債率為-0.54%，現(xiàn)金短債比為2.32，“三條紅線”均未踩線。
項目并購潮流下，大股東借款利率相對偏高
近來有關(guān)房地產(chǎn)項目并購的事件不斷，此前融創(chuàng)、世茂、雅居樂等相繼出讓項目股權(quán)，地產(chǎn)行業(yè)項目并購頗有山雨欲來風滿樓之勢。建發(fā)地產(chǎn)和招商蛇口(001979)兩家房企成功發(fā)行并購票據(jù)；招行支持華潤置地并購投融資業(yè)務，額度達230億元。
在1月6日，據(jù)相關(guān)媒體消息，銀行已告知一些大型優(yōu)質(zhì)房企，針對出險企業(yè)項目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計入“三條紅線”相關(guān)指標。
從招商蛇口發(fā)行的2022年度第一期中期票據(jù)(并購)結(jié)果來看，2022年度第一期中期票據(jù)（并購）（品種一）發(fā)行利率為2.89%，2022年度第一期中期票據(jù)（并購）（品種二）發(fā)行利率為3.80%，均低于一年期貸款基準利率4.35%。
在2021年，渝開發(fā)發(fā)行的中期票據(jù)發(fā)行規(guī)模3.3億，票面利率為3.6%，也低于一年期貸款基準利率4.35%。在項目并購潮流下，大股東借款利率相對偏高。作為少有的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)商，并購票據(jù)、并購貸款有望成為渝開發(fā)新的融資渠道。
不過，對于目前地產(chǎn)行業(yè)項目并購，也有業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)企業(yè)之間合作項目的股權(quán)收購并購將率先發(fā)力，但如果要大規(guī)模開展，還需多個具體政策的支持與配合。
