(資料圖片僅供參考)
2022年，商務(wù)、辦公、文娛等商業(yè)活動(dòng)出現(xiàn)階段性停滯，商業(yè)地產(chǎn)乃至商業(yè)仍面臨較大的壓力和挑戰(zhàn)。
帶著對(duì)行業(yè)的持續(xù)探索，11月2日，2022觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)以“回歸、進(jìn)化與創(chuàng)新”為主題，于上海拉開(kāi)帷幕。
會(huì)上，高力國(guó)際華東區(qū)執(zhí)行董事鄭河龍發(fā)表了《商業(yè)地產(chǎn)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)》的演講。
房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了野蠻增長(zhǎng)的時(shí)代，這個(gè)時(shí)代造成了很大的陣痛，野蠻生長(zhǎng)的后遺癥遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)講造成了什么樣的結(jié)果呢？
鄭河龍認(rèn)為，首先供應(yīng)量巨大，不管是存量還是未來(lái)新增量。第二點(diǎn)是同質(zhì)化非常嚴(yán)重。接下來(lái)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的重點(diǎn)是如何去化，如何更好的運(yùn)營(yíng)。從原來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)速度和規(guī)模，到接下來(lái)競(jìng)爭(zhēng)運(yùn)營(yíng)，而且是精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。
精細(xì)化運(yùn)營(yíng)從目標(biāo)來(lái)講，用簡(jiǎn)單的一句話，是相對(duì)經(jīng)濟(jì)的成本下創(chuàng)造最大的項(xiàng)目收益，創(chuàng)造更大的項(xiàng)目?jī)r(jià)值。那么精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的具體要素有哪些？哪些要素應(yīng)該關(guān)注的是哪些重點(diǎn)的環(huán)節(jié)？
鄭河龍分析到，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)有八大要素，第一是長(zhǎng)期持有。長(zhǎng)期資本是商業(yè)地產(chǎn)可以健康發(fā)展的非常重要的前提。
第二是統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。在商辦類(lèi)的項(xiàng)目中，統(tǒng)一的招商運(yùn)營(yíng)以及后期的管理非常關(guān)鍵。尤其對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來(lái)講，一個(gè)商場(chǎng)會(huì)需要經(jīng)過(guò)很多輪的調(diào)改，才能達(dá)成想要的效果。如果前期招商是一個(gè)團(tuán)隊(duì)，后期管理是一個(gè)團(tuán)隊(duì)，這對(duì)運(yùn)營(yíng)管理公司或者操盤(pán)手來(lái)講，每一個(gè)操盤(pán)手都有不同的資源，有自己不同的操盤(pán)方案，如果不是統(tǒng)一的團(tuán)隊(duì)，會(huì)帶來(lái)很麻煩的問(wèn)題。
第三是前期的精準(zhǔn)定位。在這個(gè)階段非常關(guān)鍵的是要想清楚，項(xiàng)目定位是什么。作為一個(gè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)者，應(yīng)該把自己的想法放一邊，更多的考量市場(chǎng)，市場(chǎng)需要什么，消費(fèi)者需要什么。首先要了解周邊的消費(fèi)者結(jié)構(gòu)，是什么樣的組成，什么樣的年齡端，家庭的消費(fèi)力等等。另外，對(duì)標(biāo)項(xiàng)目要研究對(duì)標(biāo)項(xiàng)目的體量、定位，總體業(yè)態(tài)布局、品牌的構(gòu)成，包括租金、人流量等等。第三個(gè)，要關(guān)注未來(lái)所在區(qū)塊可能會(huì)有什么樣的供應(yīng)量出現(xiàn)，對(duì)于項(xiàng)目會(huì)造成什么樣的中長(zhǎng)期的影響。
第四是招商前置。在這個(gè)時(shí)間階段要鎖定一些主力店和次主力店，確認(rèn)一些商戶的技術(shù)參數(shù)。
第五是設(shè)計(jì)深化，一個(gè)項(xiàng)目從前期定位到設(shè)計(jì)、招商到建設(shè)的過(guò)程中，始終是一個(gè)非常動(dòng)態(tài)的過(guò)程。
第六是成本平衡控制。什么是成本平衡，鄭河龍認(rèn)為有兩個(gè)方面的平衡。一個(gè)是項(xiàng)目定位和成本控制之間的平衡；一個(gè)是短期采購(gòu)成本跟中長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)成本之間的平衡。
第七是開(kāi)業(yè)之后的運(yùn)營(yíng)管理。應(yīng)該對(duì)商家進(jìn)行各類(lèi)的運(yùn)營(yíng)支持，比如動(dòng)線的不斷優(yōu)化，各種的推廣活動(dòng)組織，另外根據(jù)商家在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的參數(shù)進(jìn)行一些調(diào)改。
最后則是智慧平臺(tái)，這是在商業(yè)領(lǐng)域非常關(guān)鍵的工具。運(yùn)營(yíng)過(guò)程中運(yùn)用智慧化平臺(tái)進(jìn)行科學(xué)的統(tǒng)計(jì)精準(zhǔn)分析，尤其是針對(duì)消費(fèi)者的一些分析統(tǒng)計(jì)，非常關(guān)鍵。
