上海上半年外環(huán)外同比增長70% 小幅回調(diào)走出一波翹尾行情

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年全市二手房市場累計(jì)成交180387套，總成交金額為6057億元，套均總價(jià)336萬元/套，成交均價(jià)40793元/平，同比增加61%。從單月來看，1月成交4.85萬套，成為上半年最高點(diǎn);2月、3月延續(xù)活躍態(tài)勢，4月、5月成交有所回落，6月成交集中在外郊環(huán)間，較上月上升0.8%，小幅回調(diào)走出一波翹尾行情。

外環(huán)外同比增長70%

美凱龍愛家負(fù)責(zé)人董媛璞表示，縱觀上半年數(shù)據(jù)，從二手房成交量來看，1月份成交4.85萬套、3月份成交4.3萬套、4月份跌到2.6萬套、5月份小幅上漲到2.8萬套，在1月份達(dá)到5年來新高之后，呈現(xiàn)逐步的下降趨勢，到5月份已經(jīng)趨于穩(wěn)定。6月成交主要集中在外郊環(huán)間，占比達(dá)40.1%，較上月上升0.8個(gè)百分點(diǎn);與此相對，內(nèi)環(huán)以內(nèi)二手住房成交占比持續(xù)回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。

從各環(huán)線成交量分析，外環(huán)外同比增長70%左右，外環(huán)內(nèi)同比增長50%左右。從均價(jià)同比來看，亦呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)化特征，外環(huán)以內(nèi)同比增速明顯高于外環(huán)以外，特別是郊環(huán)以外的價(jià)格幾無增長，同比持平。

從成交金額來看，總價(jià)在300萬以下的房屋成交占比從1月份的27%提升到了35%，而外環(huán)、郊環(huán)成交占比從1月份的36.5%上升到44.7%。總價(jià)越低，趨于外環(huán)遠(yuǎn)郊的房源越多，所針對的購房需求彈性也越大，一定程度上滿足了那些具有“上車”的剛需買家，而針對環(huán)線內(nèi)、優(yōu)質(zhì)片區(qū)的買家來說，市場供應(yīng)對于改善型自住需求來說仍略顯不足。

回顧上半年二手房市場，美凱龍愛家負(fù)責(zé)人董媛璞表示，和新房市場供需兩旺持續(xù)火熱的成交態(tài)勢有所不同，二手房成交逐步變緩，買家觀望情緒變濃，加之銀行放貸放緩，二手市場成交周期變長。

五個(gè)新城成香餑餑

從上半年二手房成交板塊來看，1-6月全市二手房銷量前五位最高板塊依次為：奉賢南橋新城累計(jì)成交4997套，浦東周康板塊累計(jì)成交3994套，浦東惠南板塊累計(jì)成交3973套，嘉定主城區(qū)累計(jì)成交3783套，浦東三林板塊累計(jì)成交47445套。

據(jù)美凱龍愛家負(fù)責(zé)人董媛璞介紹，從具體成交區(qū)域看，嘉定、松江、青浦、奉賢、南匯五個(gè)新城成為上半年二手市場中的香餑餑，伴隨這些區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)成熟，眾多優(yōu)質(zhì)配套設(shè)施逐步落定，未來將會(huì)建設(shè)成為長三角城市群中具有輻射帶動(dòng)作用的綜合性節(jié)點(diǎn)城市。

而從6月份各區(qū)二手房成交套數(shù)的面積段來看，6月50平方米以內(nèi)房源成交占比下降，環(huán)比跌幅約0.6%;50-70平方米面積段成交占比略有回落，環(huán)比跌幅約0.4%;其中，二手住房成交量仍相對集中仍在50-90平方米這個(gè)面積段，合計(jì)占比超五成。值得質(zhì)注意的是，90-120平方米面積段成交占比上升，環(huán)比上漲約0.4%。美凱龍愛家負(fù)責(zé)人董媛璞表示，隨著“三孩”政策出臺(tái)，未來買家購房面積將發(fā)生變化，隨著一家四口/一家五口的陸續(xù)增多，置換類的購房需求或?qū)⒃黾印?/p>

二手房源價(jià)格核驗(yàn)開啟

7月9日起，上海在已實(shí)施的房源掛牌核驗(yàn)基礎(chǔ)上，增加價(jià)格信息的核驗(yàn)，進(jìn)一步規(guī)范二手房市場秩序。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對此表示：此次政策說明上海逐步開啟二手房指導(dǎo)價(jià)政策，進(jìn)一步說明當(dāng)前全國二手房政策收緊的導(dǎo)向。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年上半年上海撤銷了一些不合規(guī)的房源，主要是信息不全、沒有建立二維碼標(biāo)識(shí)的房源。而此次在原有基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)要進(jìn)行價(jià)格核驗(yàn)。這也說明，二手房的管控更加趨于全面，既包括房源信息的管控，也包括房源價(jià)格的管控。雖然此次管控的細(xì)節(jié)沒有透露，但從新聞中也可以看出，其強(qiáng)調(diào)要以市場真實(shí)價(jià)格為依據(jù)進(jìn)行核驗(yàn)。所以預(yù)計(jì)后續(xù)一些價(jià)格虛高，明顯高于市場真實(shí)價(jià)格或正常價(jià)格的房源，將沒有發(fā)布的機(jī)會(huì)。這也就限制了各類虛高炒作房源、隨意漲價(jià)的行為，擠壓了虛高房源的“水分”，后續(xù)二手市場或?qū)⒊尸F(xiàn)下探態(tài)勢。（孫鑫吳帆容）