保利地產(chǎn)更名要轉(zhuǎn)型 房企盈利能力下降、行業(yè)利潤下滑已成趨勢

9月7日晚間,保利地產(chǎn)的一則公告引起市場關(guān)注。公告稱，公司現(xiàn)名稱為“保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司”。為更好地體現(xiàn)戰(zhàn)略定位、更準(zhǔn)確地反映主營業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，公司擬相應(yīng)將證券簡稱從“保利地產(chǎn)”變更為“保利發(fā)展”。

公司稱，將圍繞“一主兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，構(gòu)建“以不動產(chǎn)投資開發(fā)為主、以綜合服務(wù)與不動產(chǎn)金融為翼”的不動產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺，現(xiàn)名稱能更好體現(xiàn)戰(zhàn)略定位、更準(zhǔn)確地反映主營業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

在限購、限貸、限售、限價等一系列政策調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力下降、行業(yè)利潤下滑已成趨勢，傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型升級發(fā)展是大勢所趨。

通過上市公司公告及媒體公開報道，記者大致梳理了近年來A股上市房企轉(zhuǎn)型的得失，其中，不乏成功案例。上市房企的轉(zhuǎn)型之路是風(fēng)景各異、甘苦自知。

養(yǎng)老與健康產(chǎn)業(yè)： 萬科、保利發(fā)展先行

作為國內(nèi)地產(chǎn)界的龍頭，萬科是較早轉(zhuǎn)型的上市房企之一。為了“活下去”，萬科早在2009年即將目光瞄向養(yǎng)老領(lǐng)域，并于2011年在杭州余杭落地第一個養(yǎng)老社區(qū)。截至2020年3月，萬科的養(yǎng)老業(yè)務(wù)已在北京、上海、成都、杭州等13個城市布局。

據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)測算，“十四五”末中國康養(yǎng)市場容量將超10萬億元。隨著老齡化社會的加速到來，養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)的崛起，以及自身轉(zhuǎn)型的需求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要參與者。

保利發(fā)展在康養(yǎng)領(lǐng)域布局也相當(dāng)早。2012年，保利發(fā)展在北京落地首個以“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”為服務(wù)特色的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“和熹會”，開啟健康產(chǎn)業(yè)布局。此后，保利發(fā)展分別在北京、上海、成都、廣州地區(qū)先后運(yùn)營多家高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。目前，保利發(fā)展已形成以不動產(chǎn)投資開發(fā)為主，以綜合服務(wù)與不動產(chǎn)金融為翼的業(yè)務(wù)板塊布局，搭建起覆蓋物業(yè)服務(wù)、全域化管理、銷售代理、商業(yè)管理等多元平臺。

2021年上半年，魯商發(fā)展聚焦大健康產(chǎn)業(yè)總體布局，實(shí)施生物醫(yī)藥和生態(tài)健康產(chǎn)業(yè)雙輪驅(qū)動，著力推動轉(zhuǎn)型。另外，功能性食品方面推出27款口服玻尿酸、中藥大健康等功能性食品，全力布局玻尿酸口服美容市場。

2013年，海航投資從單一房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型至產(chǎn)業(yè)基金、不動產(chǎn)基金及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。轉(zhuǎn)型成效非常明顯，公司2020年凈利潤同比增長82.8%，2021年上半年凈利潤同比大增140%。

2021年上半年，基金管理費(fèi)及養(yǎng)老業(yè)務(wù)已占海航投資主營收入87.45%。而2020年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比還高達(dá)97.31%。

瞄向大健康產(chǎn)業(yè)的還有榮豐控股。榮豐控股8月26日發(fā)布公告表示，將與青島西海岸新區(qū)管委會合作，采取地方政府、產(chǎn)業(yè)基金及上市公司三位一體的合作模式，圍繞醫(yī)養(yǎng)載體、醫(yī)療器械與功能食品、健康產(chǎn)業(yè)服務(wù)等重點(diǎn)領(lǐng)域，打造大健康產(chǎn)業(yè)集群。

此外，遠(yuǎn)洋、綠城等企業(yè)也在養(yǎng)老與康養(yǎng)領(lǐng)域探索多年。

2021年4月發(fā)布的《2021中國養(yǎng)老與康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告》顯示，A股主板上市公司中，目前涉及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的有82家，其中主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的公司32家，占比達(dá)39%。

醫(yī)美賽道：

奧園美谷獲益豐厚

地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型醫(yī)美產(chǎn)業(yè)，奧園美谷是其中的佼佼者。2020年11月12日，奧園美谷正式對外宣布，公司將從綠纖材料出發(fā)，進(jìn)軍美麗健康產(chǎn)業(yè)，戰(zhàn)略定位為美麗健康產(chǎn)業(yè)的材料商、科技商。

有了醫(yī)美概念的加持，奧園美谷的股價一路狂飆,自2020年10月的低點(diǎn)3.85元/股漲至今年6月初高點(diǎn)29.95元/股，漲幅高達(dá)677.92%。

2021年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在奧園美谷主營占比只有52%。

今年，奧園美谷加大了做強(qiáng)醫(yī)美的決心。據(jù)其6月22日公告，擬將約10億元的地產(chǎn)資產(chǎn)置換，收縮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，用于醫(yī)美產(chǎn)業(yè)投入，結(jié)合醫(yī)美并購基金等多種融資方式，聚焦醫(yī)美唯一主業(yè)，集中資源在醫(yī)美領(lǐng)域深耕發(fā)展。

醫(yī)美蛋糕太誘人，蘇寧環(huán)球也欲分杯羹。7月21日晚間公司公告稱，全資子公司蘇寧環(huán)球健康擬收購醫(yī)美產(chǎn)業(yè)基金和環(huán)球股權(quán)投資持有的無錫蘇亞、唐山蘇亞、石家莊蘇亞等各100%股權(quán)，作價合計(jì)為3.37億元。蘇寧環(huán)球表示，收購三家醫(yī)美醫(yī)院是產(chǎn)業(yè)基金與公司醫(yī)美產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展高度協(xié)同的體現(xiàn)，將增厚公司醫(yī)美產(chǎn)業(yè)的營收及盈利范圍，符合公司醫(yī)美產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向。

物業(yè)管理：

招商積余穩(wěn)健擴(kuò)張

隨著存量房市場的到來，物業(yè)管理成為房企另一個新戰(zhàn)場。

據(jù)中信證券研報預(yù)計(jì)，未來3-5年物業(yè)管理市場總規(guī)模將增至24080億元，其中，增值服務(wù)市場規(guī)模擴(kuò)張至4224億元。

招商積余2021年半年報顯示，公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入443637萬元(其中來自控股股東收入36176萬元)，較上年同期增長23.68%，占公司營業(yè)收入的92.84%。物業(yè)管理業(yè)務(wù)發(fā)展穩(wěn)健，已成為公司最主要的收入來源。

物業(yè)管理業(yè)務(wù)在招商積余2021年上半年?duì)I收占比高達(dá)92.84%。

作為一家獨(dú)立第三方物業(yè)服務(wù)企業(yè)，新大正在主營航空物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、公共物業(yè)、辦公物業(yè)、商住物業(yè)五大業(yè)態(tài)板塊多元發(fā)展的基礎(chǔ)上，近年來深入拓展的增值服務(wù)及延伸服務(wù)助推收入實(shí)現(xiàn)大幅增長——半年報數(shù)據(jù)顯示，今年上半年公司物業(yè)增值服務(wù)收入同比增長42.55%。

另外，萬科9月7日晚間披露投資者活動關(guān)系記錄表，管理層指出，從2014年開始逐步從房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重，目前正探索租賃住宅行業(yè)微利可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，打磨行業(yè)領(lǐng)先的資產(chǎn)運(yùn)營隊(duì)伍，通過人力和資源相結(jié)合，獲取合理、可持續(xù)的利潤。

新能源：

廣宇發(fā)展、順發(fā)恒業(yè)全面發(fā)力

新能源是國家近年來明確重點(diǎn)扶持的行業(yè)。9月5日晚間，廣宇發(fā)展發(fā)布籌劃重大資產(chǎn)置換暨關(guān)聯(lián)交易公告，擬將所持房地產(chǎn)公司及物業(yè)公司股權(quán)等資產(chǎn)負(fù)債與魯能集團(tuán)有限公司、都城偉業(yè)集團(tuán)有限公司合計(jì)持有的魯能新能源(集團(tuán))有限公司100%股權(quán)進(jìn)行資產(chǎn)置換。本次交易后，廣宇發(fā)展將徹底告別地產(chǎn)業(yè)務(wù)，集中精力發(fā)展新能源業(yè)務(wù)。

重大戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型得到資本市場認(rèn)可。截至9月8日收盤，廣宇發(fā)展股價報6.41元，連續(xù)3日錄得漲停。

市場分析人士稱，新能源是近期資本市場熱門，廣宇發(fā)展從地產(chǎn)板塊通過資產(chǎn)重組轉(zhuǎn)向新能源，預(yù)計(jì)市場接下來對公司估值將給予重新界定。

開拓新能源賽道的不僅有廣宇發(fā)展。

6月17日晚間，順發(fā)恒業(yè)公告稱，全資子公司順發(fā)恒業(yè)有限公司與普星聚能股份公司簽署協(xié)議，將以1.89億元收購浙江東海德迦風(fēng)力發(fā)電有限公司100%股權(quán)和浙江星星風(fēng)力發(fā)電有限公司65%股權(quán)。

順發(fā)恒業(yè)在公告中表示，本次交易完成后，注入清晰、穩(wěn)定、未來收益可控的風(fēng)電資產(chǎn)，有助于增強(qiáng)公司可持續(xù)經(jīng)營和盈利能力。

順發(fā)恒業(yè)2021年上半年主營收入中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比僅14.45%。

多元化之旅：

新湖中寶有得有失

近年來，新湖中寶加快戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，加大對高科技領(lǐng)域的布局，投資了包括趣鏈科技、邦盛科技、宏華數(shù)科、云天勵飛、蕙新醫(yī)療等具有國產(chǎn)自主可控技術(shù)的高科技企業(yè)，其中公司布局的區(qū)塊鏈、人工智能、高端制造、芯片設(shè)計(jì)、生物醫(yī)藥等板塊已基本成型，具有很大的升值空間。

除了高科技，新湖中寶還在金融領(lǐng)域布局，但其金融之旅走得并不順暢，最典型的是對51信用卡的投資。新湖中寶2018年財(cái)報顯示，其對51信用卡的初始投資成本為13.35億元。但是2018年在港上市的51信用卡，在第一年就使新湖中寶浮虧3.5億元。次年，51信用卡又因暴力催收遭遇突襲調(diào)查，股價一度暴跌40%。今年上半年，51信用卡仍處于虧損狀態(tài)，新湖中寶損失慘重。

新湖中寶投資的另一家企業(yè)溫州銀行的狀況也不容樂觀。溫州銀行曾籌劃IPO上市，但因高管落馬、頻頻被罰、資本充足率較低、業(yè)績暴跌等負(fù)面因素，使上市步伐難以推進(jìn)。

同為多元化經(jīng)營，蘇州高新的轉(zhuǎn)型就相當(dāng)穩(wěn)健。蘇州高新業(yè)務(wù)主要為創(chuàng)新地產(chǎn)、節(jié)能環(huán)保、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、非銀金融與產(chǎn)業(yè)投資，目前正穩(wěn)步從地產(chǎn)開發(fā)向“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)培育與投資商”的新定位邁進(jìn)。2021年半年報顯示，公司期內(nèi)凈利潤1.5214億元，同比大增216.9%。

聚焦建筑業(yè)：

高新發(fā)展輕裝上陣

相較于新湖中寶和蘇州高新的多元化之旅，高新發(fā)展則將主業(yè)聚焦于建筑業(yè)和智慧城市建設(shè)。

今年初，高新發(fā)展成功轉(zhuǎn)讓了賓館業(yè)務(wù)及房地產(chǎn)資產(chǎn)，并在建筑業(yè)的基礎(chǔ)上開展期貨業(yè)務(wù)。據(jù)其8月12日晚間公告，公司、公司控股子公司倍特投資擬和高投資管同時向成都交子金控集團(tuán)，以非公開協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓持有的倍特期貨部分股權(quán)。高新發(fā)展表示，控股子公司倍特期貨與國內(nèi)第一梯隊(duì)的期貨公司存在較大差距，缺乏競爭力。

高新發(fā)展此次進(jìn)一步處置盈利能力低下的期貨業(yè)務(wù)，顯現(xiàn)了公司輕裝上陣、聚焦主業(yè)的決心。

事實(shí)上，將高新發(fā)展定位為地產(chǎn)公司早已不合適。近幾年，公司建筑施工營收占比越來越大，基本穩(wěn)定在八九成。

2021年上半年，建筑施工業(yè)務(wù)在高新發(fā)展主營收入占比高達(dá)九成。

其他：

各盡所能謀求轉(zhuǎn)型

其他上市房企也紛紛謀求轉(zhuǎn)型，力圖在地產(chǎn)行業(yè)不景氣的情況下開拓新的賽道。

皇庭國際8月3日晚公告，為推動公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，探索新業(yè)務(wù)，公司擬收購意發(fā)功率。本次收購是公司圍繞“商管+科技”發(fā)展戰(zhàn)略布局半導(dǎo)體行業(yè)的第一步，有助于公司形成新的業(yè)務(wù)。未來，公司將以意發(fā)功率半導(dǎo)體為基礎(chǔ)，通過擴(kuò)大再生產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)鏈上下游的延伸等多種途徑，提高上市公司盈利能力。

在做好房地產(chǎn)主業(yè)的前提下，粵宏遠(yuǎn)A將目光瞄向環(huán)保領(lǐng)域，已投資布局英德市新裕公司，該公司為廣東省規(guī)模較大的環(huán)保再生鉛企業(yè)，已陸續(xù)在東莞、湛江、陽江、廣州等城市鋪建渠道，再生鉛業(yè)務(wù)在公司營收占比漸漸加大。

長春經(jīng)開(600215)也加速推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)去化進(jìn)程。6月29日，公司披露重大資產(chǎn)重組草案，擬收購Paslin公司。Paslin公司是一家智能化連接技術(shù)解決方案供應(yīng)商。項(xiàng)目完成后，公司將迅速切入智能制造領(lǐng)域。

7月16日，萬通發(fā)展(此前名為萬通地產(chǎn))發(fā)布公告稱，公司已完成工商變更、章程備案等程序，新的經(jīng)營范圍涉及智慧城市、大數(shù)據(jù)服務(wù)、投資、資產(chǎn)管理、第一類增值電信業(yè)務(wù)等。(記者 朱峰)