盡管春節(jié)將至，年味漸濃，但工作在望京的二手房中介華云的生活反而比平時(shí)更加忙碌。
她用一個(gè)比喻來形容當(dāng)下的北京樓市：就像蟄伏的富士山火山，表面上看似乎并沒有什么異常，實(shí)際上火山的噴火口數(shù)量已經(jīng)增加數(shù)倍，內(nèi)部的熱度悄然堆積，但最后會(huì)不會(huì)爆發(fā)誰都說不準(zhǔn)。
對(duì)于樓市來說，這些“噴火口”就是東西海學(xué)區(qū)、亦莊、太陽(yáng)宮、芍藥居、朝青、回龍觀、望京、新北苑，這些區(qū)域的成交量在最近三個(gè)月呈階梯狀的上升趨勢(shì)，表現(xiàn)活躍。但接下來這些區(qū)域能否保持活躍并帶動(dòng)其他版塊整體回溫，仍需時(shí)間檢驗(yàn)。
二手房的成交活躍度是衡量一個(gè)城市樓市熱度的風(fēng)向標(biāo)。隨著信貸放松，以及臨近年底各開發(fā)商推出的促銷策略，北京樓市的“小陽(yáng)春”似乎已經(jīng)提前到來。
01
新房：量?jī)r(jià)齊飛 再創(chuàng)新高
2021年，對(duì)于北京樓市，你有什么印象？
監(jiān)管力度加大，二手房貸款卡脖子，土地市場(chǎng)涼涼，流拍地塊增加……被加碼打壓的北京樓市仿佛異常安靜。
但到了年底一盤點(diǎn)，90度地產(chǎn)卻發(fā)現(xiàn)，2021年竟然是北京新房自2017年進(jìn)入深度調(diào)控階段以來賣得最好的一年。
單位：套 數(shù)據(jù)來源：中指研究院
單位：萬㎡ 數(shù)據(jù)來源：中指研究院
中指數(shù)據(jù)顯示，2021年北京新房成交量86706套，較2020年的62474套增長(zhǎng)近38.8%。
一位新房經(jīng)紀(jì)人小立稱，成交數(shù)據(jù)如此亮眼，一方面是因?yàn)槭芷髽I(yè)流動(dòng)性壓力影響，房企推盤意愿較強(qiáng)。另一方面是今年的很多新盤確實(shí)條件不錯(cuò)，特別是朝陽(yáng)海淀的幾個(gè)樓盤，都比較受市場(chǎng)歡迎。此外，大興、順義、房山、通州和昌平5大近郊區(qū)域今年的推盤量和庫(kù)存也比較多，售樓處有一些促銷活動(dòng)，也促進(jìn)了新房成交。
“盡管整體成交量有了較高增長(zhǎng)，但并不是所有的房子都好賣。”小立補(bǔ)充道。朝陽(yáng)海淀的新房自不必說，整體上是“僧多粥少”的狀態(tài)。哪怕你看朝陽(yáng)現(xiàn)在好幾個(gè)盤扎堆入市，庫(kù)存較多，但其實(shí)對(duì)應(yīng)的需求也很多，預(yù)計(jì)未來成交不會(huì)出現(xiàn)什么問題。但房山、順義的房子想賣好就需要?jiǎng)右环X筋。
以順義為例，自“仁和三兄弟”相繼入市后，9月底和光瑞府以低于外界預(yù)估近1萬元的單價(jià)開盤入市，再次攪動(dòng)順義樓市，新盤競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。但順義樓市目前有一個(gè)矛盾是，作為北京改善需求主場(chǎng)，過去幾年供應(yīng)的卻是剛需房源，一方面使得改善需求得不到滿足，另一方面又積壓了一些剛需房源難以銷售，比如馬坡、仁和等區(qū)域。在供應(yīng)量增加的情況下，在售項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)加劇已是在所難免。對(duì)項(xiàng)目來說，這不是個(gè)好消息，但對(duì)于購(gòu)房者來說，則是細(xì)細(xì)挑選的好時(shí)機(jī)。
同樣比較幸福的還有朝陽(yáng)群眾，朝陽(yáng)新開盤項(xiàng)目主要集中在下半年入市，正遇上市場(chǎng)整體遇冷，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，多個(gè)項(xiàng)目集中扎堆入市，且項(xiàng)目同質(zhì)化較高，競(jìng)爭(zhēng)激烈。有買房計(jì)劃的可以抓住這個(gè)置業(yè)窗口期。
與之相比，來自海淀和亦莊的買房人則陷入了“無房可買”的困局。2021年，亦莊限競(jìng)房以肉眼可見的速度快速消化殆盡，原本踩踏的限競(jìng)房樓盤成了香餑餑。
海淀買房人也比較苦惱，特別是有置業(yè)需求的“碼農(nóng)”。“好的買不著，遠(yuǎn)的不想要。”新房選擇上，他們所關(guān)注的海淀及昌平南部是熱點(diǎn)中的熱點(diǎn)，購(gòu)房大軍支撐的市場(chǎng)活力十足，想在這些項(xiàng)目中買到適合的房子除了資金實(shí)力，還要看運(yùn)氣。
中指院數(shù)據(jù)顯示，2021年北京新開盤去化率約四成，但海淀區(qū)由于購(gòu)房需求旺盛，整體新開盤去化率近八成，區(qū)域內(nèi)的學(xué)府壹號(hào)院、圓明天頌等項(xiàng)目開盤均取得優(yōu)異成績(jī)。目前北京各個(gè)區(qū)的庫(kù)存去化周期普遍在12個(gè)月以上，若按過去12個(gè)月的平均成交速度計(jì)算，海淀目前的體量只能賣6.87個(gè)月，是北京16個(gè)區(qū)中去化周期是最短的。
買不到是一方面，房?jī)r(jià)的不斷上漲也考驗(yàn)著海淀購(gòu)房者的神經(jīng)。數(shù)據(jù)顯示，2021年1月海淀新建商品房均價(jià)69753元/㎡，而到了12月均價(jià)已增長(zhǎng)至88412元/㎡。價(jià)格上浮26.8%，從年頭漲到年尾。雖然不排除供應(yīng)結(jié)構(gòu)的因素，但價(jià)格確確實(shí)實(shí)是提高了不少。
02
二手房：現(xiàn)在說小陽(yáng)春有點(diǎn)早
與新房相比，二手房的表現(xiàn)則更加簡(jiǎn)單。隨著信貸放松，熱點(diǎn)區(qū)域二手房成交迅速回溫。
單位：套 數(shù)據(jù)來源：中指研究院
單位：萬㎡ 數(shù)據(jù)來源：中指研究院
北苑的購(gòu)房者陳程最近正在看房，他打算在年底前簽約，完成置換。與8月份看房時(shí)相比，有一個(gè)很明顯的變化是買房的競(jìng)爭(zhēng)者越來越多。中介領(lǐng)著他看房時(shí)，好幾次他前腳剛走，新的看房者就又去了。
他所中意的房子在新北苑商圈，距離望京比較近，小區(qū)綠化環(huán)境和物業(yè)也做的不錯(cuò)，雖然整個(gè)北苑地區(qū)的房?jī)r(jià)有上漲趨勢(shì)，但目前他看的房源，業(yè)主還是維持八月的報(bào)價(jià)。
陳程不打算再看別的房子了，“反正我是置換嘛，大家漲一起漲，降一起降，其實(shí)我也沒什么損失。就是原來的小房子實(shí)在是住夠了，想換個(gè)大點(diǎn)的地方，正好現(xiàn)在樓市越來越熱，干脆就把房子換了，不再觀望了。”
陳程的經(jīng)歷并不是個(gè)例，信貸放松后釋放了大量購(gòu)房需求，而購(gòu)房者最先注意到的就是熱門板塊。
望京片區(qū)的經(jīng)紀(jì)人華云表示，望京區(qū)域的行情還是不錯(cuò)的，信貸放松后，成交熱度進(jìn)一步提高。但其實(shí)哪怕是信貸最緊張的時(shí)候，她所服務(wù)的小區(qū)也有成交，近一年小區(qū)房?jī)r(jià)上漲幅度非常可觀。
“去年年初經(jīng)手的金隅麗港城的一套房子當(dāng)時(shí)只要830萬左右，帶顧客和業(yè)主砍價(jià)后，八百萬出頭就拿下了，前段時(shí)間和顧客閑聊，他還打算請(qǐng)我吃飯呢，說幸虧當(dāng)時(shí)他沒猶豫。現(xiàn)在條件差不多的房子掛牌價(jià)已經(jīng)880萬左右了，議價(jià)空間也非常有限。市場(chǎng)越回溫，房東越不著急，反而是購(gòu)房者越來越沉不住氣。”
盡管對(duì)于自己所在片區(qū)比較有信心，但對(duì)于這一輪市場(chǎng)回溫，入行十幾年的華云內(nèi)心也并未特別樂觀。“年底成交熱度高，很大程度上是因?yàn)橄掳肽暌詠恚刨J收緊壓抑了許多購(gòu)房需求，當(dāng)時(shí)購(gòu)房人和業(yè)主都在觀望，交易情緒普遍不高。信貸放松后的這一輪回溫主要是釋放之前的需求，最近成交的幾單，都是幾個(gè)月之前就開始看房的客戶。”
“2021年，北京表現(xiàn)比較好的區(qū)域，其實(shí)就那么幾個(gè)，東西海學(xué)區(qū)、亦莊、太陽(yáng)宮、芍藥居、望京、新北苑、朝青、回龍觀。整個(gè)北京，除了那少數(shù)幾個(gè)熱點(diǎn)板塊之外，大部分區(qū)域，從2017年3月到現(xiàn)在，根本就沒漲過。”
“這樣說好像有些絕對(duì)，但有些房子，這幾年可能多多少少會(huì)漲個(gè)幾千塊錢，就如同最近的這一波似的，豐臺(tái)、大興、石景山，你說他們沒漲吧，其實(shí)也漲了一點(diǎn)，但著實(shí)沒啥意思。與2017年相比，5年漲個(gè)5%基本可以忽略不計(jì)，除去貸款的利息和每年的通脹，不剩下什么了。”她補(bǔ)充道。
實(shí)際數(shù)據(jù)也佐證了她的判斷。從安居客線上的數(shù)據(jù)來看，截至1月18日，北京二手房今年1月的掛牌量環(huán)比2021年12月同期微增0.3%，但仍處于相對(duì)低位，掛牌價(jià)格微跌0.02%，用戶訪問量也有少量微增。北京二手房市場(chǎng)的熱度略有微升態(tài)勢(shì)，但上升的幅度較小。
03
熱度能否持續(xù)攀升？
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出，北京近期一線市場(chǎng)熱度小幅回升和市場(chǎng)情緒以及信貸政策有著直接關(guān)系，隨著去年四季度信貸政策微調(diào)，二手房貸款的審批效率和放款速度明顯提升，這是二手房市場(chǎng)熱度回升的主要推動(dòng)力，在這一因素的影響下，購(gòu)房者的心理預(yù)期逐步走穩(wěn)，帶動(dòng)市場(chǎng)的觀望情緒逐步減弱。
郭毅認(rèn)為，去年北京二手房市場(chǎng)需求相對(duì)集中和旺盛，全年成交數(shù)據(jù)是對(duì)二手房市場(chǎng)的客觀反映。受金融政策收緊影響，下半年成交有所下降，但屬于大趨勢(shì)中的小波動(dòng)，總體來看北京二手房市場(chǎng)仍保持穩(wěn)中上揚(yáng)的趨勢(shì)。北京二手房市場(chǎng)信心仍然不足，預(yù)期也尚不明確。信貸放松的確在一定程度上提振了市場(chǎng)，如果信貸利好能夠持續(xù)釋放，市場(chǎng)有望在2022年出現(xiàn)回暖。
貝殼研究院同樣指出，當(dāng)前北京二手房市場(chǎng)規(guī)模仍然處于歷史低位，市場(chǎng)修復(fù)需要時(shí)間，也需要政策呵護(hù)，未來將是一個(gè)緩慢溫和的發(fā)展過程。
業(yè)內(nèi)人士指出，受北京當(dāng)下的購(gòu)房政策以及本就高企的房?jī)r(jià)等因素影響，不可能有那么大的資金和人口去托舉起所有的區(qū)域。資金只會(huì)去選擇那些優(yōu)質(zhì)的板塊，所以只有它們漲了。一個(gè)殘酷的事實(shí)是：這一波漲過的，下次不一定會(huì)漲；而這一波沒漲的，下次80%也不會(huì)漲。聰明的資金，已經(jīng)幫你分出好壞了。
END
