盡管春節將至，年味漸濃，但工作在望京的二手房中介華云的生活反而比平時更加忙碌。
她用一個比喻來形容當下的北京樓市：就像蟄伏的富士山火山，表面上看似乎并沒有什么異常，實際上火山的噴火口數量已經增加數倍，內部的熱度悄然堆積，但最后會不會爆發誰都說不準。
對于樓市來說，這些“噴火口”就是東西海學區、亦莊、太陽宮、芍藥居、朝青、回龍觀、望京、新北苑，這些區域的成交量在最近三個月呈階梯狀的上升趨勢，表現活躍。但接下來這些區域能否保持活躍并帶動其他版塊整體回溫，仍需時間檢驗。
二手房的成交活躍度是衡量一個城市樓市熱度的風向標。隨著信貸放松，以及臨近年底各開發商推出的促銷策略，北京樓市的“小陽春”似乎已經提前到來。
01
新房：量價齊飛 再創新高
2021年，對于北京樓市，你有什么印象？
監管力度加大，二手房貸款卡脖子，土地市場涼涼，流拍地塊增加……被加碼打壓的北京樓市仿佛異常安靜。
但到了年底一盤點，90度地產卻發現，2021年竟然是北京新房自2017年進入深度調控階段以來賣得最好的一年。
單位：套 數據來源：中指研究院
單位：萬㎡ 數據來源：中指研究院
中指數據顯示，2021年北京新房成交量86706套，較2020年的62474套增長近38.8%。
一位新房經紀人小立稱，成交數據如此亮眼，一方面是因為受企業流動性壓力影響，房企推盤意愿較強。另一方面是今年的很多新盤確實條件不錯，特別是朝陽海淀的幾個樓盤，都比較受市場歡迎。此外，大興、順義、房山、通州和昌平5大近郊區域今年的推盤量和庫存也比較多，售樓處有一些促銷活動，也促進了新房成交。
“盡管整體成交量有了較高增長，但并不是所有的房子都好賣。”小立補充道。朝陽海淀的新房自不必說，整體上是“僧多粥少”的狀態。哪怕你看朝陽現在好幾個盤扎堆入市，庫存較多，但其實對應的需求也很多，預計未來成交不會出現什么問題。但房山、順義的房子想賣好就需要動一番腦筋。
以順義為例，自“仁和三兄弟”相繼入市后，9月底和光瑞府以低于外界預估近1萬元的單價開盤入市，再次攪動順義樓市，新盤競爭愈發激烈。但順義樓市目前有一個矛盾是，作為北京改善需求主場，過去幾年供應的卻是剛需房源，一方面使得改善需求得不到滿足，另一方面又積壓了一些剛需房源難以銷售，比如馬坡、仁和等區域。在供應量增加的情況下，在售項目之間的競爭加劇已是在所難免。對項目來說，這不是個好消息，但對于購房者來說，則是細細挑選的好時機。
同樣比較幸福的還有朝陽群眾，朝陽新開盤項目主要集中在下半年入市，正遇上市場整體遇冷，市場觀望情緒濃厚，多個項目集中扎堆入市，且項目同質化較高，競爭激烈。有買房計劃的可以抓住這個置業窗口期。
與之相比，來自海淀和亦莊的買房人則陷入了“無房可買”的困局。2021年，亦莊限競房以肉眼可見的速度快速消化殆盡，原本踩踏的限競房樓盤成了香餑餑。
海淀買房人也比較苦惱，特別是有置業需求的“碼農”。“好的買不著，遠的不想要。”新房選擇上，他們所關注的海淀及昌平南部是熱點中的熱點，購房大軍支撐的市場活力十足，想在這些項目中買到適合的房子除了資金實力，還要看運氣。
中指院數據顯示，2021年北京新開盤去化率約四成，但海淀區由于購房需求旺盛，整體新開盤去化率近八成，區域內的學府壹號院、圓明天頌等項目開盤均取得優異成績。目前北京各個區的庫存去化周期普遍在12個月以上，若按過去12個月的平均成交速度計算，海淀目前的體量只能賣6.87個月，是北京16個區中去化周期是最短的。
買不到是一方面，房價的不斷上漲也考驗著海淀購房者的神經。數據顯示，2021年1月海淀新建商品房均價69753元/㎡，而到了12月均價已增長至88412元/㎡。價格上浮26.8%，從年頭漲到年尾。雖然不排除供應結構的因素，但價格確確實實是提高了不少。
02
二手房：現在說小陽春有點早
與新房相比，二手房的表現則更加簡單。隨著信貸放松，熱點區域二手房成交迅速回溫。
單位：套 數據來源：中指研究院
單位：萬㎡ 數據來源：中指研究院
北苑的購房者陳程最近正在看房，他打算在年底前簽約，完成置換。與8月份看房時相比，有一個很明顯的變化是買房的競爭者越來越多。中介領著他看房時，好幾次他前腳剛走，新的看房者就又去了。
他所中意的房子在新北苑商圈，距離望京比較近，小區綠化環境和物業也做的不錯，雖然整個北苑地區的房價有上漲趨勢，但目前他看的房源，業主還是維持八月的報價。
陳程不打算再看別的房子了，“反正我是置換嘛，大家漲一起漲，降一起降，其實我也沒什么損失。就是原來的小房子實在是住夠了，想換個大點的地方，正好現在樓市越來越熱，干脆就把房子換了，不再觀望了。”
陳程的經歷并不是個例，信貸放松后釋放了大量購房需求，而購房者最先注意到的就是熱門板塊。
望京片區的經紀人華云表示，望京區域的行情還是不錯的，信貸放松后，成交熱度進一步提高。但其實哪怕是信貸最緊張的時候，她所服務的小區也有成交，近一年小區房價上漲幅度非常可觀。
“去年年初經手的金隅麗港城的一套房子當時只要830萬左右，帶顧客和業主砍價后，八百萬出頭就拿下了，前段時間和顧客閑聊，他還打算請我吃飯呢，說幸虧當時他沒猶豫。現在條件差不多的房子掛牌價已經880萬左右了，議價空間也非常有限。市場越回溫，房東越不著急，反而是購房者越來越沉不住氣。”
盡管對于自己所在片區比較有信心，但對于這一輪市場回溫，入行十幾年的華云內心也并未特別樂觀。“年底成交熱度高，很大程度上是因為下半年以來，信貸收緊壓抑了許多購房需求，當時購房人和業主都在觀望，交易情緒普遍不高。信貸放松后的這一輪回溫主要是釋放之前的需求，最近成交的幾單，都是幾個月之前就開始看房的客戶。”
“2021年，北京表現比較好的區域，其實就那么幾個，東西海學區、亦莊、太陽宮、芍藥居、望京、新北苑、朝青、回龍觀。整個北京，除了那少數幾個熱點板塊之外，大部分區域，從2017年3月到現在，根本就沒漲過。”
“這樣說好像有些絕對，但有些房子，這幾年可能多多少少會漲個幾千塊錢，就如同最近的這一波似的，豐臺、大興、石景山，你說他們沒漲吧，其實也漲了一點，但著實沒啥意思。與2017年相比，5年漲個5%基本可以忽略不計，除去貸款的利息和每年的通脹，不剩下什么了。”她補充道。
實際數據也佐證了她的判斷。從安居客線上的數據來看，截至1月18日，北京二手房今年1月的掛牌量環比2021年12月同期微增0.3%，但仍處于相對低位，掛牌價格微跌0.02%，用戶訪問量也有少量微增。北京二手房市場的熱度略有微升態勢，但上升的幅度較小。
03
熱度能否持續攀升？
58安居客房產研究院分院院長張波指出，北京近期一線市場熱度小幅回升和市場情緒以及信貸政策有著直接關系，隨著去年四季度信貸政策微調，二手房貸款的審批效率和放款速度明顯提升，這是二手房市場熱度回升的主要推動力，在這一因素的影響下，購房者的心理預期逐步走穩，帶動市場的觀望情緒逐步減弱。
郭毅認為，去年北京二手房市場需求相對集中和旺盛，全年成交數據是對二手房市場的客觀反映。受金融政策收緊影響，下半年成交有所下降，但屬于大趨勢中的小波動，總體來看北京二手房市場仍保持穩中上揚的趨勢。北京二手房市場信心仍然不足，預期也尚不明確。信貸放松的確在一定程度上提振了市場，如果信貸利好能夠持續釋放，市場有望在2022年出現回暖。
貝殼研究院同樣指出，當前北京二手房市場規模仍然處于歷史低位，市場修復需要時間，也需要政策呵護，未來將是一個緩慢溫和的發展過程。
業內人士指出，受北京當下的購房政策以及本就高企的房價等因素影響，不可能有那么大的資金和人口去托舉起所有的區域。資金只會去選擇那些優質的板塊，所以只有它們漲了。一個殘酷的事實是：這一波漲過的，下次不一定會漲；而這一波沒漲的，下次80%也不會漲。聰明的資金，已經幫你分出好壞了。
END
