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兩周前，北京市住建委發(fā)文稱，北京今年在第二批次供地時(shí)，已選取昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)、順義區(qū)薛大人莊等三宗地進(jìn)行全齡友好住宅項(xiàng)目試點(diǎn)。
對(duì)中心城區(qū)老年家庭（60周歲及以上）購(gòu)買上述試點(diǎn)項(xiàng)目，并把戶口遷至試點(diǎn)項(xiàng)目所在地的，給予一定的支持政策。其中，老年家庭名下無(wú)房且無(wú)在途貸款的，首付比例按最低35%執(zhí)行，執(zhí)行相應(yīng)貸款優(yōu)惠利率，同時(shí)，子女可作為共同借款人申請(qǐng)貸款等。
政策短短百余字，卻挑起了不少家庭的購(gòu)房興趣。如今，政策發(fā)布已近兩周，是否在市場(chǎng)上掀起了波瀾？新政降低了多少人的購(gòu)房門(mén)檻？未來(lái)，全齡友好住宅的試點(diǎn)項(xiàng)目會(huì)不會(huì)越來(lái)越多？
為了搞清這些問(wèn)題，和訊房產(chǎn)去試點(diǎn)項(xiàng)目看了看。
01
新政僅是開(kāi)始 落地還需細(xì)則
家在海淀的購(gòu)房者小立對(duì)這個(gè)政策非常感興趣，政策發(fā)布后，他就一直關(guān)注政策的進(jìn)展情況。
十年間，小立結(jié)婚生子，從三口之家到五口之家，家里越來(lái)越逼仄凌亂，而且隨著父母年紀(jì)越來(lái)越大，也需要更為安靜舒適的空間。因此，買房的念頭時(shí)不時(shí)就會(huì)冒出，但由于老人年紀(jì)按現(xiàn)有政策無(wú)法正常貸款，北京二套房首付又太多，故買房計(jì)劃一直無(wú)法成行。
如果新政落地，家里老人無(wú)房且無(wú)在途貸款，正好符合條件，小立就可以考慮以父母的名義去購(gòu)房，以此獲得首套名額，降低首付。
類似小立這樣的購(gòu)房者不在少數(shù)，試點(diǎn)項(xiàng)目北清橡樹(shù)灣相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，下午5點(diǎn)多政策發(fā)布后，就有30多組客戶通過(guò)熱線、社交平臺(tái)或銷售人員咨詢。中海首開(kāi)湖光玖里的置業(yè)顧問(wèn)也表示近期每天都有來(lái)咨詢?cè)撜叩目蛻簟?/strong>
北清橡樹(shù)灣相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，有意向的客戶來(lái)自北京各個(gè)區(qū)域，朝陽(yáng)海淀較多，豐臺(tái)石景山也有。各個(gè)區(qū)域的老年人對(duì)政策的認(rèn)可程度并不相同，整體來(lái)看朝陽(yáng)海淀的接受程度更高，但也有不少老人，特別是東西城的老年人對(duì)內(nèi)城情感比較深厚，降低首付對(duì)他們的吸引力并不大。
盡管小立對(duì)政策十分關(guān)注，但對(duì)于政策的具體細(xì)則以及如何落地操作，他并未得到更為詳細(xì)的解答。比如，遷戶口的具體時(shí)間是什么時(shí)候？哪些銀行支持接力貸？政策中提到的貸款優(yōu)惠利率，具體能優(yōu)惠多少？
對(duì)于這些問(wèn)題，北清橡樹(shù)灣與中海首開(kāi)湖光玖里均表示，因?yàn)轫?xiàng)目還未開(kāi)盤(pán)，因此政策現(xiàn)在沒(méi)有落地，具體操作細(xì)節(jié)暫時(shí)還沒(méi)有明確。
目前的三個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，均是6月初北京二批次集中供地新出讓的地塊，未進(jìn)入實(shí)際銷售階段。北清橡樹(shù)灣樣板間剛剛開(kāi)放不久，中海首開(kāi)湖光玖里只是公布了案名，樣板間還未開(kāi)放，懋源的薛大人莊項(xiàng)目更是連案名都沒(méi)有公布。因此，政策的更多細(xì)則還需要等項(xiàng)目開(kāi)始銷售之后才能真正落地。
02
松綁了，效果有限？
本次購(gòu)房新政，確實(shí)是解決了不少家庭的實(shí)際購(gòu)房難題，那么，這次撕開(kāi)的松綁口子到底有多大？會(huì)不會(huì)引發(fā)購(gòu)房熱情急劇升溫？
相比北京當(dāng)前購(gòu)房政策，新政的變化一方面體現(xiàn)在，限購(gòu)政策取消認(rèn)房又認(rèn)貸，按照當(dāng)前北京首套房資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房者在京需名下無(wú)房且沒(méi)有房貸記錄。但此次政策明確，60周歲及以上的老年人，即使名下有房，但只要房貸已經(jīng)還清就可享受首套房?jī)?yōu)惠。
政策發(fā)布之后，無(wú)房且有房貸已還清、符合上述條件的老年人購(gòu)買試點(diǎn)項(xiàng)目，首付比例將從二套房標(biāo)準(zhǔn)的60%（普宅）或80%（非普宅），分別下調(diào)至35%或40%。
此外，新政對(duì)“普通住宅”取消總價(jià)或單價(jià)限制。能夠享受普通住宅首套35%、二套60%首付條件的房屋類型，也從需要滿足“容積率小于1.0、面積小于140平方米、單價(jià)或總價(jià)未超過(guò)指導(dǎo)價(jià)”三大門(mén)檻，降低為僅滿足“面積小于140平方米”。
所以，不論是首套還是二套，購(gòu)買試點(diǎn)項(xiàng)目且符合條件的老年人都將大幅減輕首付負(fù)擔(dān)。
另一個(gè)值得注意的點(diǎn)是，此次政策明確肯定了接力貸。
按照現(xiàn)有的貸款條件，還款期限最高年齡不得超過(guò)70歲。采用接力貸款后，借款人作為主貸人申請(qǐng)的借款期限與銀行對(duì)借款人的年齡要求不相符合（如50歲，申請(qǐng)貸款還款期限為30年，還款期限超過(guò)了其70歲的最高年齡限制），可以通過(guò)增加一個(gè)共同借款人（所購(gòu)房屋的共有人且與主貸人是子女關(guān)系）來(lái)滿足借款人的年齡要求，節(jié)省家庭貸款成本。
購(gòu)房降低門(mén)檻之后，會(huì)對(duì)當(dāng)下的市場(chǎng)產(chǎn)生多大影響，是否會(huì)引發(fā)樓市過(guò)熱現(xiàn)象？
據(jù)銷售人員介紹，符合條件的購(gòu)房人群在整個(gè)項(xiàng)目客群中占比并不高，對(duì)于實(shí)際市場(chǎng)交易量的影響十分有限，因此，并不會(huì)對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)形成過(guò)多影響。
從供應(yīng)來(lái)看，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從這3個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目的房源數(shù)量來(lái)看，3個(gè)共計(jì)僅有3000套左右的房源，僅占2022年北京樓市全年供應(yīng)量的5%。也就是說(shuō)，除非大范圍擴(kuò)大試點(diǎn)，否則對(duì)于市場(chǎng)基本沒(méi)有影響。
03
全齡友好社區(qū)會(huì)變成新房常態(tài)嗎？
除了首付及貸款門(mén)檻降低外，三個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目被稱為全齡友好型住宅，跟普通新房住宅有什么區(qū)別，未來(lái)會(huì)不會(huì)有更多項(xiàng)目加入試點(diǎn)名單，也是購(gòu)房者普遍關(guān)注的問(wèn)題。
實(shí)際踩盤(pán)過(guò)程中，和訊房產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，試點(diǎn)項(xiàng)目在全齡友好型社區(qū)建設(shè)上，確實(shí)有一些與眾不同的突破。
橡樹(shù)灣相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，項(xiàng)目設(shè)置托老所、老年活動(dòng)站、社區(qū)助殘服務(wù)中心，同時(shí)增設(shè)約538平米全齡友好服務(wù)設(shè)施，補(bǔ)充文化活動(dòng)室和健身休閑等文化娛樂(lè)空間，另將社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站的規(guī)模進(jìn)行擴(kuò)充，從而提高社區(qū)的便捷程度。
另一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目中海首開(kāi)湖光玖里也有類似配套樓，但具體用途及規(guī)模，目前還未公布。
根據(jù)北京市住建委在政策中的規(guī)定：
試點(diǎn)項(xiàng)目將在配套設(shè)施、室內(nèi)空間、交通流線設(shè)計(jì)、公共空間、智慧應(yīng)用與安全保障、服務(wù)等方面進(jìn)行適老性建設(shè)，也兼顧其他年齡段市民居住需求，打造適合全齡居住的社區(qū)和住宅產(chǎn)品。
因此，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，三個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目的各種配套非常值得期待。
對(duì)于樓市的影響，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出，北京此次出臺(tái)貸款定向放松政策，是多贏舉措，信號(hào)意義明顯。除了可以做調(diào)控上的試水，判斷局部放松對(duì)銷量的影響以及對(duì)整個(gè)市場(chǎng)復(fù)蘇的效果，同時(shí)也有利于中心城區(qū)人口的疏解，為整體城市規(guī)劃的落實(shí)提供政策支持。
接下來(lái)，試點(diǎn)項(xiàng)目的增加或許將成為趨勢(shì)。政策發(fā)布當(dāng)天，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：針對(duì)特定區(qū)域的特定項(xiàng)目，給予符合條件的特定群體購(gòu)房支持政策，是在保持房地產(chǎn)從嚴(yán)調(diào)控的基礎(chǔ)上，精準(zhǔn)實(shí)施的一項(xiàng)解決老年家庭養(yǎng)老購(gòu)房困難的舉措。下一步，本市將在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)大全齡友好項(xiàng)目建設(shè)，同時(shí)研究對(duì)多孩家庭、職住平衡購(gòu)房等合理住房需求的支持措施。
或許在不久的將來(lái)，在一處新居中完美兼顧一家老小的需求，實(shí)現(xiàn)美好生活，將不再是難題。
