多城集中供地“緊急剎車” 部分城市調(diào)整土地競拍規(guī)則

長沙第二批集中供地推遲至8月。其實(shí)，不僅僅是長沙，部分城市中止或延后掛牌。

一方面，多城集中供地“緊急剎車”，另一方面，8月11日，地產(chǎn)股迎來久違的大漲。

“首批集中供地‘穩(wěn)地價’政策效果不及預(yù)期，成為7月以來中央頻繁強(qiáng)調(diào)要加快完善‘穩(wěn)地價’工作機(jī)制的重要原因。在‘穩(wěn)地價’的要求之下，預(yù)計熱點(diǎn)城市第二批集中供地土拍規(guī)則將迎來重大調(diào)整。”中指研究院分析認(rèn)為。

今年7月，長沙第二批集中供地沒有如約而至，推遲至8月。不止長沙，重點(diǎn)城市第二批集中供地節(jié)奏都有所放緩，部分城市中止或延后掛牌。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，重點(diǎn)城市中共有11個城市正式發(fā)布第二批集中供地掛牌公告，其中廈門、長春和無錫已完成第二批集中供地，深圳和青島中止土拍，天津、北京等城市第二次集中出讓有所延后。

一方面，多城集中供地“緊急剎車”，另一方面，8月11日，地產(chǎn)股迎來久違的大漲，地產(chǎn)股回春直指“調(diào)整土拍規(guī)則”的市場傳言。

多城叫停第二批集中供地釋放了什么信號，對市場又有何影響?土拍規(guī)則是否會調(diào)整?

首批集中供地政策效果不及預(yù)期

多家研究機(jī)構(gòu)的一個共識是，首批供地政策效果不及預(yù)期。

來自中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，22城住宅用地首批集中出讓成交樓面價較去年全年有所上升。整體成交樓面價均價9591元/㎡，較2020年成交樓面均價上漲38.3%。

部分重點(diǎn)城市首輪集中供地?zé)岫炔唤捣瓷瑥B門首批成交的5宗土地中3宗土地競價達(dá)到上限價格，南京36宗地塊觸頂成交，有地塊經(jīng)過158輪報價。

“首批集中供地‘穩(wěn)地價’政策效果不及預(yù)期，成為7月以來中央頻繁強(qiáng)調(diào)要加快完善‘穩(wěn)地價’工作機(jī)制的重要原因。在‘穩(wěn)地價’的要求之下，預(yù)計熱點(diǎn)城市第二批集中供地土拍規(guī)則將迎來重大調(diào)整。”中指研究院分析認(rèn)為。

克而瑞地產(chǎn)研究分析稱，部分重點(diǎn)城市首輪集中供地?zé)岫炔唤捣瓷渲惺袌鰺岫缺容^高的無錫、廈門等城市地房比更是超80%，在進(jìn)一步推高地價和房企成本的同時，也不利于房價水平的穩(wěn)定。首輪集中供地高熱促地方調(diào)控進(jìn)一步升級。

中信證券也認(rèn)為：“在第一次集中供地，部分城市土地成交溢價率偏高，競爭過于激烈的背景下，對地方土地供給機(jī)制的調(diào)整是大勢所趨。”

部分城市已調(diào)整土地競拍規(guī)則

此前，中央就對優(yōu)化土拍規(guī)則作出明確要求。

7月22日，加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議召開。會議指出，要加快完善“穩(wěn)地價”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。

近期多地中止、推遲土地拍賣，被廣泛認(rèn)為是積極響應(yīng)中央最新要求的體現(xiàn)。

有網(wǎng)傳消息稱，近期自然資源部的閉門會議計劃將對第二批次核心城市土地出讓政策進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整方向涉及：商品住宅用地競買企業(yè)應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì);限定土地溢價上限15%，不得通過調(diào)高底價、競配建等方式抬升實(shí)際房價;建立有效的購地審查制度，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管;到達(dá)上限后通過搖號、一次性報價或競高標(biāo)方案等方式?jīng)Q定土地歸屬等。

目前還未有官方信源證實(shí)上述消息。

事實(shí)上，一些城市已經(jīng)開始調(diào)整了二輪土地出讓規(guī)則。

杭州首批集中供地?zé)岫容^高，第二批土拍規(guī)則出現(xiàn)大幅調(diào)整。一方面取消5000萬元保證金托底機(jī)制，將保證金比例恢復(fù)20%，提高房企競拍門檻;另一方面下調(diào)溢價率上限至20%，并將租賃住房面積由“競自持”調(diào)整為“競無償移交政府”。

例如，天津延期出讓地塊的溢價率上限下調(diào)至15%，土拍出讓方式由達(dá)最高限價后“競自持租賃面積”轉(zhuǎn)為“搖號”，并要求參拍房企提供資金來源承諾和資信證明。

一方面加強(qiáng)房企購地資金審查監(jiān)管，提升房企參拍門檻，另一方面通過嚴(yán)控溢價和搖號的方式，降低熱點(diǎn)地塊房企拿地成本。這些地方城市規(guī)則優(yōu)化的方向，與網(wǎng)傳信息基本一致。

觀點(diǎn)

重點(diǎn)城市土拍規(guī)則調(diào)整企業(yè)拿地將會更加理性

首批集中供地后房企面臨的現(xiàn)實(shí)是，利潤空間不斷壓縮。

“杭州地產(chǎn)一哥”濱江集團(tuán)在杭州首批集中土拍中共拿了5塊土地，其董事長戚金興在線上業(yè)績會上說：“在公司融資能力強(qiáng)、融資成本低、品牌影響大，這樣的狀況下，將努力達(dá)到1%至2%的凈利潤水平。”

再來看宋都股份。拿地2個月后，宋都股份宣布放棄在杭州首輪集中供地中競得的一幅地塊——杭州杭政儲出[2021]8號地塊，代價是5000萬元預(yù)約申請保證金被沒收。

拋開其與意向合作方祥生、寶龍的糾紛不談，宋都寧愿血虧5000萬元也要退地，還是由于地價過高，后期開發(fā)利潤無法得到保障。

中信證券認(rèn)為，此前部分集中供應(yīng)土地的城市成交溢價率缺乏約束，土地市場競爭缺乏必要的門檻。

那么，土地競拍的規(guī)則優(yōu)化，對市場有何影響?“對房企而言，土拍嚴(yán)控溢價率，以‘搖號、一次報價、競高品質(zhì)方案’方式取代‘競配建’等方式，或?qū)⒔档头科竽玫爻杀荆欢ǔ潭壬媳Ｕ戏科罄麧櫩臻g。”中指研究院認(rèn)為。

另外，重點(diǎn)城市土拍規(guī)則調(diào)整，企業(yè)拿地將會更加理性，疊加中央加強(qiáng)購地企業(yè)資格和資金審查，重點(diǎn)城市土地市場將明顯降溫，有利于進(jìn)一步引導(dǎo)交易市場預(yù)期的穩(wěn)定。

克而瑞地產(chǎn)研究稱，“控實(shí)際地價”將成為熱點(diǎn)城市接下來土地側(cè)調(diào)控的主力方向。由于調(diào)控側(cè)重點(diǎn)向“控實(shí)際地價”轉(zhuǎn)變，熱點(diǎn)城市的地價走勢在“搖號”等競拍機(jī)制下將保持平穩(wěn)走勢。

地價穩(wěn)定下，購房群體預(yù)期也會有一定的降低，進(jìn)而會傳導(dǎo)至樓市、降低市場熱度，利于穩(wěn)定房價走勢。(記者羅雅琪實(shí)習(xí)生曾瀾)