多城集中供地“緊急剎車(chē)” 部分城市調(diào)整土地競(jìng)拍規(guī)則

長(zhǎng)沙第二批集中供地推遲至8月。其實(shí)，不僅僅是長(zhǎng)沙，部分城市中止或延后掛牌。

一方面，多城集中供地“緊急剎車(chē)”，另一方面，8月11日，地產(chǎn)股迎來(lái)久違的大漲。

“首批集中供地‘穩(wěn)地價(jià)’政策效果不及預(yù)期，成為7月以來(lái)中央頻繁強(qiáng)調(diào)要加快完善‘穩(wěn)地價(jià)’工作機(jī)制的重要原因。在‘穩(wěn)地價(jià)’的要求之下，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市第二批集中供地土拍規(guī)則將迎來(lái)重大調(diào)整。”中指研究院分析認(rèn)為。

今年7月，長(zhǎng)沙第二批集中供地沒(méi)有如約而至，推遲至8月。不止長(zhǎng)沙，重點(diǎn)城市第二批集中供地節(jié)奏都有所放緩，部分城市中止或延后掛牌。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，重點(diǎn)城市中共有11個(gè)城市正式發(fā)布第二批集中供地掛牌公告，其中廈門(mén)、長(zhǎng)春和無(wú)錫已完成第二批集中供地，深圳和青島中止土拍，天津、北京等城市第二次集中出讓有所延后。

一方面，多城集中供地“緊急剎車(chē)”，另一方面，8月11日，地產(chǎn)股迎來(lái)久違的大漲，地產(chǎn)股回春直指“調(diào)整土拍規(guī)則”的市場(chǎng)傳言。

多城叫停第二批集中供地釋放了什么信號(hào)，對(duì)市場(chǎng)又有何影響?土拍規(guī)則是否會(huì)調(diào)整?

首批集中供地政策效果不及預(yù)期

多家研究機(jī)構(gòu)的一個(gè)共識(shí)是，首批供地政策效果不及預(yù)期。

來(lái)自中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，22城住宅用地首批集中出讓成交樓面價(jià)較去年全年有所上升。整體成交樓面價(jià)均價(jià)9591元/㎡，較2020年成交樓面均價(jià)上漲38.3%。

部分重點(diǎn)城市首輪集中供地?zé)岫炔唤捣瓷?，廈門(mén)首批成交的5宗土地中3宗土地競(jìng)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格，南京36宗地塊觸頂成交，有地塊經(jīng)過(guò)158輪報(bào)價(jià)。

“首批集中供地‘穩(wěn)地價(jià)’政策效果不及預(yù)期，成為7月以來(lái)中央頻繁強(qiáng)調(diào)要加快完善‘穩(wěn)地價(jià)’工作機(jī)制的重要原因。在‘穩(wěn)地價(jià)’的要求之下，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市第二批集中供地土拍規(guī)則將迎來(lái)重大調(diào)整。”中指研究院分析認(rèn)為。

克而瑞地產(chǎn)研究分析稱(chēng)，部分重點(diǎn)城市首輪集中供地?zé)岫炔唤捣瓷?，其中市?chǎng)熱度比較高的無(wú)錫、廈門(mén)等城市地房比更是超80%，在進(jìn)一步推高地價(jià)和房企成本的同時(shí)，也不利于房?jī)r(jià)水平的穩(wěn)定。首輪集中供地高熱促地方調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)。

中信證券也認(rèn)為：“在第一次集中供地，部分城市土地成交溢價(jià)率偏高，競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈的背景下，對(duì)地方土地供給機(jī)制的調(diào)整是大勢(shì)所趨。”

部分城市已調(diào)整土地競(jìng)拍規(guī)則

此前，中央就對(duì)優(yōu)化土拍規(guī)則作出明確要求。

7月22日，加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作電視電話會(huì)議召開(kāi)。會(huì)議指出，要加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購(gòu)地資金審查制度。

近期多地中止、推遲土地拍賣(mài)，被廣泛認(rèn)為是積極響應(yīng)中央最新要求的體現(xiàn)。

有網(wǎng)傳消息稱(chēng)，近期自然資源部的閉門(mén)會(huì)議計(jì)劃將對(duì)第二批次核心城市土地出讓政策進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整方向涉及：商品住宅用地競(jìng)買(mǎi)企業(yè)應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì);限定土地溢價(jià)上限15%，不得通過(guò)調(diào)高底價(jià)、競(jìng)配建等方式抬升實(shí)際房?jī)r(jià);建立有效的購(gòu)地審查制度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管;到達(dá)上限后通過(guò)搖號(hào)、一次性報(bào)價(jià)或競(jìng)高標(biāo)方案等方式?jīng)Q定土地歸屬等。

目前還未有官方信源證實(shí)上述消息。

事實(shí)上，一些城市已經(jīng)開(kāi)始調(diào)整了二輪土地出讓規(guī)則。

杭州首批集中供地?zé)岫容^高，第二批土拍規(guī)則出現(xiàn)大幅調(diào)整。一方面取消5000萬(wàn)元保證金托底機(jī)制，將保證金比例恢復(fù)20%，提高房企競(jìng)拍門(mén)檻;另一方面下調(diào)溢價(jià)率上限至20%，并將租賃住房面積由“競(jìng)自持”調(diào)整為“競(jìng)無(wú)償移交政府”。

例如，天津延期出讓地塊的溢價(jià)率上限下調(diào)至15%，土拍出讓方式由達(dá)最高限價(jià)后“競(jìng)自持租賃面積”轉(zhuǎn)為“搖號(hào)”，并要求參拍房企提供資金來(lái)源承諾和資信證明。

一方面加強(qiáng)房企購(gòu)地資金審查監(jiān)管，提升房企參拍門(mén)檻，另一方面通過(guò)嚴(yán)控溢價(jià)和搖號(hào)的方式，降低熱點(diǎn)地塊房企拿地成本。這些地方城市規(guī)則優(yōu)化的方向，與網(wǎng)傳信息基本一致。

觀點(diǎn)

重點(diǎn)城市土拍規(guī)則調(diào)整企業(yè)拿地將會(huì)更加理性

首批集中供地后房企面臨的現(xiàn)實(shí)是，利潤(rùn)空間不斷壓縮。

“杭州地產(chǎn)一哥”濱江集團(tuán)在杭州首批集中土拍中共拿了5塊土地，其董事長(zhǎng)戚金興在線上業(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)：“在公司融資能力強(qiáng)、融資成本低、品牌影響大，這樣的狀況下，將努力達(dá)到1%至2%的凈利潤(rùn)水平。”

再來(lái)看宋都股份。拿地2個(gè)月后，宋都股份宣布放棄在杭州首輪集中供地中競(jìng)得的一幅地塊——杭州杭政儲(chǔ)出[2021]8號(hào)地塊，代價(jià)是5000萬(wàn)元預(yù)約申請(qǐng)保證金被沒(méi)收。

拋開(kāi)其與意向合作方祥生、寶龍的糾紛不談，宋都寧愿血虧5000萬(wàn)元也要退地，還是由于地價(jià)過(guò)高，后期開(kāi)發(fā)利潤(rùn)無(wú)法得到保障。

中信證券認(rèn)為，此前部分集中供應(yīng)土地的城市成交溢價(jià)率缺乏約束，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)缺乏必要的門(mén)檻。

那么，土地競(jìng)拍的規(guī)則優(yōu)化，對(duì)市場(chǎng)有何影響?“對(duì)房企而言，土拍嚴(yán)控溢價(jià)率，以‘搖號(hào)、一次報(bào)價(jià)、競(jìng)高品質(zhì)方案’方式取代‘競(jìng)配建’等方式，或?qū)⒔档头科竽玫爻杀荆欢ǔ潭壬媳Ｕ戏科罄麧?rùn)空間。”中指研究院認(rèn)為。

另外，重點(diǎn)城市土拍規(guī)則調(diào)整，企業(yè)拿地將會(huì)更加理性，疊加中央加強(qiáng)購(gòu)地企業(yè)資格和資金審查，重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)將明顯降溫，有利于進(jìn)一步引導(dǎo)交易市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定。

克而瑞地產(chǎn)研究稱(chēng)，“控實(shí)際地價(jià)”將成為熱點(diǎn)城市接下來(lái)土地側(cè)調(diào)控的主力方向。由于調(diào)控側(cè)重點(diǎn)向“控實(shí)際地價(jià)”轉(zhuǎn)變，熱點(diǎn)城市的地價(jià)走勢(shì)在“搖號(hào)”等競(jìng)拍機(jī)制下將保持平穩(wěn)走勢(shì)。

地價(jià)穩(wěn)定下，購(gòu)房群體預(yù)期也會(huì)有一定的降低，進(jìn)而會(huì)傳導(dǎo)至樓市、降低市場(chǎng)熱度，利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)走勢(shì)。(記者羅雅琪實(shí)習(xí)生曾瀾)