2.0版土拍規則出爐 調整方向：嚴審查、限溢價、競品質

前不久，青島、天津、深圳等多個重點城市叫停或延期第二批集中供地。

多家研究機構表示，叫停主要是首批供地政策效果不及預期，土地供給機制需要進行調整。

這幾天，多個城市的“2.0版土拍規則”已經出爐。

8月24日起，接連三日，成都、南京、杭州、廣州四個城市都發布了二次集中供地規則。8月29日，深圳今年第二批集中供地重新掛牌，土拍規則也進行了調整。

土地競價規則調整后對樓市有何影響?另一方面，在更多城市加入土拍規則調整的隊伍下，長沙下一批集中供地將走向何方?

土拍重要調整方向：嚴審查、限溢價、競品質

終于，土地競拍新規在部分城市落地。先是8月24日，成都率先確定土拍新規：第二批集中供地出讓方式上全面取消“競配建”，所有地塊均采取“限房價、定品質、競地價”拍賣措施;且絕大多數地塊溢價率未超過10%。

8月25日，南京發布二次集中供地規則，實行“限房價、定品質、競地價”全新出讓模式;最高溢價率由之前的30%下調至15%;房企拿地后6個月內住宅不得上市等監管規范。

8月26日，杭州將土拍規則調整為，一般地塊溢價率上限由20%調整為15%，“競品質”試點地塊的溢價率上限由10%調整為5%。

當天，廣州也發布二次土拍公告，其土地競價規則在加大住宅用地供應量、限地價、競自持等基礎上，又增加了限房價、限銷售對象、防馬甲(規定一宗地只允許開發商用一個企業報名參加競拍)、一次性書面報價等出讓方式，并將地塊成交溢價率控制在15%以內，嚴限高價地。

8月29日，深圳第二批集中供地重新掛牌。土拍規則調整后，地塊溢價率上限統一由45%調整為15%，同時，新房銷售限價在原限價基礎上下調3%至9.2%不等。

從上述調整后的土地競價規則來看，嚴審查、限溢價、競品質是土拍重要的調整方向。

控制溢價率等于控制了土地成本

限溢價，是這次土拍規則最為令人矚目的變化。

中信證券曾發布分析文章稱，“第一次集中供地中，部分城市土地成交溢價率偏高，在競爭過于激烈的背景下，對地方土地供給機制的調整是大勢所趨”。

從目前幾座城市發布的第二輪集中供地計劃，土地溢價有了明顯的下調，且設定土地溢價上限。

對于拿地房企來說，控制溢價率等于控制了土地成本，從而保障了房企一定的利潤空間。

“房地聯動”層面，土地價格也會直接影響房價，因此，穩地價也是從源頭上管控房價。

除了限溢價之外，提高住房品質也是第二輪集中供地的熱點詞。從成都、南京、杭州等城市的新土拍規則，不難看出嚴控商品房品質的趨勢。

例如，杭州推出10宗“競品質”地塊;南京土拍階段直接“定品質”，從公共空間、建筑設計、停車設施等三個方面明確住宅提質新要求。

此外，嚴審查也是本次集中供地的一個重要特點。主要表現在加強購地主體資格和資金來源審查。

目前，天津、濟南、青島、沈陽、福州、蘇州等城市提高了對房企的資金要求，包括但不限于：加強購地資金來源審查、房企競買地塊所繳納的資金必須為合規自有資金等，并對違規房企設定了一定的懲罰機制，如扣除保證金、幾年內不得在本市競買土地等。

又比如禁止房企馬甲圍標拍地，廣州就嚴格限制單宗地的競買馬甲，一個開發商只允許報名一塊地;杭州也要求同一集團成員企業不得同時報名競買(或聯合競買)同一地塊，除“競品質”地塊外，同一集團成員企業最多只能參與5宗地塊競買。

這一目的是維護市場的健康發展和合理競爭，以避免寡頭壟斷(指一個市場中每個公司的產品無獨特性，并且競爭者的數量有限)。

禁止馬甲圍標并設置違規懲罰機制

在目前土拍規則優化的背景之下，長沙第二批集中供地將走向何方?

根據湖南世聯行的數據，首批集中供地，長沙整體溢價率控制較好，七成地塊溢價率<10%。同時，該機構也預測，長沙二次土拍將加強審核、提升品質。

一大預判是，對參拍企業審查趨嚴，禁止馬甲圍標并設置違規懲罰機制。

事實上，首次集中供地中，長沙已有多宗土地在出讓條件中，對資金來源審查與資質作出了相關要求，但并未要求有開發商資質，預計長沙會跟進資質要求。

另外，無錫、蘇州、東莞等城市發布馬甲圍標的懲罰機制，懲罰標準1年至3年不得進入房地產市場，長沙預計也會跟進懲罰機制。

另一大預判是，將給房企一定的空間，提升品質。

湖南世聯行預計，長沙的土地出讓方式會迎來適當調整。土拍將限定土地溢價上限為15%，給房企一定的利潤空間，熔斷時通過競品質來確定競得人，從而使品質得到提升。(記者羅雅琪)