政策暖風(fēng)持續(xù)吹向房地產(chǎn)。
11月19日，中國銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人表示，房地產(chǎn)合理貸款需求得到滿足。同一天，未證實消息顯示，人民銀行今天召開會議，通知所有商業(yè)銀行開會，進(jìn)一步加大信貸投放。
為了核實政策情況，90度展開一系列電話調(diào)查，結(jié)果顯示，大部分銀行均沒有收到明確的口頭通知，但部分銀行表示，近日貸款額度有所增加，放款提速，尤其是中信銀行(601998,股吧)，過戶后17天可以放款，而此前需要排隊2個月。
值得注意的是，從調(diào)查結(jié)果來看，信貸寬松力度十分有限，業(yè)內(nèi)的共識是未來行業(yè)對融資的依賴度會逐步降低。不過，政策寬松帶來了一定的流動性，樓市活躍度有所提高，購房者也開始蠢蠢欲動。
但，當(dāng)前真的是合適的購房時機(jī)嗎？
部分銀行最快17天可放款
局部微調(diào)是當(dāng)前信貸政策寬松的最主要特點。
11月22日，90度電話調(diào)查了招商銀行(600036,股吧)、浙商銀行、廣大銀行、中信銀行、工商銀行(601398,股吧)等主流銀行，大部分銀行均確認(rèn)，沒有收到信貸寬松的相關(guān)政策或窗口指導(dǎo)，不過，個別銀行的信貸額度有所提升，放款速度也顯著加快。
“前段時間，個人按揭停止放款，昨天又說可以放款了。”中信銀行一位個人按揭貸款客戶經(jīng)理表示，現(xiàn)在購買二手房，抵押完成后，差不多半個月左右可以放款。
據(jù)他介紹，上半年額度比較寬松，但后來有一段時間比較緊張，他直言，現(xiàn)在政策傳言特別多，變化也很快，有時候能否放款完全看運(yùn)氣，每個銀行都有自己的額度，情況各不相同。
這周末，北京很多中介感覺到了政策的細(xì)微變化，最明顯的就是放款速度加快。
“個別銀行過完戶一個月左右就放款了，之前都得兩三個月。”不過，朝陽區(qū)某中介表示，每家銀行情況各異，比如，郵儲一個月就放款了，而上海銀行一個半月了還沒放款。
“比前兩個月快多了。”海淀某品牌中介的資深顧問小李跟多家銀行都有合作，他表示，商貸批貸一周以內(nèi)，放款有快有慢，他剛剛完成一個中信銀行的貸款，過戶后17天就放款了。
據(jù)小李觀察，像工行這樣的國有銀行管受國家管控，很嚴(yán)格，現(xiàn)在主流銀行放款都還挺快的，尤其是股份制銀行放款速度最快。
貝殼研究院最近數(shù)據(jù)顯示，11月監(jiān)測的100+個城市主流首套房貸利率為5.69%，較10月回落4個基點，二套利率為5.96%，較上月回落3個基點。本月平均放款周期為68天，較上月縮短5天。
貝殼分析師許小樂認(rèn)為，放款周期自4月以來首次縮短，銀行放款力度加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場的合理資金需求正得到滿足，這有利干改善市場預(yù)期，促進(jìn)市場成交筑底回升。
此外，銀保監(jiān)會披露的數(shù)據(jù)顯示，10月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款同比增長8.2%，個人住房貸款中90%以上用于支持首套房。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，10月個人住房貸款統(tǒng)計數(shù)據(jù)增加3481億元，較9月多增1013億元。
信達(dá)證券認(rèn)為，從政策面來看，當(dāng)前，首先確保“維護(hù)住房消費者合法權(quán)益”，此前積壓的個人按揭貸款得到了明顯釋放。相比之下，企業(yè)涉房貸款仍然堪憂。
信貸調(diào)整力度有限
當(dāng)前，信貸政策還處于修正和糾偏的范圍。
中證鵬元房地產(chǎn)評級部高級分析師陳剛認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)資金鏈高度緊繃的局面得到緩解，短期內(nèi)政府出于維護(hù)市場穩(wěn)定及防范系統(tǒng)風(fēng)險，監(jiān)管政策出現(xiàn)適度調(diào)整，但在房住不炒的總基調(diào)下，未來“大水漫灌”式的放松難以再現(xiàn)。
中金認(rèn)為，政策基調(diào)可能并未轉(zhuǎn)向，10月以來住房按揭貸款投放環(huán)比提速、開發(fā)貸“抽貸”情況有所緩解，但集中度和“三條紅線”對涉房貸款投放仍將形成剛性約束，開發(fā)貸資產(chǎn)質(zhì)量承壓也會影響銀行風(fēng)險偏好。
“針對房企融資嚴(yán)監(jiān)管的大方向并未發(fā)生變化。”一位城商行分行高管對媒體表示，近期監(jiān)管層面關(guān)于房企融資的相關(guān)表態(tài)，并不代表政策的轉(zhuǎn)向，對于銀行來說，可能在執(zhí)行層面有小幅調(diào)整，但具體策略仍是根據(jù)市場化原則進(jìn)行。
房地產(chǎn)不能發(fā)生風(fēng)險，這是一種底線思維，央行行長易綱10月下旬最近一次表態(tài)是說，避免恒大的風(fēng)險傳染至其他房地產(chǎn)企業(yè)，避免風(fēng)險傳導(dǎo)至金融部門。
與此前的“經(jīng)濟(jì)支柱”地位相比，如今的房地產(chǎn)已經(jīng)成為拖累經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的阻礙，外界認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)膨脹不利于中國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
中信證券(600030,股吧)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家褚建芳日前表示，2020年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額141萬億元，約占當(dāng)年GDP的13.9%。但作為最為重要居民消費支出，房地產(chǎn)造成了城鄉(xiāng)之間、城鎮(zhèn)居民內(nèi)部的貧富差距深化。
他表示：“從住房商品化改革以來，房地產(chǎn)消費對基尼系數(shù)的貢獻(xiàn)程度持續(xù)上升，目前貧富差距擴(kuò)大，估計約有四成由房地產(chǎn)消費導(dǎo)致。”
更重要的是，房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的邊際拉動作用已經(jīng)趨緩，甚至在部分環(huán)節(jié)呈現(xiàn)出拖累乃至風(fēng)險的跡象。褚建芳認(rèn)為，部分房企已經(jīng)出現(xiàn)了脫實向虛、盲目擴(kuò)張的跡象，從總量口徑上看，2012年以來，涉房貸款比例增幅明顯快于房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重。
從六中全會也可以看出國家對房地產(chǎn)的調(diào)控決心。國海證券(000750,股吧)聯(lián)席所長,首席政策分析師夏磊認(rèn)為，短期經(jīng)濟(jì)放緩并不會影響長期結(jié)構(gòu)性改革政策的出臺，如房地產(chǎn)稅試點，對房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)、教育等行業(yè)的嚴(yán)監(jiān)管，推進(jìn)“共同富裕”。
現(xiàn)在是買房好時機(jī)嗎？
當(dāng)前，樓市仍然處于年度低點，在有些人眼里，這可能是一個不錯的購房時機(jī)。
多個中介均對90度表示，11月以來，北京樓市成交活躍度有所提升，以海淀熱門的翠微片區(qū)為例，11月前三周，該片區(qū)成交量分別為5、8、9，逐漸增多。用中介的話來說，現(xiàn)在樓市比好時候差點，但比不好的時候強(qiáng)點。
“最近降的差不多了，價格合適就買了。”這是現(xiàn)在大部分購房者的心態(tài)，用過去的經(jīng)驗來看，買房是過去二十多年里最正確的決策，但這種邏輯現(xiàn)在顯然已經(jīng)不成立了。
現(xiàn)在是否買房，很大程度上取決于未來房價是否上漲，從政策基調(diào)來講，穩(wěn)房價是當(dāng)前的調(diào)控核心，但穩(wěn)房價是一種動態(tài)平衡，或者說，是一種局部有漲有跌的狀態(tài)。
重慶市原市長黃奇帆認(rèn)為，未來10年，中國房價顯著上漲缺乏關(guān)鍵動力，因為過去推動房價上漲的供需、貨幣、外匯三個因素，在未來將會不復(fù)存在，未來不會有過多貨幣進(jìn)入地產(chǎn)拉高房價。
結(jié)構(gòu)性機(jī)會仍然存在，知名金融學(xué)者唐涯認(rèn)為，2021年仍然是買房強(qiáng)邏輯，但只限于核心一二線城市，考慮到房地產(chǎn)稅會釋放更多的二手房入市，她認(rèn)為，也許2022年會是不錯的購房時機(jī)。
“買房是很難擇時的。”夏磊認(rèn)為，如果買二手房，自己比較喜歡的樓盤有合適的戶型出來，如果買新房，開發(fā)商有大批的供應(yīng)，這個是最好的購房的時機(jī)。
但她進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，還有一個考慮因素，就是當(dāng)時的信貸條件是不是友好，如果按照這個緯度來考慮，現(xiàn)在肯定不是最好的購房時機(jī)，因為現(xiàn)在的利率還處于一個高位，首付比例也太高。
IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，現(xiàn)在對剛需是比較好的入市機(jī)會，對于投資性購房者而言則要以流動性為前提，樓市回暖乏力，還面臨房地產(chǎn)稅出臺的不確定性，持幣觀望為宜。
互動時刻：你覺得現(xiàn)在是買房的好時機(jī)嗎？
