房地產(chǎn)調(diào)控傳遞出重要信號(hào) 全國(guó)住宅銷售增速已經(jīng)出現(xiàn)放緩

7月23日，住建部、國(guó)家發(fā)改委、公安部、自然資源部等八部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序三年實(shí)現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)的目標(biāo)以及具體整治領(lǐng)域、措施和機(jī)制。這是在央行正式全面降準(zhǔn)一周后，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控傳遞出的重要信號(hào)。

近期，隨著中央高層密集表態(tài)，圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期、“房住不炒”的目標(biāo)再次得到加強(qiáng)。

7月22日，國(guó)務(wù)院副總理韓正出席加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作電視電話會(huì)議并發(fā)表重要講話，重申堅(jiān)持“房住不炒”定位，為下半年房地產(chǎn)政策調(diào)控明確定調(diào)，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

隨后，月23日，住建部、國(guó)家發(fā)改委、公安部、自然資源部等八部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序三年實(shí)現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)的目標(biāo)以及具體整治領(lǐng)域、措施和機(jī)制。

這是在央行正式全面降準(zhǔn)一周后，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控傳遞出的重要信號(hào)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此次降準(zhǔn)資金將很難流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。

推廣房地聯(lián)動(dòng)制度

值得注意的是，7月22日的會(huì)議上，中央重申堅(jiān)持“房住不炒”定位的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)要高度重視房地產(chǎn)工作中的新情況、新問(wèn)題。中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師毛大鵬認(rèn)為，這與今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)超出預(yù)期有關(guān)。

公開(kāi)信息顯示，上半年，重點(diǎn)城市供地“兩集中”政策發(fā)布后，土地市場(chǎng)亦呈現(xiàn)新的特點(diǎn)，熱點(diǎn)區(qū)域土地市場(chǎng)熱度不減。其中，長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)市場(chǎng)熱度最高，新房、二手房市場(chǎng)表現(xiàn)亦較為活躍，部分地區(qū)二手房?jī)r(jià)格上漲明顯。

7月22日，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光表示，住建部將會(huì)同有關(guān)部門，進(jìn)一步落實(shí)城市政府主體責(zé)任，強(qiáng)化省級(jí)政府的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，對(duì)調(diào)控工作不力、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市要堅(jiān)決予以問(wèn)責(zé)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，上半年房?jī)r(jià)增速過(guò)快的城市數(shù)量呈大幅下滑走勢(shì)，2020年以來(lái)的調(diào)控政策取得階段性成果。全國(guó)70個(gè)大中城市同比增速均值由2020年1月的6.5%降至2020年6月的4.3%，同比增速超過(guò)5%的城市數(shù)量由2020年1月的66城下降至2021年6月的28城。

其中，一線城市里北京的住房?jī)r(jià)格增速最穩(wěn)，一直保持在5%以內(nèi)，且今年6月與2020年1月相較，價(jià)格同比僅上漲0.8%，低于一線城市同比漲幅均值。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩指出，這主要得益于北京嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策。據(jù)了解，今年北京在首批集中供地中，嘗試了多種新政策，比如限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，建立購(gòu)地企業(yè)資格審查制度，建立購(gòu)地資金審查和清退機(jī)制等，在防止未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的同時(shí)也引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商理性取地。同時(shí)，“競(jìng)建高品質(zhì)住宅”等提品質(zhì)條款也充分規(guī)避了房屋質(zhì)量不過(guò)關(guān)等風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。“可以說(shuō)此次北京的‘一地一策’制度，將房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)到了每一宗地塊，為全國(guó)土地市場(chǎng)做出表率”。

北京的經(jīng)驗(yàn)也得到了張其光的高度肯定，并要求加大力度推廣北京的房地聯(lián)動(dòng)制度。實(shí)際上，在土拍政策上，經(jīng)歷了首輪集中供地后，各地政府也在迅速查缺補(bǔ)漏，

比如杭州堵商墅、寧波堵加裝、嘉興限車位等。

同時(shí)，針對(duì)房企拿地層面，月26日，據(jù)財(cái)聯(lián)社消息，被納入“三道紅線”試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，該比例限制不僅包括房企在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，還包括通過(guò)收并購(gòu)方式獲地的支出。

一位頭部房企內(nèi)部人士表示，“若按1000億元的銷售額來(lái)算，所對(duì)應(yīng)的拿地金額只有400億元，而目前業(yè)內(nèi)大部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的貨地比基本在2以內(nèi)，400億元的拿地金額相應(yīng)的貨值約為800億元。這對(duì)房企而言，意味著規(guī)模不僅不能增長(zhǎng)，反而是縮小的。監(jiān)管層是想讓房企把多出來(lái)的銷售現(xiàn)金流用于還債。”

實(shí)際上，去年8月出臺(tái)的房企融資“三道紅線”政策，除基本的剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率不小于70%、凈負(fù)債率不小于100%，以及現(xiàn)金短債比不小于1之外，同步的還有兩個(gè)要求，分別是拿地銷售比不超過(guò)40%，以及經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正(均以年度計(jì))，如達(dá)不到這些目標(biāo)，房企將會(huì)被暫緩發(fā)債，信托融資、資管產(chǎn)品、海外融資等也將被限制。

據(jù)上述業(yè)內(nèi)人士分析，“三道紅線”原本是利好資產(chǎn)負(fù)債比較平衡的國(guó)企、央企，而買地金額不得超年度銷售額40%這一要求，作為政策“補(bǔ)丁”，使得部分房企想要逆勢(shì)拿地從而實(shí)現(xiàn)規(guī)模超越受到限制。

同時(shí)，該項(xiàng)要求進(jìn)一步遏制了今年上半年以來(lái)土地市場(chǎng)的局部火熱態(tài)勢(shì)，據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，上半年22城首批集中供地平均成交樓面價(jià)9591元/平方米，較2020年全年增長(zhǎng)38%，局部市場(chǎng)較為火熱，與中央“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”政策初衷存在偏差。

據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2021年上半年50家代表企業(yè)拿地銷售比為29.3%，較去年同期下降12.3%，顯著低于40%上限，其中約16家房企超出40%上限。上半年，“三道紅線”首批12家試點(diǎn)房企中，僅保利、華潤(rùn)、華僑城三家超出40%。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水指出，隨著本次《通知》出臺(tái)，預(yù)計(jì)上半年拿地積極的房企下半年或適度放緩拿地節(jié)奏。

行業(yè)調(diào)整期

目前，已有多城市針對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、商品房銷售管理以及租賃和保障房相關(guān)制度出臺(tái)調(diào)控政策，全國(guó)各城市逐漸明確調(diào)控方向和目標(biāo)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此次住建部的表態(tài)可以看出，未來(lái)調(diào)控政策將繼續(xù)趨嚴(yán)，堅(jiān)決鞏固當(dāng)前調(diào)控成果。

今年以來(lái)，地方層面的調(diào)控政策層出不窮。7月24日，作為全國(guó)房地產(chǎn)利率“洼地”的上海，出臺(tái)政策將首套房貸利率從4.65%上調(diào)至5%，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.7%。同時(shí)還從限購(gòu)角度進(jìn)一步規(guī)定，贈(zèng)與住房納入上海限購(gòu)范圍，五年內(nèi)仍記在原業(yè)主名下。據(jù)了解，當(dāng)前全國(guó)已有北京、上海、南京、杭州、寧波、長(zhǎng)沙、鄭州和佛山等多個(gè)重點(diǎn)城市落實(shí)了住房贈(zèng)與納入限購(gòu)的政策。

隨著各地調(diào)控政策進(jìn)一步趨嚴(yán)，全國(guó)住宅銷售增速已經(jīng)出現(xiàn)放緩。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1至6月，新建商品房銷售面積為7.91億平方米，同比增長(zhǎng)29.39%，同比增速進(jìn)一步減弱。

多家券商機(jī)構(gòu)發(fā)布的相關(guān)研報(bào)指出，未來(lái)隨著需求逐漸進(jìn)入積累期，疊加政策調(diào)控的加碼與貸款額度的收緊，新房及二手房市場(chǎng)的整體熱度或?qū)⒂兴滦小Ｏ鄳?yīng)的，房企單月銷售增速放緩，部分頭部房企單月銷售面積下滑較為明顯。

值得注意的是，在房企融資端，根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年上半年房企境內(nèi)外債券融資規(guī)模5480億元，同比下降16%，較上年同期收縮超千億元。潘浩指出，“三檔四線”以及央行對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)制定的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，將進(jìn)一步防止房企過(guò)度金融化，推動(dòng)房企回歸主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，提升庫(kù)存周轉(zhuǎn)效率，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的效能提升。

“從中長(zhǎng)期來(lái)看，房企融資端、投資端均受到嚴(yán)格限制，結(jié)合銷售端個(gè)人房貸限制，行業(yè)發(fā)展速度將維持中低速增長(zhǎng)。在此背景下，行業(yè)整體發(fā)展在經(jīng)歷調(diào)整后將更趨良性，行業(yè)格局趨于固化，擁有管理紅利的企業(yè)有望脫穎而出。”劉水表示。(吳靜 王金龍)