房地產調控傳遞出重要信號 全國住宅銷售增速已經出現放緩

7月23日，住建部、國家發改委、公安部、自然資源部等八部委聯合發布了《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》，提出了房地產市場秩序三年實現明顯好轉的目標以及具體整治領域、措施和機制。這是在央行正式全面降準一周后，國家對于房地產調控傳遞出的重要信號。

近期，隨著中央高層密集表態，圍繞穩地價、穩房價、穩預期、“房住不炒”的目標再次得到加強。

7月22日，國務院副總理韓正出席加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議并發表重要講話，重申堅持“房住不炒”定位，為下半年房地產政策調控明確定調，全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制。

隨后，月23日，住建部、國家發改委、公安部、自然資源部等八部委聯合發布了《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》(以下簡稱《通知》)，提出了房地產市場秩序三年實現明顯好轉的目標以及具體整治領域、措施和機制。

這是在央行正式全面降準一周后，國家對于房地產調控傳遞出的重要信號。業內普遍認為，此次降準資金將很難流向房地產領域。

推廣房地聯動制度

值得注意的是，7月22日的會議上，中央重申堅持“房住不炒”定位的同時，強調要高度重視房地產工作中的新情況、新問題。中指研究院指數事業部分析師毛大鵬認為，這與今年上半年房地產市場整體表現超出預期有關。

公開信息顯示，上半年，重點城市供地“兩集中”政策發布后，土地市場亦呈現新的特點，熱點區域土地市場熱度不減。其中，長三角、珠三角地區市場熱度最高，新房、二手房市場表現亦較為活躍，部分地區二手房價格上漲明顯。

7月22日，住建部房地產市場監管司司長張其光表示，住建部將會同有關部門，進一步落實城市政府主體責任，強化省級政府的監督指導責任，對調控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責。

國家統計局的數據顯示，上半年房價增速過快的城市數量呈大幅下滑走勢，2020年以來的調控政策取得階段性成果。全國70個大中城市同比增速均值由2020年1月的6.5%降至2020年6月的4.3%，同比增速超過5%的城市數量由2020年1月的66城下降至2021年6月的28城。

其中，一線城市里北京的住房價格增速最穩，一直保持在5%以內，且今年6月與2020年1月相較，價格同比僅上漲0.8%，低于一線城市同比漲幅均值。

貝殼研究院高級分析師潘浩指出，這主要得益于北京嚴格的房地產調控政策。據了解，今年北京在首批集中供地中，嘗試了多種新政策，比如限房價、控地價、提品質，建立購地企業資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制等，在防止未來房地產市場過熱的同時也引導開發商理性取地。同時，“競建高品質住宅”等提品質條款也充分規避了房屋質量不過關等風險的發生。“可以說此次北京的‘一地一策’制度，將房地產調控政策落實到了每一宗地塊，為全國土地市場做出表率”。

北京的經驗也得到了張其光的高度肯定，并要求加大力度推廣北京的房地聯動制度。實際上，在土拍政策上，經歷了首輪集中供地后，各地政府也在迅速查缺補漏，

比如杭州堵商墅、寧波堵加裝、嘉興限車位等。

同時，針對房企拿地層面，月26日，據財聯社消息，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，該比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。

一位頭部房企內部人士表示，“若按1000億元的銷售額來算，所對應的拿地金額只有400億元，而目前業內大部分優質項目的貨地比基本在2以內，400億元的拿地金額相應的貨值約為800億元。這對房企而言，意味著規模不僅不能增長，反而是縮小的。監管層是想讓房企把多出來的銷售現金流用于還債。”

實際上，去年8月出臺的房企融資“三道紅線”政策，除基本的剔除預收賬款的資產負債率不小于70%、凈負債率不小于100%，以及現金短債比不小于1之外，同步的還有兩個要求，分別是拿地銷售比不超過40%，以及經營性現金流為正(均以年度計)，如達不到這些目標，房企將會被暫緩發債，信托融資、資管產品、海外融資等也將被限制。

據上述業內人士分析，“三道紅線”原本是利好資產負債比較平衡的國企、央企，而買地金額不得超年度銷售額40%這一要求，作為政策“補丁”，使得部分房企想要逆勢拿地從而實現規模超越受到限制。

同時，該項要求進一步遏制了今年上半年以來土地市場的局部火熱態勢，據中指院統計，上半年22城首批集中供地平均成交樓面價9591元/平方米，較2020年全年增長38%，局部市場較為火熱，與中央“穩地價、穩房價、穩預期”政策初衷存在偏差。

據中指院統計，2021年上半年50家代表企業拿地銷售比為29.3%，較去年同期下降12.3%，顯著低于40%上限，其中約16家房企超出40%上限。上半年，“三道紅線”首批12家試點房企中，僅保利、華潤、華僑城三家超出40%。中指研究院企業事業部研究副總監劉水指出，隨著本次《通知》出臺，預計上半年拿地積極的房企下半年或適度放緩拿地節奏。

行業調整期

目前，已有多城市針對房價過快上漲、商品房銷售管理以及租賃和保障房相關制度出臺調控政策，全國各城市逐漸明確調控方向和目標。業內普遍認為，此次住建部的表態可以看出，未來調控政策將繼續趨嚴，堅決鞏固當前調控成果。

今年以來，地方層面的調控政策層出不窮。7月24日，作為全國房地產利率“洼地”的上海，出臺政策將首套房貸利率從4.65%上調至5%，二套房貸利率從5.25%上調至5.7%。同時還從限購角度進一步規定，贈與住房納入上海限購范圍，五年內仍記在原業主名下。據了解，當前全國已有北京、上海、南京、杭州、寧波、長沙、鄭州和佛山等多個重點城市落實了住房贈與納入限購的政策。

隨著各地調控政策進一步趨嚴，全國住宅銷售增速已經出現放緩。國家統計局數據顯示，今年1至6月，新建商品房銷售面積為7.91億平方米，同比增長29.39%，同比增速進一步減弱。

多家券商機構發布的相關研報指出，未來隨著需求逐漸進入積累期，疊加政策調控的加碼與貸款額度的收緊，新房及二手房市場的整體熱度或將有所下行。相應的，房企單月銷售增速放緩，部分頭部房企單月銷售面積下滑較為明顯。

值得注意的是，在房企融資端，根據貝殼研究院統計，2021年上半年房企境內外債券融資規模5480億元，同比下降16%，較上年同期收縮超千億元。潘浩指出，“三檔四線”以及央行對銀行業金融機構制定的房地產貸款集中度管理制度，將進一步防止房企過度金融化，推動房企回歸主營業務經營，提升庫存周轉效率，從而帶動房地產行業的效能提升。

“從中長期來看，房企融資端、投資端均受到嚴格限制，結合銷售端個人房貸限制，行業發展速度將維持中低速增長。在此背景下，行業整體發展在經歷調整后將更趨良性，行業格局趨于固化，擁有管理紅利的企業有望脫穎而出。”劉水表示。(吳靜 王金龍)