隨著科技的進(jìn)步，新時(shí)代的創(chuàng)業(yè)者更加追求“創(chuàng)新”，也更富有“野心”。數(shù)據(jù)顯示，2011-2020年，我國共新增創(chuàng)業(yè)公司超過4400萬家，平均每7秒就有1家創(chuàng)業(yè)公司成立。
要?jiǎng)?chuàng)業(yè)先得有“地”，租賃成本就是擺在創(chuàng)業(yè)者面前最現(xiàn)實(shí)的一道坎。傳統(tǒng)寫字樓租期長，租金貴，沉沒成本高，這些都在無形中增加了初創(chuàng)公司的成本。
市場(chǎng)迫切需要一種新形式的租賃形式幫助年輕的企業(yè)“輕裝上陣”，在這一需求浪潮下，聯(lián)合辦公孕育而生并蓬勃發(fā)展。
跌宕的聯(lián)合辦公市場(chǎng) 長青的創(chuàng)富港
聯(lián)合辦公，一個(gè)新興的萬億藍(lán)海市場(chǎng)。
根據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)調(diào)研顯示，中國聯(lián)合辦公市場(chǎng)規(guī)模年均復(fù)合增速有望達(dá)到30%以上，并將在2030年達(dá)到過萬億的市場(chǎng)規(guī)模，屆時(shí)全部商業(yè)辦公比例中將有近30%由聯(lián)合辦公占據(jù)。
廣闊的市場(chǎng)從來不缺少參與者，2015年-2016年期間，聯(lián)合辦公成為超級(jí)風(fēng)口，資本與企業(yè)爭相涌進(jìn)。
風(fēng)口之下，聯(lián)合辦公市場(chǎng)競爭惡化，一度出現(xiàn)供大于求、入駐企業(yè)留存低的現(xiàn)象，這也導(dǎo)致多數(shù)企業(yè)或是破產(chǎn)、或是被收購，終究擺脫不了含恨離場(chǎng)的結(jié)果。
作為國內(nèi)聯(lián)合辦公龍頭的優(yōu)客工場(chǎng)，自2020年11月上市以來，股價(jià)一路走低，截至10月27日，股票價(jià)格為1.04元/股，僅為上市首日收盤價(jià)的12.53%。
優(yōu)客工場(chǎng)的暴跌讓整個(gè)行業(yè)的氣氛進(jìn)一步壓抑窒息。縱觀優(yōu)客工場(chǎng)的公開資料，財(cái)務(wù)狀況欠佳、經(jīng)營業(yè)績持續(xù)虧損是其股價(jià)下挫的重要原因。
2021第二季度，優(yōu)客工場(chǎng)凈利潤虧損1.57億元，相較第一季度虧損1.27億，進(jìn)一步拉大近3000萬元，經(jīng)營虧損的局面仍然無法得到扭轉(zhuǎn)。
聯(lián)合辦公雖然是一個(gè)藍(lán)海市場(chǎng)，但這不代表任何一家進(jìn)入市場(chǎng)的企業(yè)就能夠想當(dāng)然地分享蛋糕。事實(shí)上，聯(lián)合辦公市場(chǎng)對(duì)于企業(yè)經(jīng)營有著更高的要求，也只有真正用心經(jīng)營的企業(yè)才能夠在這一市場(chǎng)屹立不倒，創(chuàng)富港正是常青的企業(yè)之一。
數(shù)據(jù)顯示，從2014年-2020年，創(chuàng)富港運(yùn)營服務(wù)式辦公面積已從8.72萬平方米增長至28.08萬平方米，增幅222.02%。截至2021年9月，創(chuàng)富港全國簽約門店數(shù)量超過200家，分布深圳、廣州、北京、上海、杭州、成都、寧波、長沙、香港等九大城市。
得益于公司布局的全面展開，創(chuàng)富港營業(yè)收入持續(xù)增長，從2014年的2.03億元增長至2020年5.88億元，增幅達(dá)到189.66%。
值得一提的是，不同于其他業(yè)內(nèi)龍頭仍舊處于凈利潤虧損狀態(tài)，創(chuàng)富港早早就實(shí)現(xiàn)了盈利，也是業(yè)內(nèi)唯一一家保持正向盈利的企業(yè)。
2020年，創(chuàng)富港實(shí)現(xiàn)凈利潤3966.38萬元，相較于2014年的727.54萬元增幅達(dá)到445.18%，堪稱高速。
在近期公布的2021年半年報(bào)中，創(chuàng)富港實(shí)現(xiàn)了營收收入3.11億，實(shí)現(xiàn)凈利潤1529萬元，在疫情后依舊保持著快速盈利能力。
如果從經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量上來看，創(chuàng)富港的盈利優(yōu)勢(shì)將體現(xiàn)得更加明顯。“權(quán)責(zé)發(fā)生制”下的凈利潤在衡量盈利能力時(shí)需要考慮受益期的匹配，類似預(yù)收賬款等對(duì)于企業(yè)產(chǎn)生正向收益的現(xiàn)金流并不能實(shí)時(shí)體現(xiàn)在利潤表。
而在經(jīng)營活動(dòng)凈現(xiàn)流統(tǒng)計(jì)下，它實(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)當(dāng)期的現(xiàn)金流變化情況，就像人體的血液一般實(shí)時(shí)反映出企業(yè)經(jīng)營的健康程度。
2014年-2020年，創(chuàng)富港的經(jīng)營活動(dòng)凈現(xiàn)流從4002萬增長至1.21億元，增長幅度達(dá)到201.90%，年復(fù)合增長率為20.2%。這意味著單靠企業(yè)自身經(jīng)營活動(dòng)的“造血”功能就能保持每年20.20%的增長。
而在最新公布的2021年中報(bào)中，創(chuàng)富港的經(jīng)營活動(dòng)凈現(xiàn)流已經(jīng)增長至1.91億，比2020年末增長近7000萬元。經(jīng)營活動(dòng)凈現(xiàn)流的顯著增長不僅直接體現(xiàn)出企業(yè)的盈利增長情況，還從某種程度上表現(xiàn)出創(chuàng)富港的市場(chǎng)認(rèn)可度在不斷提高。
當(dāng)下，聯(lián)合辦公市場(chǎng)中的多數(shù)企業(yè)無法盈利，靠資本“輸血”為生，為什么創(chuàng)富港能夠在同行中異軍突起，保持良好的盈利狀態(tài)？這背后藏著什么核心秘笈？
精細(xì)化運(yùn)營+空間切割 創(chuàng)富港與客戶的共贏
通俗來講，聯(lián)合辦公類似于“二房東”，將房產(chǎn)整租下來后，通過切割、裝修，然后以一定價(jià)格分租給企業(yè)客戶，賺取中間差價(jià)。
當(dāng)多數(shù)市場(chǎng)聯(lián)合辦公企業(yè)還困惱于同質(zhì)化競爭時(shí)，創(chuàng)富港通過“精細(xì)化運(yùn)營”為原本固化的市場(chǎng)打開了一扇新的窗戶，帶來了企業(yè)的活力。
好的開始是成功的一半，聯(lián)合辦公的出發(fā)點(diǎn)在于“選址”，一旦選址存在先天不足，無論后續(xù)如何運(yùn)營都難以盈利。對(duì)于這一點(diǎn)，創(chuàng)富港有著自己一套獨(dú)特的原則。
在位置選址上，多數(shù)市場(chǎng)企業(yè)選址布局在郊外，創(chuàng)富港則反其道而行之，更傾向于在城市核心區(qū)布局。
郊外固然能夠以更低的成本拿到房產(chǎn)，但從客戶的角度出發(fā)，這意味著入駐企業(yè)也將遠(yuǎn)離城市中心。
對(duì)于初創(chuàng)企業(yè)，他們需要不斷地獲取市場(chǎng)最新信息，不斷迭代自身產(chǎn)品，從而保證持續(xù)的市場(chǎng)競爭力，因此繁榮的城市核心區(qū)對(duì)于他們相對(duì)重要。
此外，越繁榮的城市核心區(qū)往往擁有越多的客戶，入駐在核心區(qū)的企業(yè)能夠更方便地與客戶進(jìn)行隨時(shí)的聯(lián)系，減少與客戶之間的溝通成本。
在樓宇選擇上，創(chuàng)富港強(qiáng)調(diào)硬性條件，使用率和價(jià)差是兩個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。創(chuàng)富港優(yōu)先選擇使用率80%以上、價(jià)差每平米超過30元的樓宇，這能夠?yàn)楹罄m(xù)經(jīng)營保證穩(wěn)定的入駐率和可觀的利潤空間。
創(chuàng)富港對(duì)于樓宇的整體環(huán)境也有著相當(dāng)?shù)囊螅啻皯簟⑸僦印粜头秸菍痈摺⒐╇娏砍渥愕榷际侵匾闹笜?biāo)。這些看似無關(guān)的選擇條件，使得創(chuàng)富港推出的產(chǎn)品更加舒適，也成為其能夠不斷吸引客戶入駐的重要影響因素。
借助卓越的“選址”策略，創(chuàng)富港在一開始就掌握的“利潤”的秘鑰，但講究運(yùn)營的創(chuàng)富港并不滿足于一個(gè)完美的開端。
對(duì)于聯(lián)合辦公而言，在選址之后便是空間切割與裝修，在這些方面創(chuàng)富港同樣精益求精。
聯(lián)合辦公的核心目標(biāo)群體是創(chuàng)業(yè)公司，這些企業(yè)在成立初期的人員配置講究精細(xì)，因此員工數(shù)量不會(huì)太多。
創(chuàng)富港根據(jù)核心客戶的需求，將空間進(jìn)行切割，提供兩人間、五人間、十人間等各種房型，并考究過道的設(shè)置、窗戶高低、房間大小等因素對(duì)于不同空間給予不同的定價(jià)。
這樣一來，創(chuàng)富港能夠保證提供的產(chǎn)品在核心區(qū)成本最低，也能夠幫助入駐企業(yè)將租賃成本降至最低。
聯(lián)合辦公的裝修成本是前期重要的投入，占據(jù)現(xiàn)金流的很大一部分。在裝修上，創(chuàng)富通并沒有如同多數(shù)業(yè)內(nèi)企業(yè)一般采用外包的形式，而是由自己的工程團(tuán)隊(duì)做監(jiān)理直接與廠家對(duì)接，這樣一來可以幫助創(chuàng)富港節(jié)省20%左右的成本投入。
一系列精細(xì)化運(yùn)營之下，創(chuàng)富港不僅能夠獲取更廣闊更穩(wěn)定的利潤空間，也成功實(shí)現(xiàn)了成本控制，提升了整體的運(yùn)營效率。
科技賦能 提供更好的增值服務(wù)
運(yùn)營技巧更多是一種策略上的方法論，落地到實(shí)際經(jīng)營中需要借助工具，科學(xué)技術(shù)正是創(chuàng)富港實(shí)行運(yùn)營策略的利器。
創(chuàng)富港的前身是一家IT企業(yè)，也是業(yè)內(nèi)唯一擁有IT背景的企業(yè)。在“智造”趨勢(shì)下，如何運(yùn)用科技賦能生產(chǎn)經(jīng)營是現(xiàn)代化企業(yè)的一個(gè)重點(diǎn)難題，而天生擁有的IT基因使得創(chuàng)富港在科學(xué)技術(shù)的運(yùn)用上得心應(yīng)手。
空間切割就是科技運(yùn)用的成功案例。很多聯(lián)合辦公企業(yè)強(qiáng)調(diào)美觀，而創(chuàng)富港更推崇實(shí)用。通過IT測(cè)評(píng)模型，創(chuàng)富港能夠合理處置每一寸面積，發(fā)揮出每一寸面積的作用，從而剔除看似有用實(shí)則放下任何擺設(shè)的無效空間，使得坪效能夠做大最大化。在這一過程中，相同面積的空間轉(zhuǎn)變?yōu)楦蟮目勺赓U空間，在無形中提升了創(chuàng)富港的經(jīng)濟(jì)效益。
通過科技的賦能，創(chuàng)富港不再是單純地扮演“二房東”的角色，還能為客戶提供更多的“增值服務(wù)”。
對(duì)于創(chuàng)富港而言，“增值服務(wù)”與“租賃業(yè)務(wù)”擁有同等重要的位置。增值服務(wù)能夠?yàn)槁?lián)合辦公企業(yè)帶來新的利潤增長點(diǎn)，倘若增值服務(wù)收入能覆蓋所有人工成本，那將是企業(yè)經(jīng)營的一個(gè)極佳盈利狀態(tài)。
聯(lián)合辦公的客戶群體是處于創(chuàng)業(yè)期的企業(yè)，出于成本考慮，他們往往選擇性價(jià)比高的小面積空間，但他們同樣有使用會(huì)議室、前廳等各式需求，這就為增值服務(wù)提供了空間。
當(dāng)下，創(chuàng)富港增值服務(wù)收入的三個(gè)主要來源，即注冊(cè)地址，包括注冊(cè)企業(yè)、財(cái)稅代理；“虛擬辦公室”和社群服務(wù)。
創(chuàng)富港的社群服務(wù)最值得一提。多數(shù)聯(lián)合辦公企業(yè)聚焦于為客戶提供酒會(huì)、運(yùn)動(dòng)俱樂部等C端服務(wù)，創(chuàng)富港卻將更多的精力投入于社群服務(wù)的B端。
在創(chuàng)富港看來，初創(chuàng)企業(yè)最需要面臨的兩個(gè)問題在于：一、如何獲得客戶，擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，二、如何獲得融資，解決快速擴(kuò)張的資金問題。
后者是金融機(jī)構(gòu)的能力范疇，而前者，創(chuàng)富港通過產(chǎn)品服務(wù)能夠幫助入駐企業(yè)實(shí)現(xiàn)。2021年4月，創(chuàng)富港推出了線上社群平臺(tái)--創(chuàng)享邦1.0。資料顯示，創(chuàng)享邦定位為創(chuàng)業(yè)者之間共享人脈、共享資源、互為引薦生意的社群平臺(tái)。
每一家創(chuàng)享邦的會(huì)員企業(yè)都在接觸客戶，不同的企業(yè)會(huì)有不同的客戶圈，市場(chǎng)客戶可能會(huì)有綜合性服務(wù)需求，并不是一家單獨(dú)企業(yè)能夠完全解決，即便業(yè)務(wù)對(duì)口，也不是每一家企業(yè)都能保證100%的簽單率。這就意味著有一部分市場(chǎng)客戶需求沒有被解決，而這完全可以通過創(chuàng)享邦分享給匹配的企業(yè)。
對(duì)于初創(chuàng)企業(yè)而言，獲得客戶資源是他們?cè)缙诔砷L中最困難的環(huán)節(jié)，他們每天都渴望著獲得新客戶。通過創(chuàng)享邦，創(chuàng)業(yè)者能夠破圈獲得資源，而這正是“社群服務(wù)”的根本。
除此之外，創(chuàng)富港還研發(fā)了智能快遞柜，將人工收發(fā)件轉(zhuǎn)化成自助；自助復(fù)印系統(tǒng)，與APP對(duì)接，一鍵快速復(fù)印；自助的會(huì)議室預(yù)定系統(tǒng)等。
在科學(xué)技術(shù)的賦能下，創(chuàng)富港還能夠大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)新簽轉(zhuǎn)化率、續(xù)簽率、違約率幫助團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)客戶數(shù)量與消化能力的匹配。
科技的力量幾乎參與了創(chuàng)富港經(jīng)營過程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)，這或許正是創(chuàng)富港不同于傳統(tǒng)聯(lián)合辦公企業(yè)的地方，也是其為何能在傳統(tǒng)聯(lián)合辦公企業(yè)無法實(shí)現(xiàn)盈利時(shí)卻逆勢(shì)增長的原由。
沖擊與機(jī)遇并存 疫情后的新展望
仲量聯(lián)行曾經(jīng)表示過，靈活空間將成為后疫情時(shí)代提升不動(dòng)產(chǎn)組合靈活性的重要戰(zhàn)略工具，聯(lián)合辦公將順應(yīng)這一趨勢(shì)高速發(fā)展。
有人質(zhì)疑疫情沖擊下聯(lián)合辦公的盈利能力，事實(shí)上，對(duì)于新興的藍(lán)海市場(chǎng)，與其關(guān)注沖擊不如多看一眼時(shí)機(jī)。縱觀市場(chǎng)任何行業(yè)都會(huì)有起伏，沖擊并不是絕對(duì)的災(zāi)難，它有時(shí)也在提供一種機(jī)會(huì)。
集中度提升是任何行業(yè)發(fā)展過程中必不可少的一環(huán)，疫情的沖擊下，聯(lián)合辦公行業(yè)也在進(jìn)行著自身的“優(yōu)勝劣汰”，大浪淘沙后存活下來的企業(yè)足以證明自身的優(yōu)秀，也能夠在未來搶占更多的市場(chǎng)份額。
在“精細(xì)化運(yùn)營”+“科技賦能”的基礎(chǔ)上，創(chuàng)富港不斷迭代更新產(chǎn)品，在疫情影響的2020年仍然逆勢(shì)發(fā)展，收獲“營收”+“凈利潤”的雙增長。
在狂熱的資本退去后，在聯(lián)合辦公行業(yè)回歸理性時(shí)，像創(chuàng)富港這樣的企業(yè)，完全有理由相信他能夠擁有更大的空間，更好的機(jī)會(huì)。
